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- Le financement par le propriétaire fait référence à un accord dans lequel un vendeur de maison fournit le financement pour l’achat d’une maison.
- Ce type de prêt peut être une option utile pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire traditionnel.
- Le financement du propriétaire peut être plus coûteux que les prêts hypothécaires traditionnels, avec des taux plus élevés et des paiements forfaitaires.
Le financement par le propriétaire – parfois appelé financement par le vendeur – est une alternative qui peut aider les acheteurs à acquérir leur propre maison s’ils ne sont pas admissibles à un financement auprès d’un prêteur hypothécaire traditionnel.
Mais le financement par le propriétaire peut être risqué tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Voici ce que vous devez savoir sur ces types de prêts hypothécaires, quel que soit le côté de la transaction dans lequel vous vous trouvez.
Prêteurs hypothécaires en vedette par Insider
Définition du financement propriétaire
Le financement par le propriétaire est une opération de financement immobilier dans laquelle le vendeur de la propriété agit en tant que prêteur hypothécaire, fournissant un financement à l’acheteur.
Comment fonctionne le financement propriétaire
L’acheteur et le vendeur doivent s’entendre sur les conditions du prêt, notamment le taux hypothécaire et la durée de remboursement. Ensuite, l’acheteur versera un acompte pour l’achat de la maison et paiera le reste par versements mensuels conformément au contrat de financement du propriétaire.
En général, les vendeurs ne peuvent proposer un financement que s’ils sont propriétaires de leur maison, sans hypothèque ni prêt existant sur la propriété. Sinon, ils auraient d’abord besoin de l’approbation de leur prêteur.
Le processus d’accord
Les accords de financement par le propriétaire peuvent prendre différentes formes selon les circonstances de la vente. Par exemple, si un acheteur est admissible à un prêt hypothécaire traditionnel mais que le montant qu’il peut emprunter n’est pas suffisant pour couvrir le prix d’achat, un vendeur peut proposer un financement pour couvrir le reste. Ou, si l’acheteur n’est pas du tout admissible à un prêt hypothécaire, le vendeur peut financer la totalité du montant emprunté.
Si le vendeur rembourse toujours son hypothèque actuelle, le financement peut être structuré sous la forme d’un prêt « global », dans lequel le vendeur maintient l’hypothèque de l’acheteur en plus de la sienne.
L’acheteur et le vendeur devront négocier les conditions et parvenir à un accord qui convienne aux deux parties.
Termes et conditions
« En règle générale, le vendeur et l’acheteur conviennent de conditions telles que le taux d’intérêt, le nombre de paiements par an et la durée d’amortissement du prêt », explique Pratik Pathapati, propriétaire de la société d’investissement immobilier Rework Cash Offers à Sacramento. Californie.
Les offres de financement du propriétaire comportent souvent des taux d’intérêt plus élevés que ceux que vous trouverez sur le marché hypothécaire traditionnel. Ils ont également généralement des durées plus courtes et se terminent par des paiements forfaitaires dus après un certain nombre d’années.
« Souvent, le vendeur souhaite ce que l’on appelle un paiement forfaitaire dans les 10 ans, date à laquelle l’acheteur devra rembourser la totalité du prêt, généralement en refinançant le prêt auprès d’une banque », explique Pathapati.
Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur les conditions, ils officialisent la transaction à l’aide d’un instrument juridique tel qu’un billet à ordre, qui la rend juridiquement contraignante.
Exemple de financement par le propriétaire
Disons qu’un acheteur utilise le financement du propriétaire pour acheter une maison pour 200 000 $. Ils versent un acompte de 20 % et financent les 160 000 $ restants au taux de 8 %.
L’acheteur et le vendeur conviennent d’un prêt hypothécaire avec un calendrier d’amortissement sur 30 ans — ce qui signifie que les paiements sont établis pour rembourser le prêt, y compris le principal et les intérêts, sur une période de 30 ans — qui se termine par un paiement forfaitaire après 10 ans de paiements. .
Cela signifie que l’acheteur paiera 1 064 $ chaque mois au vendeur. S’il s’agissait d’un prêt hypothécaire traditionnel suivant un échéancier d’amortissement sur 30 ans, ce montant de mensualité permettrait de rembourser intégralement le prêt après 30 ans.
