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Un enseignant du secondaire au Colorado gagne en moyenne un peu moins de 63 000 dollars, selon le Bureau des statistiques du travail. Si une enseignante du Colorado gagnant le salaire moyen avait 20 000 $ à verser pour un acompte et était prête à consacrer 30 % de son salaire avant impôts à son remboursement hypothécaire, elle pourrait se permettre une maison qui coûterait environ 225 000 $.
C’est un problème lorsqu’une maison typique du Colorado – telle que définie par Zillow‘s Home Value Index – coûte plus de 528 000 $.
Lorsque les enseignants n’ont pas les moyens d’acheter une maison, les districts scolaires ne peuvent pas embaucher d’enseignants. En conséquence, des districts de tout le pays, y compris celui du Colorado, ont décidé de s’associer – ou même de devenir – des constructeurs d’habitations et des propriétaires.
Alors que les prévisionnistes ne s’attendent pas à un effondrement prochain des prix de l’immobilier et que des emplois essentiels doivent être pourvus dans tout le pays, cela deviendra-t-il un modèle pour l’avenir ?
Logement des enseignants
Aspen est célèbre pour ses pistes de ski et ses logements de luxe. En 2022, la valeur médiane d’une maison valait environ 843 000 dollars et le locataire médian payait 1 738 dollars par mois, selon les estimations quinquennales de l’American Community Survey.
Comme presque toutes les villes d’Amérique, l’accessibilité s’est détériorée pendant la pandémie.
Avec des logements généralement inabordables par rapport à ses voisins, Aspen fournit des logements aux enseignants depuis des décennies, mais elle a doublé cet effort au cours des deux dernières années, dépensant 40,8 millions de dollars sur cette période pour acquérir 52 unités et rénover plusieurs de ses 50 unités existantes. .
Au total, le district compte désormais plus de 50 millions de dollars en actifs immobiliers, la majeure partie étant constituée d’appartements et de copropriétés, bien qu’il compte également des maisons unifamiliales. Il a montré sa volonté d’absorber les pertes opérationnelles en tant que propriétaire, perdant près de 2 millions de dollars l’année dernière et près de 5 millions de dollars depuis 2015.
Pour les enseignants qui obtiennent une unité – il y a une liste d’attente – l’avantage est substantiel. L’année dernière, le loyer moyen d’une unité appartenant au district était d’environ 900 $, soit environ 15 % du salaire moyen des enseignants du district.
D’autres quartiers ont adopté la même approche. Outre d’autres districts du Colorado, l’idée s’est répandue au Texas.
Pecos-Barstow-Toyah ISD dans l’ouest du Texas a dépensé 16,6 millions de dollars en 2021 pour ajouter un complexe d’appartements à son stock d’unités de logement, de caravanes, de duplex et de triplex, et Pflugerville ISD, près d’Austin, utilisera le produit d’une obligation de 43,9 millions de dollars pour acheter une propriété pour construire des logements abordables pour les enseignants et le personnel.
Et même si Aspen et Austin sont des marchés immobiliers coûteux, leur besoin de logements abordables pour la population active en général est universel. En fait, les deux marchés ont un pourcentage de locataires qui dépensent 35 % ou plus du revenu de leur ménage en loyer plus faible que la moyenne nationale.
Travailleurs du logement
Les villes de tout le pays sont confrontées à une pénurie de divers emplois essentiels, pas seulement d’enseignants, et nombre de ces titulaires d’emplois sont confrontés au même dilemme d’accessibilité financière auquel sont confrontés les enseignants. Cependant, contrairement aux enseignants, les autorités des districts scolaires ne disposent pas d’un pouvoir d’achat important pour alléger leurs charges de logement.
L’Institut du marché du travail identifie 473 catégories d’emplois comme « professions critiques », totalisant plus de 100 millions de travailleurs, soit environ 70 % des travailleurs américains. Le Bureau of Labor Statistics en souligne 10 qui sont essentiels à la santé et à la sécurité publiques.
La moitié de la liste de ces travailleurs essentiels gagnent moins que le salaire moyen d’un enseignant d’Aspen, même si, bien sûr, tous ne sont pas confrontés au prix des maisons d’Aspen. Néanmoins, alors que la valeur des maisons a battu des records à plusieurs reprises l’année dernière dans tout le pays, il n’est pas exagéré d’imaginer que bon nombre de ces travailleurs soient confrontés à une crise d’abordabilité.
Alors, qui résout l’abordabilité du logement pour ces travailleurs ?
Les constructeurs d’habitations, par exemple, construisent à un rythme plus rapide qu’avant la pandémie et proposent des rachats et des baisses de prix, mais les économistes ne s’attendent pas à ce que cela fasse baisser les prix des logements l’année prochaine et s’attendent à ce que les prix de vente des logements neufs restent supérieurs aux prix de vente des logements existants. Les constructeurs d’habitations ont également tendance à construire là où c’est le plus rentable et le plus rapide, ce qui signifie que les nouvelles constructions ont tendance à être concentrées dans la Sun Belt.
Les taux hypothécaires ont également terminé l’année 2023 sur une tendance à la baisse en réponse aux attentes de baisse des taux des fonds fédéraux, ce qui a stimulé le pouvoir d’achat des acheteurs. Mais là encore, les économistes ne s’attendent pas à un impact matériel sur les prix l’année prochaine.
Diverses agences de logement fédérales, étatiques et locales se concentrent sur la fourniture de logements abordables, et nombre d’entre elles ont été aidées ces dernières années par des fonds créés par un grand nombre d’entreprises de technologie et de soins de santé, notamment Amazon, Apple, Facebook, Google, Microsoft, United Healthcare et d’autres.
Cependant, l’impact sur les prix que les milliards dépensés par ces agences et entreprises ont pu avoir sur l’accessibilité semble avoir été contrebalancé par la flambée des prix et des taux hypothécaires provoquée par la pandémie.
Avec la baisse de l’accessibilité financière et la stabilité des prix de l’immobilier, les districts scolaires qui deviennent propriétaires pourraient bien n’être que le canari dans la mine de charbon. L’abordabilité sera probablement au centre des préoccupations tout au long de 2024, alors que les économies locales chercheront à attirer et à retenir les travailleurs essentiels.