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Avec des taux hypothécaires actuellement à 7,04 %, de nombreux acheteurs d’une première maison – généralement des milléniaux – seront obligés de continuer à louer.
Mais le marché immobilier américain n’est pas un monolithe, alors aujourd’hui nous allons nous pencher sur certains marchés où l’abordabilité est à la portée du locataire normal.
Dans une étude publiée cette semaine, Premier Américain L’économiste Ksenia Potapov a analysé la part des logements abordables pour le locataire médian sur un marché donné. Elle a défini un marché abordable comme un marché dans lequel le locataire médian peut se permettre 50 % ou plus des maisons à vendre en fonction du revenu du ménage du locataire, du taux hypothécaire en vigueur sur 30 ans et de l’hypothèse selon laquelle un tiers du revenu avant impôt est utilisé pour un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 5 %.
Voici ce qu’elle a trouvé :
Il y a seulement quatre marchés aux États-Unis dans lesquels le locataire médian de ce marché pouvait se permettre la moitié ou plus des maisons – Buffalo (59%), Pittsburgh (56%), Detroit (54%) et Cleveland (54%).
Pendant ce temps, les marchés les moins abordables étaient Los Angeles (1 %), San Diego (2 %), San Francisco (2 %), Salt Lake City (4 %) et San Jose, Californie (4 %). Les villes californiennes sont des piliers sur des listes comme celles-ci, mais Salt Lake City – qui a attiré des travailleurs de la technologie pendant la pandémie – est un nouvel entrant.
« Avant la pandémie, Salt Lake City était un marché abordable qui se situait au milieu du peloton parmi les 50 premiers marchés américains », a écrit Potapov. «Cependant, l’appréciation rapide du prix de l’immobilier pendant la pandémie a entraîné Salt Lake City vers le bas de la liste des prix abordables. Au quatrième trimestre de 2019, le locataire médian pouvait s’offrir 69 % des maisons à vendre à Salt Lake City. Aujourd’hui, le locataire médian ne peut s’offrir que 4 % des logements. »
Selon les données de Recherche Altosle prix médian des maisons cotées à Salt Lake City la semaine dernière a grimpé à 785 000 $, contre environ 540 000 $ au quatrième trimestre de 2019.
Jake de State Farm à Californie : Tombe mort !
Les marchés californiens comme ceux énumérés ci-dessus sont déjà confrontés à un certain nombre de défis, mais les nouvelles du week-end pourraient rendre la tâche encore plus difficile pour les acheteurs. La semaine dernière, nous avons parlé de l’augmentation de plus de 200 % du coût de l’assurance contre les inondations pour certains propriétaires du Sud-Est, car le gouvernement fédéral et les assureurs privés déterminent comment tarifer le coût croissant du risque climatique, ou abandonnent complètement leur assurance.
Bien, Ferme d’État la semaine dernière a annoncé qu’il arrêterait les ventes d’assurance habitation en Californie. State Farm est le plus grand assureur automobile et habitation du pays en termes de volume de primes. Le géant de l’assurance a déclaré avoir « pris cette décision en raison des augmentations historiques des coûts de construction dépassant l’inflation, de l’exposition aux catastrophes en croissance rapide et d’un marché de la réassurance difficile ». Les titulaires de polices d’assurance habitation existants ne seront pas affectés, même si ce n’est clairement pas une évolution positive pour l’État.
Vous vous souvenez peut-être qu’il y a un an, AIG a informé 9 000 clients fortunés qu’elle ne renouvellerait pas ses polices d’assurance habitation en Californie. Le changement faisait partie d’un plan d’AIG visant à cesser de vendre des polices d’assurance habitation en Californie par le biais d’une unité réglementée par le département des assurances de l’État. Les assurés étaient plutôt dirigés vers une autre unité, où les polices pouvaient coûter trois à cinq fois plus cher que ce que les clients payaient dans le cadre de l’ancien régime, avec une couverture moins généreuse en plus.
La Californie a connu des incendies de forêt record au cours des six dernières années. L’État a connu huit des plus grands incendies de l’histoire des États-Unis et trois des cinq incendies les plus meurtriers.
Je ne sais pas si nous devrions même entrer dans les coûts de reconstruction en Californie, qui sont si élevés qu’ils dépassent presque l’entendement.
Qu’est-ce que tout cela signifie pour les Californiens ? Pour commencer, je m’attends à ce que d’autres compagnies d’assurance emboîtent le pas et la disponibilité va être un problème sérieux pour les propriétaires et s’avérer un problème pour les acheteurs et les vendeurs. Comme c’est le cas en Floride, la Californie a un assureur de dernier recours – FAIR Plan – pour les incendies de forêt, mais les propriétaires auront toujours besoin d’une couverture globale importante. Les primes sont également assez élevées sous FAIR et elles couvrent le logement à sa valeur de rachat réelle par rapport à sa valeur de remplacement.
OL et agents de Cali : Avez-vous eu des transactions bloquées en raison de problèmes d’assurance habitation ? Faites-moi savoir à [email protected]
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