Mais selon les termes de cette hypothèque, l’acheteur n’effectue des paiements que pendant 10 ans avant l’échéance du solde du prêt. Ainsi, après 10 ans de paiements mensuels, l’acheteur doit payer au vendeur le solde du capital restant, qui serait d’environ 137 000 $.
À ce stade, l’acheteur peut disposer d’une valeur nette suffisante sur la maison pour être admissible à un financement hypothécaire traditionnel afin de rembourser le prêt accordé par le vendeur.
Avantages du financement par le propriétaire
« Le financement par le propriétaire est rare sur le marché immobilier actuel, mais il peut être bénéfique de plusieurs manières », explique Pathapati. « Les conditions du prêt ne sont pas liées à des normes spécifiques, ce qui permet au vendeur et à l’acheteur de faire preuve de créativité dans la manière dont le prêt est remboursé. »
Étant donné qu’un contrat de prêt financé par le propriétaire n’est pas soumis aux mêmes règles et réglementations qu’un prêt hypothécaire traditionnel, la vente peut être conclue plus rapidement et à moindre coût. Par exemple, l’acheteur n’aura à payer pour une expertise que s’il souhaite en obtenir une.
Pour les acheteurs
Voici quelques raisons courantes pour lesquelles un acheteur pourrait bénéficier d’un accord de financement propriétaire :
- A des exigences moins strictes pour être admissible à un prêt
- Livré avec moins de frais et de frais de clôture
- Permet des conditions de prêt flexibles
Pour les vendeurs
Certains des principaux avantages du financement par le propriétaire du point de vue du vendeur sont les suivants :
- Fournit au vendeur un revenu régulier grâce aux mensualités de l’acheteur
- Processus de vente plus court
Risques potentiels et comment les atténuer
Les risques associés à ces transactions expliquent pourquoi elles ont tendance à être plus fréquentes entre des personnes qui se connaissent déjà, comme la famille ou les amis, plutôt qu’entre deux inconnus.
« Le principal risque lié au financement par le propriétaire est que l’acheteur doit bien comprendre la structure et les conditions du prêt », explique Pathapati. « Tout malentendu peut ensuite causer des problèmes à l’acheteur et au vendeur. »
Risques pour les acheteurs
Certains inconvénients et risques potentiels pour les acheteurs bénéficiant d’un financement propriétaire comprennent :
- Les taux sont souvent plus élevés avec ce type de financement, ce qui signifie que vous paierez plus chaque mois
- Cela s’accompagne souvent de paiements forfaitaires
- Vous aurez peut-être du mal à trouver un vendeur proposant un financement au propriétaire.
En tant qu’acheteur, vous souhaitez éviter de conclure un contrat de prêt que vous ne pourrez finalement pas vous permettre. Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir couvrir un paiement forfaitaire à l’échéance du prêt, vous risquez de perdre votre maison.
Risques pour les vendeurs
Ces accords peuvent également être risqués pour les vendeurs. Certains inconvénients incluent :
- Selon la structure de l’accord, le vendeur devra peut-être engager la procédure de saisie si l’acheteur cesse d’effectuer ses paiements.
- Cela pourrait finalement s’avérer coûteux si l’acheteur fait défaut et laisse la propriété en mauvais état.
Les vendeurs doivent faire preuve de diligence raisonnable pour s’assurer que leur acheteur est solvable, sinon ils risquent de perdre une somme d’argent importante.
Les prêteurs hypothécaires sont mis en place pour faire face aux défauts de paiement et disposent d’une assurance pour les protéger contre les pertes liées à la saisie. Pour un vendeur individuel proposant un financement, ce processus finirait probablement par être long et coûteux.
Protégez-vous avec un avocat
Un accord de financement propriétaire est un contrat juridique, tout comme le contrat entre un acheteur et un prêteur hypothécaire traditionnel.
Les deux parties doivent être représentées par un avocat immobilier expérimenté dans ce type de contrats. Cela contribuera à atténuer le risque juridique pouvant découler des opérations de financement par le propriétaire.
