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Les taux hypothécaires ont reculé ces dernières semaines, donnant un peu de répit aux consommateurs et aux émetteurs de prêts, mais les vents contraires dans le secteur sont loin d’être dissipés.
La baisse du rendement du Trésor à 10 ans et des rendements des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) des agences – en raison d’un faible rapport sur l’emploi fin octobre – a conduit à une légère hausse du volume de demandes de prêts hypothécaires désaisonnalisé. Cela marque un « répit bienvenu à court terme pour les initiateurs et de nombreux fonds de placement immobilier hypothécaire (mREIT) », selon une note de Piper Sandlerune banque d’investissement de premier plan.
« Mais cette décision est sans importance par rapport à la tendance à la baisse qui a persisté au cours des deux dernières années – en particulier alors que nous sommes confrontés à des mois d’hiver saisonnièrement lents », indique la note.
Piper Sandler prévoit une nouvelle consolidation au sein du secteur hypothécaire au cours des prochains mois, avec une demande proche de son plus bas niveau depuis plusieurs décennies avant de reprendre en 2024, à mesure que les consommateurs se réadaptent à des taux hypothécaires plus élevés.
Voici les trois facteurs que Piper Sandler a notés pour expliquer les vents contraires persistants dans le secteur hypothécaire :
La demande d’applications reste faible
Le Association des banquiers hypothécairesL’indice hebdomadaire du volume des demandes de prêt hypothécaire de (MBA) a atteint les niveaux les plus bas en octobre depuis le suivi des données de 2020. L’indice du volume des demandes a diminué de 19 % d’une année sur l’autre au 25 octobre et a diminué de 45 % en dessous du creux précédent de 2018, selon Piper Sandler.
Dans l’ensemble, le volume des achats est désormais en baisse de 56 % par rapport au sommet à court terme de janvier 2021 et de 9 % en dessous du précédent creux de 2014.
Les délais de paiement anticipé continuent de baisser
Les taux de remboursement anticipé des prêts hypothécaires sur les pools de prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans des agences et du gouvernement en octobre ont chuté de 15 à 40 points de base par rapport au mois précédent, à 4,8 % pour Fannie Maé et Freddie Mac piscines, selon Piper Sandler.
La baisse des délais de remboursement anticipé indique que les dépenses d’amortissement des droits de service hypothécaire (MSR) devraient continuer à diminuer, une évolution positive pour les sociétés de prêts hypothécaires disposant d’importantes sources de revenus liées aux frais de service.
Piper Sandler s’attend à ce que la baisse des délais de remboursement anticipé se poursuive malgré la baisse à court terme des taux hypothécaires, car très peu d’emprunteurs ont des taux hypothécaires supérieurs aux niveaux actuels.
Le secteur aurait besoin d’une baisse plus persistante des taux hypothécaires à près de 6 % pour une accélération plus significative des délais de remboursement anticipé, indique la note.
L’abordabilité reste un problème
L’accessibilité a diminué pendant neuf mois consécutifs en octobre, les prix médians des logements ayant augmenté de 8 % et les taux hypothécaires de 123 points de base au cours de cette période.
Piper Sandler estime que le paiement mensuel médian est désormais de 2 313 $ en octobre 2023. Cela représente une augmentation de 12 % d’une année sur l’autre et de 130 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie d’octobre 2019.
Le paiement hypothécaire médian dépasse 30 % du revenu annuel médian des ménages, tandis que les prix des logements sont 4,2 fois le revenu annuel médian, a déclaré Piper Sandler. Ce résultat est conforme au plus haut de la crise financière et bien supérieur à la moyenne 2000-2022 de 3,4x.
L’industrie aurait besoin d’une baisse plus significative des prix des logements et/ou des taux hypothécaires avant que les ventes de logements ne commencent à revenir aux niveaux d’avant la pandémie, a projeté Piper Sandler.