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La construction de nouvelles maisons a explosé au début de la pandémie, alors que la demande croissante de logements a réduit les stocks existants à l’échelle nationale, donnant aux constructeurs de maisons une part beaucoup plus importante d’un gâteau en diminution.
Cependant, alors que les taux hypothécaires ont atteint des sommets depuis plusieurs décennies, refroidissant la demande et réduisant le bassin d’acheteurs qualifiés pour les logements neufs, les constructeurs d’habitations ont ralenti leur rythme de construction, qui s’est stabilisé à un plateau encore bien supérieur aux niveaux d’avant la pandémie.
De nouvelles données sur les prix des matériaux et de la main-d’œuvre nécessaire à la construction de maisons suggèrent que les contraintes d’offre se sont atténuées et que les constructeurs de maisons ont une voie relativement claire pour continuer à produire des logements si la demande se maintient et si leurs propres incitations économiques s’alignent.
Les chocs d’offre apaisés
Parmi les nombreux effets d’entraînement de la pandémie, deux ont durement frappé les coûts des constructeurs de maisons : une augmentation soudaine de la demande des acheteurs de maisons et des chocs sur la chaîne d’approvisionnement dus aux confinements et aux réductions de capacité des producteurs qui avaient anticipé un ralentissement économique.
Les taux hypothécaires élevés et les prix de l’immobilier ont freiné la hausse de la demande des acheteurs, et le temps semble avoir atténué les chocs de la chaîne d’approvisionnement. En conséquence, les coûts des constructeurs d’habitations plafonnent ou diminuent, selon le Bureau des statistiques du travail‘dernier indice des prix à la production.
L’indice mesure les variations moyennes des prix reçus par les producteurs nationaux pour leur production et fixe une valeur de 100 à juin 1986. Les valeurs de l’indice pour décembre ont été publiées la semaine dernière.
Les valeurs de l’indice pour la plupart des intrants de construction sont en baisse par rapport à 2022 mais restent supérieures aux niveaux d’avant la pandémie.
L’indice des services commerciaux a grimpé à 174 en juin 2021, puis à nouveau à 182 en mars de l’année dernière. Mais il est tombé à environ 150 en juillet 2022 et est resté autour de ce niveau depuis, atteignant 153 en décembre dernier.
L’énergie, l’apport net le plus volatil des constructeurs de maisons résidentielles, a chuté à 49,5 après les premiers confinements en 2020 avant de grimper à près de 206 en juin 2022. La valeur de l’indice de l’énergie a chuté pendant quatre mois consécutifs et s’élève désormais à 121, en décembre.
Les services de transport et d’entreposage ont culminé autour de 150 en mai 2022 et ont légèrement diminué au cours de la plupart des mois suivants, pour atteindre 130 en décembre dernier.
Association des constructeurs et entrepreneurs L’économiste en chef Anirban Basu a noté que « la plupart [construction] les prix des intrants ont été modérés au cours du dernier mois de 2023 », ce qu’il a qualifié de « fin appropriée d’une année au cours de laquelle les prix globaux des intrants n’ont augmenté que de 1,2 % et où les prix de nombreux produits de base ont en fait chuté ».
Cependant, Basu note que les chaînes d’approvisionnement sont déjà confrontées à de nouvelles pressions en 2024.
« Malgré la modération continue des prix des matériaux et d’autres évolutions positives concernant l’inflation, les perspectives ne sont pas sans risques », a-t-il écrit. « La piraterie dans la mer Rouge et le détournement de navires du canal de Suez autour du cap de Bonne-Espérance qui en a résulté ont fait presque doubler les taux de fret mondiaux au cours des deux premières semaines de 2024, selon le Freightos Baltic Index. Toutes choses égales par ailleurs, la hausse des coûts de transport exercera une pression à la hausse sur certains intrants.
Incertitude de la demande
Les constructeurs d’habitations ont terminé l’année 2023 sur une note amère, avec un recours accru à des incitations et des baisses de prix pour conclure des transactions et une confiance des constructeurs d’habitations en baisse pendant quatre mois consécutifs (même si la séquence s’est interrompue en décembre).
Des constructeurs comme DR Horton ont déclaré lors de la présentation de leurs résultats qu’ils s’attendaient toujours à des baisses de prix et à des incitations en 2024, tandis que les prévisions mitigées des experts du logement s’attendent généralement à une hausse des ventes de logements neufs, mais pas à une hausse des mises en chantier.
Cela pourrait créer le contexte d’un rythme de construction plus lent.
Toutefois, ces prévisions et déclarations ont été faites avant la réunion du Conseil de décembre Comité de l’Open Market de la Réserve fédérale, ce qui a déclenché l’anticipation du marché concernant plusieurs baisses du taux des fonds fédéraux cette année. Les taux hypothécaires ont chuté précipitamment cette semaine-là, même s’ils restent supérieurs à 6,5 %.
Si les taux se maintenaient, voire baissaient davantage, les calculs des constructeurs d’habitations seraient évidemment différents et pencheraient en faveur de la mise sur le marché d’un plus grand nombre d’unités. Les coûts d’approvisionnement – du moins tels qu’ils évoluent jusqu’en décembre – ne feraient pas obstacle.