Alternatives au financement par le propriétaire
Hypothèques traditionnelles
Idéalement, l’acheteur obtiendrait un prêt hypothécaire traditionnel conventionnel ou garanti par le gouvernement pour payer la maison, car ceux-ci comportent moins de risques et des taux plus bas. Mais le financement du propriétaire est souvent recherché parce que l’acheteur n’est pas admissible au financement traditionnel.
Contrats de location avec option d’achat
Dans un contrat de location avec option d’achat, le propriétaire loue la propriété à l’acheteur potentiel et lui donne la possibilité d’acheter la propriété après une certaine période de temps.
Selon les termes du contrat, une partie du loyer peut être créditée sur la mise de fonds de l’acheteur. Le locataire peut également devoir payer des frais initiaux pour garantir l’option de location avec option d’achat.
Contrats fonciers
Un contrat foncier est une forme de financement par le propriétaire dans laquelle l’acheteur ne reçoit pas l’acte de propriété jusqu’à ce qu’il ait entièrement remboursé le prêt. Ces accords peuvent être moins risqués pour le vendeur, puisqu’il n’aura pas à engager le processus de saisie si l’acheteur fait défaut. Ils devraient cependant expulser l’acheteur, ce qui peut être un processus compliqué en soi. Et ils doivent en fin de compte payer des choses comme les impôts fonciers.
Étapes à suivre avant d’accepter un financement par le propriétaire
Due diligence pour les acheteurs
En tant qu’acheteur, il est important de vous assurer que vous travaillez avec un vendeur réputé. Et même si vous n’aurez pas à effectuer des tâches telles qu’une évaluation ou une recherche de titre, c’est probablement une bonne idée de payer pour faire les deux, pour être sûr que la maison vaut ce que vous payez et qu’elle est le titre est clair.
Préparation à la vente en tant que vendeur
Les vendeurs doivent s’assurer qu’ils comprennent les termes de l’accord et les options dont ils disposent si leur acheteur cesse d’effectuer ses paiements.
Si l’acheteur n’est pas en mesure de bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel en raison d’un historique de crédit médiocre ou insuffisant, vous souhaiterez peut-être envisager d’autres moyens de vérifier sa solvabilité. Cela pourrait inclure de demander une preuve qu’ils ont payé leur loyer dans le passé.
FAQ sur le financement par le propriétaire
Un vendeur peut utiliser le financement du propriétaire parce qu’il cherche à gagner un revenu de placement ou parce qu’il souhaite vendre sa maison telle quelle sans avoir à passer par les processus traditionnels de prêt et d’évaluation.
Il n’existe pas de méthode standard pour structurer une opération de financement par le propriétaire, les conditions peuvent donc varier considérablement. L’acheteur et le vendeur devront négocier le taux d’intérêt, l’acompte et le calendrier de remboursement.
Le financement par le propriétaire est souvent plus risqué que l’obtention d’un prêt hypothécaire traditionnel, c’est pourquoi il est le plus souvent utilisé par les acheteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement traditionnel.
Une propriété peut être achetée avec le financement du propriétaire seulement si le vendeur y consent et s’il a le pouvoir d’offrir ce type de financement. Si le vendeur a déjà une hypothèque sur la propriété, il aura probablement besoin de l’autorisation du prêteur avant de proposer un financement au propriétaire.
Un accord de financement par le propriétaire pourrait être utile au vendeur s’il devait des gains en capital importants sur la vente de sa maison, car il pourrait potentiellement étaler cette obligation fiscale sur plusieurs années. Mais les plus-values sur la vente d’une maison ne sont dues que dans certaines circonstances. Il est préférable de discuter avec un fiscaliste pour savoir quelle stratégie vous convient le mieux.
Cela dépend du contenu de votre contrat, mais généralement, le vendeur pourra saisir la propriété si l’acheteur fait défaut.
Non, le financement par le propriétaire ne devrait pas nuire à votre crédit, puisque ces transactions ne sont généralement pas signalées dans le rapport de crédit de l’acheteur. Cependant, cela signifie que votre crédit ne bénéficiera pas non plus de paiements à temps chaque mois.
Le financement du vendeur peut être avantageux pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles au financement traditionnel ou pour les vendeurs qui souhaitent commencer à gagner un revenu de placement. Mais il existe également des risques, et cela peut être plus coûteux que le financement traditionnel.