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Au cours des 25 dernières années, elle a constitué un portefeuille de 311 logements, selon les documents d’impôt foncier consultés par Insider, et elle a utilisé à peu près toutes les stratégies du livre tout en naviguant dans différents cycles de marché.
Il n’y a pas grand-chose sur l’investissement immobilier qu’elle n’ait déjà exploré.
Ainsi, lorsqu’elle a entendu parler d’une stratégie fiscale particulière dans un podcast il y a environ deux ans, elle a été surprise de ne jamais y avoir entendu parler.
La stratégie? Ségrégation des coûts. Il permet aux investisseurs immobiliers et aux propriétaires d’anticiper une dépréciation qui affecterait leur propriété et les éléments qu’elle contient comme les systèmes CVC, la plomberie, etc. Pour les propriétés résidentielles, les investisseurs peuvent réclamer cet amortissement sur une période de 27,5 ans. La séparation des coûts permet aux investisseurs de réclamer cela à l’avance afin de pouvoir compenser les impôts fonciers dès le début de leur possession d’un immeuble.
« L’un des meilleurs avantages au monde est probablement de posséder des propriétés locatives, car vous avez ce qu’on appelle une dépréciation », a déclaré Curry à Insider.
Pour réclamer cette dépréciation de manière anticipée, les investisseurs doivent faire réaliser une étude de ségrégation des coûts sur leur bien. Selon Rocket Mortgage, une étude sur la ségrégation des coûts prend environ un mois ou deux. Au cours de l’étude, une propriété et ses éléments dépréciables sont évalués de manière indépendante en fonction du degré de dépréciation qu’ils subiront sur une période de 27,5 ans (encore une fois, pour les immeubles résidentiels, c’est-à-dire que d’autres délais sont utilisés pour d’autres types de propriétés). Le propriétaire peut alors réclamer le montant total par tranches sur une période de cinq ans.
Depuis qu’elle a entendu parler de cette stratégie, Curry l’a utilisée pour économiser des centaines de milliers de dollars en impôts, selon une étude de la Cost Segregation Authority, qu’elle a utilisée pour mener les études sur ses propriétés. En 2022, elle a économisé 955 733 $, indique le document.
Une partie de cet argent est venue sous forme d’argent liquide, car Curry a également fait faire des études sur les propriétés qu’elle avait achetées il y a des années et a pu modifier ses déclarations de revenus de 2014 à 2017 et réclamer rétroactivement un amortissement. Cela lui a permis de récupérer l’argent des impôts qu’elle avait déjà payés : en 2023, l’Internal Revenue Service lui a envoyé un chèque de 167 850 $, qui a été consulté par Business Insider.
Points à considérer avant d’utiliser la séparation des coûts
Une chose à considérer avant de réaliser une étude sur la ségrégation des coûts est le type de revenu que vous souhaitez compenser. Selon Bernard Reisz, CPA et directeur de l’éducation chez ReSure, un cabinet de conseil fiscal en investissement immobilier, les investisseurs immobiliers ne peuvent utiliser l’amortissement que pour compenser les revenus passifs et non les revenus actifs. Le revenu actif serait le salaire d’un emploi standard, tandis que le revenu passif serait l’argent gagné grâce aux revenus de location, aux investissements en obligations et en actions, à la vente de livres et à d’autres choses.
Si vous avez réalisé une année de revenus importants provenant de sources de revenus passives, cela pourrait valoir la peine de réaliser une étude sur la ségrégation des coûts, a déclaré Reisz. Sinon, le coût de l’étude pourrait ne pas en valoir la peine. Les personnes pour lesquelles cela a généralement le plus de sens sont les investisseurs immobiliers possédant de gros portefeuilles, a-t-il déclaré. Différentes règles existent toutefois pour les propriétaires de locations de courte durée, leur permettant de compenser leurs revenus actifs dans certaines circonstances.
Une autre considération est la valeur du terrain lui-même par rapport au bâtiment, a déclaré Reisz, car les règles de l’IRS stipulent que le terrain ne peut pas se déprécier. Ainsi, à New York, par exemple, une grande partie de la valeur d’une propriété provient du terrain sur lequel elle est située et non du bâtiment lui-même, car les terrains dans la ville sont difficiles à trouver. Cela signifie que le montant de la dépréciation que l’on pourrait avancer serait un pourcentage plus faible de ce qu’ils ont payé pour la propriété. Dans les zones moins peuplées, le bâtiment lui-même a plus de valeur que le terrain, a-t-il déclaré, de sorte qu’une étude sur la ségrégation des coûts pourrait être plus bénéfique pour les investisseurs possédant des propriétés dans ces endroits.
Il convient également de garder à l’esprit les règles relatives à la séparation des coûts de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi. Jusqu’en 2022, les investisseurs pouvaient déprécier leurs actifs jusqu’à 100 % de leurs coûts. En 2023, ce chiffre était de 80 %, et chaque année jusqu’en 2027, il diminuera de 20 %. Reisz a donc déclaré qu’il était préférable de mener une étude le plus tôt possible si cela avait du sens.
Et puis il y a la vente d’une propriété après avoir effectué une analyse et réclamé la dépréciation par anticipation. Si l’on finit par vendre la propriété avant la fin de la période de 27,5 ans, il doit alors la partie au prorata de cet argent – appelée récupération de l’amortissement – à l’IRS.
Bien sûr, il y a aussi le fait que les propriétaires ne peuvent pas réclamer une dépréciation ultérieure s’ils en ont besoin. Mais Curry a déclaré qu’elle préférait réaliser des économies dès le départ et recommande aux nouveaux investisseurs de réfléchir à l’utilisation de cette stratégie, car elle pourrait les aider à accroître plus rapidement leur portefeuille. Elle a également déclaré qu’il était utile qu’un investisseur ait connu une année de revenus particulièrement élevés.
« L’idée est que vous utilisiez cet argent pour acheter d’autres immeubles de placement », a-t-elle déclaré. « C’est presque comme un prêt non imposable pour moi-même parce que je prends tout, je ne l’obtiendrai pas plus tard, mais si je suis vraiment intelligent et que je prends ces 250 000 $ que je paierais à l’IRS et que je va acheter une autre propriété, puis je pourrai recommencer avec cette autre propriété.
Il y a ensuite le coût d’une étude de séparation des coûts. Les études réalisées par Curry variaient entre 2 250 et 8 450 dollars selon le type de propriété. Mais Curry a déclaré que les économies initiales d’impôts en valaient la peine.
Elle a également exhorté les investisseurs qui envisagent d’utiliser cette stratégie à trouver des prêteurs qui comprennent la stratégie ou à expliquer à un prêteur ce qu’ils envisagent de faire. En effet, réclamer un amortissement à l’avance fera apparaître sur les déclarations de revenus que l’on n’a aucun revenu, et un prêteur qui n’est pas familier avec la séparation des coûts refuserait de futurs prêts pour acheter des propriétés.
Compte tenu de la complexité de la question, Curry a exhorté les investisseurs à consulter des fiscalistes avant de décider si une analyse de ségrégation des coûts leur convient.
Cette histoire a été initialement publiée en novembre 2023.