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Alors que la saison printanière des achats de maisons touche à sa fin, il y a des signes distincts de réchauffement du marché du logement du point de vue des prix des maisons. Le manque d’inventaire a fait grimper les prix des maisons, défiant les acheteurs potentiels, Chevalier noir souligné dans son rapport mensuel de montage de prêts hypothécaires.
Le réchauffement est généralisé, plus de la moitié des 50 plus grands marchés américains enregistrant des prix égaux ou supérieurs aux sommets de 2022. Sur une base désaisonnalisée, l’indice des prix des maisons de Black Knight a atteint un nouveau record en mai, après avoir complètement inversé la correction des prix des maisons observée à la fin de l’année dernière.
Bien que le taux de croissance annuel rétrospectif se soit établi à 0,1 % en mai, le gain exceptionnellement élevé de 0,7 % d’un mois à l’autre équivaudrait à un taux de croissance annualisé de 8,9 %, selon le rapport de surveillance hypothécaire de Black Knight.
Cela signifierait que le taux de croissance annuel des prix des maisons resterait à ou près de 0% pendant une courte période seulement avant de s’infléchir et de tendre fortement à la hausse dans les mois à venir, a déclaré Andy Walden, vice-président de la recherche d’entreprise de Black Knight.
Alors que les prix sont encore bien en deçà des niveaux de pointe dans l’Ouest et dans de nombreuses villes en plein essor pandémique, le raffermissement des prix ces derniers mois a commencé à combler ces écarts.
Austin, Texas, est une exception notable. Les stocks à Austin continuent de dépasser les niveaux d’avant la pandémie, exerçant une pression à la baisse sur les prix, qui sont tombés à -13,8 % sous le pic, le plus grand écart de tous les marchés.
Seuls huit des 50 principaux marchés sont actuellement inférieurs de plus de 5 % à leurs sommets de 2022.
La flambée des prix des maisons se résume au manque d’inventaire, souligne le rapport.
Les inscriptions en vente se sont détériorées dans 95 % des principaux marchés américains en 2023. Les inscriptions en vigueur sont toujours en baisse de plus de 50 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.
«Les mises en chantier et les achèvements de nouvelles constructions ont tous deux été solides en mai, ce qui est une bonne nouvelle. Cependant, la plupart des projets en cours au cours du mois étaient des unités multifamiliales de 5+, par opposition aux unités résidentielles unifamiliales », a déclaré Walden.
Les unités résidentielles unifamiliales ne représentent que 40 % du nombre total de projets en cours.
« Dans l’état actuel des choses, l’accessibilité au logement reste dangereusement proche des creux de 37 ans atteints à la fin de l’année dernière, malgré les tentatives de la Réserve fédérale de refroidir le marché. Le défi pour la Fed est maintenant de tracer une voie vers un « atterrissage en douceur » sans réchauffer le marché du logement et relancer l’inflation », a noté Walden.
Le même levier utilisé pour réduire la demande – qui augmente les taux – a rendu le logement inabordable sur les principaux marchés et a entraîné d’importantes pénuries d’offre en décourageant les vendeurs potentiels qui ne souhaitent pas s’inscrire, ce qui a encore renforcé les prix, a expliqué Walden.
Au 22 juin, avec des taux sur 30 ans à 6,67 %, le paiement du principal et des intérêts (P&I) nécessaire pour acheter la maison au prix médian est passé à 2 258 $, marquant le paiement le plus élevé jamais enregistré.
En tenant compte des niveaux de revenu actuels, seuls 35,7 % environ du revenu médian des ménages effectuent le paiement P&I moyen.
Selon le rapport, il faudrait une baisse de 30 % des prix des maisons pour revenir à un prix abordable. Alternativement, si les prix restaient les mêmes et que les taux tombaient à 5 %, il faudrait une croissance des revenus de 19 % pour ramener le marché à un prix abordable.
« À ce stade, même si les taux baissent, mais pas au point d’inciter les vendeurs potentiels à renoncer à leurs prêts hypothécaires inférieurs à 3,5 %, cela pourrait entraîner une hausse généralisée des prix de l’immobilier aux États-Unis », a déclaré Walden.