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L’achat et la détention d’un bien immobilier sont une stratégie populaire de création de richesse. Un immeuble de placement peut non seulement générer des flux de trésorerie, mais aussi prendre de la valeur au fil du temps.
Il ne s’agit cependant pas d’un investissement totalement passif. La gestion d’un bien nécessite un entretien régulier, une gestion du turnover des locataires et parfois le traitement des expulsions. Ce n’est peut-être pas ainsi que vous souhaitez passer votre temps, surtout à l’approche de la retraite.
Austin Bowlin, CPA et associé chez Real Estate Transition Solutions, le découvre auprès de ses clients investisseurs.
« Cela prend de plus en plus de temps pour eux et, franchement, c’est plus risqué car s’ils ont un mauvais locataire, il peut être difficile de traiter les expulsions et les recouvrements peuvent être gênants », a-t-il déclaré à Business Insider. « Et ces propriétés nécessitent des dépenses en capital et un entretien réguliers. Ils préfèrent avoir quelque chose de plus passif. »
Vendre la propriété n’est pas une option très intéressante, a-t-il souligné.
Pour commencer, ses clients reconnaissent l’intérêt d’avoir des biens immobiliers dans leur portefeuille : « Ils aiment cela en tant que classe d’actifs. Cela leur convient bien. Mais ils ne sont pas vraiment intéressés à continuer à gérer des biens immobiliers.
De plus, ils paieraient des impôts importants sur la vente de l’immeuble de placement. Dans des États comme la Californie, la taxe totale peut atteindre 42 %.
Il existe une solution peu connue pour les investisseurs qui souhaitent abandonner la gestion active et reporter l’impôt sur les plus-values.
Comment fonctionne un échange 1031 DST
Il y a deux concepts importants à comprendre qui sont intégrés dans cette stratégie fiscale : un échange 1031 et l’investissement dans un Delaware Statutory Trust (DST).
Un échange 1031 permet à un investisseur de vendre une propriété sans payer d’impôt sur les plus-values sur la vente, à condition de la remplacer par une autre propriété de valeur égale ou supérieure. Comme son nom l’indique, vous échangez une propriété contre une autre et, ce faisant, vous évitez les impôts sur les plus-values qui peuvent être importants.
Bowlin, dont l’entreprise est spécialisée dans les stratégies d’échange 1031 à impôt différé, donne un exemple : supposons qu’un couple basé en Californie achète un immeuble de 10 logements en 1990 pour 1 million de dollars.
« Disons que cela vaut maintenant 3 millions de dollars », a-t-il expliqué. « S’ils vendaient cette propriété pour 3 millions de dollars en 2024, ils repartiraient après avoir payé environ 1,2 million de dollars d’impôts. »
Bien entendu, la Californie a l’impôt sur le revenu le plus élevé du pays. Mais même si ce couple vivait dans un autre État, il y a toujours une conséquence fiscale majeure, a-t-il souligné : « Si vous vendez une propriété au Texas, en Floride, à Washington ou au Nevada, où il n’y a pas d’impôt sur le revenu, alors votre obligation fiscale est » Plus bas, mais cela reste important. Ce prix de vente de 3 millions de dollars à Washington se traduirait probablement par environ 800 000 dollars de taxes. «
C’est pourquoi un échange 1031 peut être si avantageux, car vous pouvez reporter votre obligation fiscale.
« Mais un échange 1031 en soi n’est pas la seule réponse, car ils doivent maintenant déterminer : ‘contre quoi pourrais-je échanger ?' », a déclaré Bowlin. S’ils achètent un autre immeuble de placement, ils reviennent là où ils ont commencé : gérer activement un autre immeuble.
C’est là que les DST entrent en jeu. En tant qu’investisseur DST, vous possédez essentiellement une fraction des immeubles de placement détenus par la fiducie (qui sont généralement des propriétés institutionnelles de haute qualité). Et, grâce à une décision de l’IRS de 2004, les DST sont éligibles à 1031 échanges.
Cela signifie que vous pouvez vendre une propriété, retirer les fonds de la vente et effectuer un échange 1031 pour posséder une partie de grandes propriétés institutionnelles et commencer à générer des rendements passifs.
Par exemple, l’un des clients de Bowlin prend un produit d’une valeur de 2,1 millions de dollars et l’échange contre divers types de propriétés, depuis un immeuble de logements pour personnes âgées au Texas jusqu’à un portefeuille de 22 propriétés industrielles dans le Midwest et le Midatlantic.
« Il sera désormais exposé à – la propriété directe, aux yeux de l’IRS – d’environ 600 millions de dollars de biens immobiliers dans lesquels ses 2 millions de dollars seront investis, et ce sera entièrement passif pour lui », a déclaré Bowlin. « Au cours de la première année, il générera environ 111 000 $ de flux de trésorerie. Il sera donc diversifié, n’aura aucune responsabilité de gestion, bénéficiera d’un report d’impôt total sur ces propriétés et, éventuellement, lorsque ces propriétés seront vendues, il pourra effectuez un autre échange 1031. Ensuite, si lui ou sa femme décède, tout cet impôt différé à payer sera éliminé, et le conjoint survivant pourra simplement prendre le produit de la vente avec peu ou pas de conséquences fiscales.
Notez que cette option n’est disponible que pour les investisseurs qualifiés, qui sont généralement définis comme ayant une valeur nette supérieure à 1 million de dollars, sans compter la valeur de votre résidence principale, ou un revenu annuel de 200 000 $ en tant que particulier (300 000 $ si vous êtes marié, en déposant conjointement).
« Il y a environ quatre ans, la SEC a élargi la définition pour inclure les personnes titulaires d’une charte CFA ou d’une licence en valeurs mobilières », a noté Bowlin.
Il a ajouté que l’échange de DST n’est pas sans risque.
« Il s’agit d’un investissement direct dans l’immobilier. Même si vous n’êtes pas propriétaire de la totalité de la propriété, vous en possédez une partie », a déclaré Bowlin.
Cela dit, « la plupart de ces risques sont ceux auxquels les propriétaires sont habitués, ayant possédé et géré des biens immobiliers d’investissement. Et on pourrait faire valoir de manière convaincante qu’ils réduisent en fait le profil de risque en se diversifiant entre différents types de propriétés et différents marchés géographiques. « .
Même si cette stratégie devient de plus en plus populaire, grâce à ses nombreux avantages, « le plus gros problème auquel nous sommes confrontés est simplement la sensibilisation », a déclaré Bowlin. « La plupart des gens ne savent même pas que c’est une option. »