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© Reuter. PHOTO DE DOSSIER : Une vue générale du chantier de construction d’immeubles d’habitation à Hong Kong, Chine, le 24 octobre 2023. REUTERS/Tyrone Siu/File Photo
Par Clare Jim
HONG KONG (Reuters) – Les sociétés immobilières de Hong Kong seront confrontées à des difficultés en 2024 en raison de la hausse des coûts de financement et de la faiblesse des ventes de logements et des locations de bureaux, ce qui rend les créanciers et les investisseurs prudents quant à la santé financière des promoteurs.
Certaines des principales banques de Hong Kong ont interrompu tout nouveau financement destiné aux sociétés immobilières fortement endettées ou fragiles, ont déclaré quatre sources proches du dossier, obligeant les promoteurs à rechercher des prêts plus onéreux sur le marché du crédit privé.
Alors que les perspectives du marché immobilier autrefois prospère de Hong Kong semblent de plus en plus incertaines, de nombreuses banques réduisent également les prêts existants ou demandent aux promoteurs de compléter leurs garanties, ont indiqué les sources.
En conséquence, les coûts de financement devraient augmenter, et compte tenu de la faiblesse des ventes de logements et des taux d’inoccupation des bureaux record, cette année pourrait être encore plus difficile pour les promoteurs que l’année dernière.
Les investisseurs ne s’attendent pas à ce que les promoteurs de Hong Kong fassent défaut comme leurs homologues de Chine continentale, mais ils ne voient pas de rebond du secteur dans un avenir proche.
Ils sont prudents quant aux perspectives, l’indice immobilier ayant plongé de 30 % en 2023 et de 60 % par rapport à son sommet historique d’avril 2019.
Les prix de l’immobilier devraient poursuivre leur spirale descendante cette année, UBS et Citi prévoyant une baisse de 10 %, après une baisse de 20 % depuis le sommet de 2021, tandis que les taux d’inoccupation des bureaux de catégorie A atteignent un niveau record de 16,4. %.
« La question de savoir si certains promoteurs plus faibles de Hong Kong disposeront d’une réserve de liquidités suffisante dépendra de la rapidité de la reprise économique locale et du moment où les taux commenceront à baisser », a déclaré l’analyste d’UBS Mark Leung, qui s’attend à une baisse des taux au plus tôt au second semestre.
SÉRIE DE CRISES
Les promoteurs immobiliers de Hong Kong ont connu des décennies de croissance lucrative jusqu’à ce que le marché immobilier passe d’une crise à l’autre, notamment les manifestations antigouvernementales de 2019, le COVID-19 et une lente reprise économique dans le pays et en Chine continentale.
Les marges réduites des promoteurs sont également le résultat de la hausse des coûts de financement après des années de prêts bon marché. Le taux interbancaire HIBOR à un mois de Hong Kong a atteint son plus haut niveau depuis 2007 à 5,66 % en novembre, contre seulement 0,2 % début 2022. Le taux était également proche de zéro de 2009 à 2017.
Malgré les défis, les promoteurs devraient éviter les défauts de paiement car ils ont généralement des ratios d’endettement inférieurs à ceux de la Chine continentale, tandis que certaines de leurs sociétés mères ont des activités très diversifiées leur offrant d’autres sources de revenus.
Les banques commerciales ont néanmoins réduit leur exposition au secteur, inquiètes de la capacité de remboursement des promoteurs, ont déclaré des acteurs du marché du crédit et du secteur immobilier.
Les données de l’Autorité monétaire de Hong Kong montrent que le total des prêts pour le développement immobilier et l’investissement a commencé à baisser à partir du deuxième trimestre 2023, et au troisième trimestre, ils étaient en baisse de 5 % par rapport au premier trimestre.
« Les fournisseurs de crédit privés comblent désormais le déficit de financement créé par les banques », a déclaré une personne travaillant sur le marché du crédit privé, ajoutant que de plus en plus de promoteurs faisaient appel à eux depuis l’année dernière parce qu’ils n’étaient pas en mesure d’emprunter auprès des banques.
« Le secteur du crédit est prudent à l’égard du secteur, mais ce n’est pas généralisé. Les promoteurs disposant d’une trésorerie abondante n’ont toujours aucun problème à trouver du financement, mais certains promoteurs fortement endettés ne sont pas du tout en mesure d’emprunter sur le marché », a déclaré la personne.
Les taux d’intérêt pour le crédit privé seraient de 10 à 20 %, contre environ 6 % dans les banques, selon trois sources, et le ratio prêt/valeur est maintenu strictement en dessous de 60 % jusqu’à 30 % pour fournir un coussin supplémentaire. en cas de nouvelle baisse des valorisations.
DES INVESTISSEURS PRUDENTS
Citi a abaissé la semaine dernière la notation et les prix cibles de plusieurs sociétés immobilières du centre financier, avertissant que certaines d’entre elles connaîtraient probablement des flux de trésorerie négatifs cette année, en partie à cause de dépenses d’investissement élevées.
Parmi les sociétés dégradées figuraient New World Development et Henderson Land (OTC :), deux grands constructeurs d’habitations dotés de l’endettement le plus élevé, ainsi que des titres non résidentiels, notamment Hongkong Land et Hang Lung Properties.
Henderson a déclaré qu’il s’agissait d’un conglomérat doté de sources de revenus diversifiées et largement récurrentes, notamment les revenus des investissements immobiliers et les contributions aux bénéfices de son unité de services publics Hong Kong & China Gas. Il a ajouté qu’il bénéficiait du fort soutien de son principal actionnaire, le fondateur milliardaire Lee Shau Kee.
Hongkong Land a déclaré que ses principaux actifs restent très générateurs de liquidités et que, grâce à un bilan solide et un déploiement sélectif de capitaux vers de nouveaux projets, elle a été en mesure de maintenir un dividende stable.
New World et Hang Lung ont refusé de commenter.
Parmi les titres de Hong Kong du sous-indice immobilier, New World et Wharf Real Estate Investment Company, un important promoteur de commerces de détail, ont été les plus grands perdants en 2023, en baisse de 39 % et 42 %, respectivement.
Sun Hung Kai Properties, le plus grand promoteur en termes de ventes et de valeur marchande de la ville, a chuté de 21 %, tandis que Hang Lung, dont les revenus proviennent principalement de la location de commerces de détail en Chine continentale, a perdu 29 %.
JPMorgan a déclaré dans une note de recherche que de plus en plus de hedge funds recherchent des idées à court terme dans le secteur immobilier de Hong Kong.
« Même si les taux pourraient baisser en 2024, la plupart des investisseurs ne pensent pas que le moment soit le meilleur point d’entrée dans l’immobilier à Hong Kong, car les données telles que les prix des résidences secondaires et les loyers des bureaux et des commerces de détail pourraient continuer à décevoir », a-t-il déclaré.