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KANSAS CITY, Missouri — Le dernier jour de la deuxième semaine du procès de la commission Sitzer/Burnett a commencé avec quelques nouvelles procédurales.
Après avoir déposé une requête en jugement en droit jeudi soir, le Association nationale des agents immobiliers la demande a été rejetée par le juge Stephen Bough. Les autres accusés dans le procès, AccueilServices d’Amérique et Keller Williamsavait déjà déposé des requêtes en jugement pour une question de droit, mais les deux ont été rejetées.
Gary Keller prend la parole
Le témoignage de vendredi matin a marqué le début de la défense de Keller Williams. L’entreprise a d’abord appelé son co-fondateur et PDG Gary Keller à la barre des témoins. Comme les autres accusés avant lui, Keller a souligné que Keller Williams, en tant que société, n’a rien à voir avec la fixation des taux de commission. Il a expliqué au jury que les politiques de Clear Cooperation sont élaborées localement et que les taux de commission sont fixés au cas par cas.
Keller a également souligné qu’il n’aime pas que les gens du secteur disent aux agents ce qu’ils devraient et ne devraient pas faire dans leur entreprise.
Au cours de son témoignage, Keller a également discuté de ses livres et des modèles qu’il utilise lors de conférences, qui avaient déjà été évoqués lors du témoignage des plaignants.
Keller a réitéré ce qu’il avait dit dans sa déposition, à savoir que les éléments sont des modèles et servent d’exemples sur la façon dont un agent peut exercer l’immobilier. Il a également souligné que lorsque son livre a été publié pour la première fois en 1996, il n’existait aucune donnée sur les commissions. Lorsque les exemples du livre supposent un taux de commission de 6 %, il ne s’agit que d’une supposition éclairée, arrondie à la fourchette supérieure de 5,6 % à 5,7 % qu’il a vue dans le secteur à l’époque.
Keller a ensuite discuté des présentations qu’il donne lors des événements de réunion de famille Keller Williams, qui rassemblent généralement jusqu’à 15 000 participants. Dans les présentations, Keller a déclaré qu’il discutait d’une variété de statistiques économiques, y compris les commissions.
Deux des diapositives qu’il utilise montrent les commissions moyennes du côté vente et du côté acheteur pour les agents KW entre 2002 et 2019. La diapositive montre que du côté vente, les commissions ont fluctué d’environ 2 % en 2002 à environ 2,5 % en 2010, avant de remonter progressivement jusqu’à 2,67% en 2019. Le côté acheteur connaît cependant beaucoup moins de fluctuations. Après avoir atteint 3% en 2008 et 2009, il est retombé à 2,72% en 2019.
Keller a témoigné qu’il utilise ces diapositives pour dissiper l’idée selon laquelle il existe un taux de commission standard.
« Nous avons commencé à produire ceci pour souligner qu’il n’y a pas de commission standard », a déclaré Keller. « Ils varient d’année en année. Ils reflètent les conditions du marché.
Keller a déclaré que le principal message adressé aux agents est qu’ils doivent être conscients que les marchés locaux évoluent et qu’ils doivent être flexibles. Il a également fait valoir que la baisse de la commission moyenne nationale n’a aucune pertinence pour un agent sur un marché particulier, car les marchés sont tous différents.
« La commission de 6 % est un animal mythique », a déclaré Keller. « En tant que moyenne nationale, cela n’existe pas. »
Il a également noté que l’affichage des diapositives des commissions ne viole pas la politique antitrust de Keller Williams, qui vise à empêcher les agents de discuter des taux de commission avec leurs concurrents. Il a ajouté que le modèle de « coopétition » de l’entreprise est simplement une reconnaissance du fait que même si les agents se livrent une concurrence féroce pour obtenir des affaires et négocier, ils doivent coopérer plus tard dans la transaction pour conclure l’affaire.
Keller a également répondu que l’affirmation des plaignants selon laquelle il avait conspiré pour maintenir les commissions à leur taux actuel était « ridicule » et manquait de toute preuve.
Selon son témoignage, il n’est pas impliqué dans le NAR ou dans les conseils d’administration des associations locales, mais il encourage les agents à s’impliquer et à devenir membres de leur association locale pour avoir accès à leur MLS local, qu’il a appelé « le meilleur marché créé ». » Cependant, Keller note que si un agent n’est pas obligé d’être membre du NAR s’il ne le souhaite pas et que son chef d’équipe est d’accord.
Au cours de son contre-interrogatoire, Michael Ketchmark, l’avocat principal des plaignants, s’est penché sur les commissions et sur les courriels envoyés par Keller concernant la menace d’Internet sur le secteur immobilier.
Alors qu’il commençait son mandat, Ketchmark a contesté l’affirmation de Keller selon laquelle il n’avait aucune idée de ce que seront les taux de commission l’année prochaine, car ils changent d’année en année en fonction des conditions du marché.
Il a déclaré au jury qu’il était « certain à 100 % » que les commissions seraient de 3 % l’année prochaine à Kansas City, citant une diapositive de Keller Williams montrant la commission moyenne de leurs agents dans la ville. Il a également fait cela pour d’autres villes du Missouri, dont presque toutes avaient une commission moyenne d’environ 3 %, à l’exception de Saint-Louis, qui a déclaré une commission moyenne de 2,7 %.
Ketchmark est ensuite passé à la menace d’Internet. Il a montré à Keller et au jury un e-mail envoyé par Keller indiquant que « les commissions sont assiégées à cause de la bataille sur Internet pour les données ».
Keller a répondu que la déclaration avait été prise hors de son contexte. Il a dit qu’il parlait de Zillow et d’autres sociétés Internet qui prennent ce qu’il considère être les données de son entreprise et les revendent à des agents via la génération de leads jusqu’à 45 % de leur commission.
Il a également témoigné qu’il ne s’agit pas du taux de commission, mais de la commission nette ; Zillow prend de l’argent aux agents, ce que Keller aimerait qu’ils arrêtent. Il a qualifié cela de « bataille acharnée » qui ne s’arrêtera que lorsque chaque élément de données sera collecté et que « chaque dollar de commission sera retiré de la poche de l’agent ».
Keller a déclaré au jury qu’il envisageait de lutter contre ce phénomène, mais qu’il contrôlait tout en interne, ce qui signifie qu’il devrait créer ses propres sociétés de services hypothécaires, de titres de propriété et de services immobiliers.
Ketchmark a conclu son interrogatoire en demandant à Keller s’il était d’accord avec l’affirmation selon laquelle si les entreprises technologiques contrôlaient les données de cotation, Keller Williams perdrait le contrôle et ses centres de marché gagneraient moins d’argent. Keller n’a pas contesté cette déclaration.
La défense devrait conclure sa plaidoirie vendredi soir. Les plaidoiries finales du procès de la commission sont attendues lundi.
Note de l’éditeur : continuez à consulter HousingWire.com pour une couverture continue et en direct de Kansas City par notre équipe éditoriale sur le procès en justice de la commission.