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Depuis NAR: Les ventes totales de maisons existantes – transactions conclues qui comprennent des maisons unifamiliales, des maisons en rangée, des copropriétés et des coopératives – ont chuté de 4,1 % par rapport à septembre pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 3,79 millions en octobre. D’une année sur l’autre, les ventes ont chuté de 14,6 % (contre 4,44 millions en octobre 2022).
L’un de mes arguments au fil des ans est qu’il est rare depuis 1996 que les ventes de maisons existantes se situent en dessous de 4 millions. Cela s’est produit en 2008 et cela se produit encore aujourd’hui. Cette dernière poussée à la baisse de la demande peut être attribuée au fait que les taux hypothécaires dépassent 8% et le rendement à 10 ans grimpe à 5%.
Il n’est pas difficile de comprendre le logement : des taux hypothécaires plus élevés créent moins de demande, et des taux hypothécaires plus bas créent une meilleure demande. Récemment, les taux hypothécaires ont baissé et nous avons assisté à une reprise des données sur les demandes d’achat. N’oubliez pas que les données sur les demandes d’achat durent entre 30 et 90 jours. Par conséquent, si nous obtenons une croissance plus cohérente, il faudra quelques mois avant que l’effet total ne soit affiché dans les données de ventes.
Vous trouverez ci-dessous quelques graphiques pour accompagner le rapport sur les ventes de maisons existantes :
De NAR : Les primo-accédants représentaient 28 % des ventes en octobre ; Les investisseurs individuels ont acheté 15 % des logements ; Les ventes entièrement au comptant représentaient 29 % des transactions ; Les ventes en difficulté représentaient 2 % des ventes ; Les propriétés restaient généralement sur le marché pendant 23 jours.
Les jours sur le marché sont une ligne de données saisonnières qui diminue au cours du premier semestre puis augmente au second semestre. Ma règle de base pour le marché sauvagement malsain est que nous ne voulons jamais que les jours sur le marché soient un adolescent ou moins ; rien de bon ne se passe dans le logement lorsque cela se produit. Cela signifie soit que nous assistons à un boom record de la demande qui se terminera mal, soit que nous avons trop de gens à la recherche de trop peu de logements. Si l’on regarde nos données sur le logement, c’était clairement le deuxième cette fois-ci.
Étant donné que les stocks de logements ont atteint des niveaux sans précédent et que nous n’avons pas assisté à un boom du crédit comme celui des années de bulle immobilière, tout tourne autour des inscriptions actives. Tout ce qui dépasse 19 jours est une bonne chose. Je préfère avoir des jours de marché d’au moins 30 jours toute l’année, mais clairement, je n’obtiens pas ce que je veux cette année en stock.
De NAR : Le prix médian des maisons existantes pour tous les types de logements en octobre était de 391 800 $, soit une augmentation de 3,4 % par rapport à octobre 2022 (378 800 $). Les quatre régions américaines ont enregistré des hausses de prix.
Ainsi, lorsque vous constatez les creux de la demande du 21e siècle et les prix de l’immobilier qui augmentent d’année en année, n’oubliez pas : 2022 a été l’année la plus folle de l’histoire du logement. Dans ce récent podcast, j’ai discuté de ce que vous devez voir si vous recherchez un krach national des prix de l’immobilier. En termes simples, pour 2023, les stocks sont faibles, la demande ne s’effondre pas comme elle l’a fait en 2022 et les ventes de détresse sont faibles. C’est ainsi que les prix nationaux de l’immobilier sont revenus à des sommets sans précédent.
Les ventes de logements existants d’aujourd’hui pourraient représenter le cycle le plus bas de la demande si le rendement à 10 ans avait effectivement atteint un sommet. L’histoire des marchés obligataires et des taux hypothécaires montre que si le marché croit que la Fed a fini de relever ses taux, les taux hypothécaires baissent. Leur baisse dépend des données économiques. J’ai récemment parlé de ce que nous devons rechercher dans ce podcast.
Pour le reste de ce cycle, nous garderons un œil sur les données sur le travail et d’autres lignes de données et suivrons le rendement à 10 ans ; plus il descend, plus nous pouvons nous élever par rapport à ces niveaux de demande historiquement bas.