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Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) Bureau de l’inspecteur général (OIG) a publié jeudi deux rapports alléguant largement que les gestionnaires de prêts hypothécaires – et M. Cooper en particulier — n’a pas satisfait aux exigences du HUD en ce qui concerne la fourniture d’options d’atténuation des pertes aux emprunteurs dont les prêts en souffrance sont assurés par le Administration fédérale du logement (FHA).
Les rapports découlent d’un audit de conformité des gestionnaires de prêts requis par la FHA pour fournir une assistance à l’atténuation des pertes après la fin des périodes d’exonération d’abstention COVID-19 des emprunteurs. Les demandes d’abstention initiales ont pris fin le 31 mai et aucune période d’abstention n’est prévue au-delà du 30 novembre, selon le HUD.
Audit général
Le HUD OIG a lancé l’audit car les programmes d’atténuation des pertes de l’ère COVID « étaient nouveaux et créaient un risque pour les emprunteurs et le fonds d’assurance FHA lorsque les services ne fournissent pas correctement l’atténuation des pertes », indique le rapport général.
L’objectif était de « déterminer si les gestionnaires ont fourni aux emprunteurs de prêts assurés par la FHA une aide appropriée à l’atténuation des pertes après la fin de l’abstention COVID-19 », a déclaré l’OIG.
L’audit a révélé que des options appropriées d’atténuation des pertes n’étaient pas fournies aux emprunteurs dans les deux tiers des cas.
« Sur la base d’un échantillon statistique tiré de 231 362 prêts à terme assurés par la FHA totalisant 41 milliards de dollars, les gestionnaires n’ont pas satisfait aux exigences du HUD pour fournir une assistance à l’atténuation des pertes aux emprunteurs de 155 297 prêts assurés par la FHA », indique le rapport. « Près de la moitié des emprunteurs n’ont pas reçu la bonne aide à l’atténuation des pertes. »
L’assistance appropriée comprend les options d’atténuation des pertes auxquelles les emprunteurs sont éligibles ; le calcul correct des options d’atténuation des pertes des emprunteurs ; ou des options d’atténuation des pertes qui rétablissaient les arriérés pour que les emprunteurs soient à jour de leurs paiements.
Mais « ces emprunteurs n’ont pas reçu l’option d’atténuation des pertes à laquelle ils étaient éligibles, leur option d’atténuation des pertes n’a pas été calculée correctement ou a reçu une option d’atténuation des pertes qui n’a pas rétabli les arriérés », indique le rapport. « Environ un quart des emprunteurs ont reçu la bonne option d’atténuation des pertes, mais les gestionnaires n’ont pas suivi les directives d’atténuation des pertes COVID-19 pour aider les emprunteurs avec les paiements qui ont été manqués pendant l’abstention. »
Audit de M. Cooper
La vérification de M. Cooper a été menée en même temps que la vérification générale et a été conçue pour « compléter cette [general] audit en examinant comment un fournisseur unique […] fourni une atténuation des pertes pour les emprunteurs sortant de l’abstention du COVID-19 », a déclaré le BIG.
La société a été sélectionnée en raison d’une évaluation des risques de 2021 qui «a identifié un volume important de prêts en souffrance avec une abstention antérieure de COVID-19 dans son portefeuille et sur la base de [HUD OIG’s] connaissance des plaintes déposées contre Nationstar [doing business as Mr. Cooper] au Bureau de protection financière des consommateurs et la hotline HUD OIG.
Le rapport indique que jusqu’à 80% des emprunteurs avec des prêts en souffrance assurés par la FHA n’ont pas reçu d’options d’atténuation des pertes appropriées de la part de M. Cooper après la fin de leurs périodes d’abstention COVID-19.
« Sur la base d’un échantillon statistique tiré d’un univers de 4 288 prêts à terme assurés par la FHA totalisant 767 millions de dollars, [Mr. Cooper] n’a pas répondu aux exigences du HUD pour fournir une assistance à environ 3 572 personnes », a déclaré le BIG du HUD. « Sur la base de notre projection d’échantillon de prêts, plus de la moitié des emprunteurs ont reçu une aide à l’atténuation des pertes incorrecte. Dans ces cas, [Mr. Cooper] n’a pas fourni l’option d’atténuation des pertes à laquelle les emprunteurs étaient éligibles, a mal calculé les options d’atténuation des pertes, n’a pas rétabli les arriérés ou a refusé l’atténuation des pertes par erreur.
Alors que plus d’un tiers des emprunteurs ont reçu des options d’atténuation des pertes correctes après leur période d’abstention, M. Cooper « n’a pas correctement suivi les directives d’atténuation des pertes COVID-19 pour ces emprunteurs », a déclaré le BIG.
La réponse de M. Cooper
Un porte-parole de M. Cooper a déclaré que le rapport ne « reflétait pas fidèlement notre engagement envers ces clients. Nous sommes confiants dans nos antécédents et une réfutation détaillée des conclusions du rapport est incluse vers la fin du rapport. Plus important encore, aucune des maisons de l’échantillon de population n’a été saisie et aucun client n’a subi de préjudice.
M. Cooper a également salué le travail du BIG pour l’assemblage du rapport.
«Bien que nous ayons été surpris par leur décision de se concentrer uniquement sur M. Cooper lorsque nos résultats en matière d’assistance aux clients sortant de l’abstention COVID-19 ont surpassé l’industrie, nous apprécions le rôle important de HUD OIG dans l’audit des participants au programme FHA et le professionnalisme du personnel de HUD OIG et attendons avec impatience un dialogue continu dans l’esprit d’aider autant de propriétaires que possible », a déclaré le porte-parole de l’entreprise. Câble de logement.
La société a également noté qu’aucun prêt de l’échantillon n’a abouti à une saisie, alors que 90% des clients se sont vu proposer une solution pour actualiser leur prêt. La grande majorité des emprunteurs concernés ont accepté de telles options, a déclaré la société, et sur les 10% restants, la plupart ont remboursé intégralement leurs prêts, sont en cours d’examen actif d’atténuation des pertes ou ont vu leur service transféré à un autre fournisseur.