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Le Prêteurs immobiliers communautaires d’Amérique (CHLA) a soumis cette semaine une lettre au Administration fédérale du logement (FHA) qui exhorte l’agence à « fournir un traitement d’acompte comparable aux emprunteurs de la FHA, que le vendeur soit ou non prêt à payer la commission du courtier acheteur de maison », selon une annonce de l’organisation.
La lettre est envoyée en réponse à une série de poursuites judiciaires contre des commissions immobilières et au récent règlement de 418 millions de dollars par le Association nationale des agents immobiliers (NAR), l’association acceptant également d’abolir la « règle de participation » exigeant que les agents côté vente fassent une offre de compensation aux courtiers acheteurs.
La CHLA soutient que le règlement « est susceptible d’entraîner un transfert de la responsabilité financière du vendeur de la maison vers l’acheteur de la maison pour payer les commissions de l’agent immobilier à l’acheteur », et cite trois préoccupations clés dans sa lettre adressée à la commissaire de la FHA, Julia Gordon.
Le premier est l’affirmation selon laquelle de nombreux acheteurs d’une première maison, qui sont déjà confrontés à des difficultés majeures pour entrer sur le marché du logement, ne seront pas en mesure d’atteindre les seuils de mise de fonds plus élevés nécessaires pour payer la commission de l’agent de l’acheteur lorsqu’ils utilisent le financement FHA.
« Nous pensons que les emprunteurs de la FHA ne devraient pas avoir à verser un acompte beaucoup plus élevé simplement parce que le vendeur n’est (arbitrairement) pas disposé à financer la commission de l’agent acheteur », indique la lettre.
La CHLA s’inquiète également des préjugés préexistants qui pourraient avoir un impact sur les emprunteurs utilisant le financement de la FHA, un biais qui, selon elle, a été démontré dans le passé.
« Les préjugés existants (et bien documentés) des vendeurs de maisons à l’égard des acheteurs bénéficiant de prêts FHA seront exacerbés, en raison des inquiétudes quant à la capacité de l’acheteur à verser des acomptes plus élevés », indique la lettre.
La troisième préoccupation soulignée découle du risque de gonflement des prix de vente en raison des impacts sur les commissions, la CHLA affirmant que les vendeurs « peuvent utiliser leur influence sur les niveaux d’acompte plus élevés pour obtenir un prix de vente plus élevé en échange d’accepter de payer la commission de l’agent acheteur. »
La lettre fournit une série de scénarios de prêts prototypes qui pourraient découler du règlement, illustrant les arguments de la CHLA. Parmi les scénarios, il y en a un qui, espère la CHLA, deviendra une pratique courante, dans laquelle « chaque vendeur de maison sera prêt à payer une commission à l’agent acheteur, par courtoisie et sans obtenir un prix plus élevé en échange », indique la lettre. « Cependant, nous ne sommes pas convaincus que ce sera le cas. »
Les emprunteurs de la FHA sont particulièrement vulnérables face aux vendeurs qui pourraient tenter d’obtenir un prix de vente plus élevé, car « payer en espèces la commission de leur agent n’est peut-être pas économiquement réalisable ». [for FHA buyers]», lit-on dans la lettre. « Après avoir mis plusieurs années à constituer des réserves de liquidités pour la mise de fonds, l’acheteur devra donc attendre encore quelques années avant d’accumuler les liquidités nécessaires pour financer cette somme.
Lorsqu’on lui a demandé de commenter le contenu de la lettre, un porte-parole de la FHA a déclaré à HousingWire que l’agence soutenait généralement les sujets soulevés dans la lettre.
« Nous saluons tous les efforts visant à expliquer les nuances de la politique fédérale en matière de logement de manière rationalisée, complète et accessible », a déclaré le porte-parole.
À la fin du mois dernier, la FHA a répondu à une question courante que l’agence avait reçue des parties prenantes intéressées, qui demandaient comment l’accord de règlement proposé affecterait le traitement des frais de courtier acheteur payés par le vendeur dans les transactions utilisant un financement hypothécaire assuré par la FHA.
« En vertu de la politique actuelle de la FHA, si les vendeurs continuent de payer des commissions et des frais d’agent immobilier côté acheteur conformément à la loi ou à la coutume nationale et locale, et si les commissions et les frais sont d’un montant raisonnable, la politique existante ne traiterait pas ces paiements comme contributions des parties intéressées à condition que toutes les autres conditions soient remplies », a indiqué l’agence dans une note d’information distribuée aux professionnels par courrier électronique et publiée en ligne.