Customize this title in frenchLa chute de l’immobilier commercial en Allemagne pourrait constituer une menace pour les banques

La crise de l’immobilier commercial qui s’aggrave rapidement en Europe pourrait également avoir un impact sur ses banques.

En juillet 2023, les banques européennes disposaient d’environ 1 400 milliards d’euros de prêts au secteur de l’immobilier commercial, selon l’Autorité bancaire européenne (ABE).

L’Allemagne a été particulièrement touchée, notamment parce qu’elle est actuellement confrontée à la crise la plus grave. crise immobilière dans plusieurs années. Cela est principalement dû au fait que de plus en plus de promoteurs immobiliers constatent des coûts d’emprunt plus élevés, suite à la flambée des taux d’intérêt.

Cela a conduit à la faillite d’un plus grand nombre de promoteurs, ainsi qu’à l’abandon ou au report de plusieurs projets commerciaux et résidentiels. Bien que le secteur immobilier allemand ait encore un nombre considérable de commandes en souffrance, les nouvelles commandes ont été relativement lentes à arriver, ce qui a entraîné un nouveau ralentissement du secteur.

Problèmes de refinancement et diminution des postes vacants, alors que le travail à distance se poursuit pour plusieurs employés, a également contribué à ce sentiment atténué. Selon Combiner Conseille taux d’occupation des bureaux en Allemagne est tombé à environ 40 % en juillet 2023, contre environ 61 % avant la pandémie.

Outre le secteur immobilier commercial européen, plusieurs grandes banques allemandes sont également considérablement vulnérables aux changements survenus dans le secteur immobilier américain, qui connaît également un ralentissement.

En conséquence, les investisseurs ont déjà commencé à réduire leurs participations dans certaines banques comme la Deutsche Pfandbriefbank, en raison de ces inquiétudes croissantes.

Les consommateurs allemands pourraient également être confrontés à un « double coup dur » : une hausse des taux d’intérêt et une baisse de la valeur des garanties, selon Jackie Bowie, associé directeur et responsable de la région EMEA chez Chatham Financial.

« Donc, ce que nous avons vu au cours des deux dernières années, c’est que de nombreux emprunteurs prolongent leurs prêts pour une courte période, peut-être deux ans », a-t-il déclaré. «C’était dans l’espoir que soit la valeur des actifs se stabiliserait, soit qu’ils seraient en mesure de vendre des actifs et de les livrer, soit que les taux d’intérêt baisseraient et qu’ils pourraient se refinancer à un taux moins cher.

« Il est donc évident que les taux du marché ont commencé à baisser », a ajouté Bowie. « Même si les banques centrales n’ont pas encore bougé, il semble qu’il y ait encore un petit calcul à faire autour de la prise de conscience que la valeur des actifs a probablement encore un peu baissé. »

Comment les banques se sont-elles protégées contre ce risque ?

Bowie souligne que même si le risque que représente l’immobilier commercial pour les banques allemandes est grave, il n’est pas aussi grave que lors de la crise financière mondiale de 2008-2009. À l’époque, les banques n’avaient pas suffisamment provisionné pour faire face aux risques d’exposition, tels que la chute des prix de l’immobilier. Cela signifiait qu’en cas de baisse de la valorisation des garanties, les banques en subissaient un coup dur.

Cependant, ces dernières années, les banques ont pris des mesures significatives pour constituer des provisions et réduire leurs ratios prêt/valeur.

« Je ne sais pas quelle serait la moyenne, mais il n’était pas inhabituel d’avoir un rapport prêt/valeur de 75 % ou 80 %, alors qu’aujourd’hui, il est plutôt de 55 % », a déclaré Bowie. « Donc, même si la valeur des actifs doit encore évoluer, il y a encore plus d’écart en ce qui concerne la capacité des banques à recouvrer cette dette, en raison de la valeur de l’actif. »

Ainsi, en raison de ces provisions plus élevées, il est très peu probable que de nombreuses banques aient besoin d’un plan de sauvetage en cas de krach immobilier commercial. Toutefois, aux États-Unis, plusieurs petites banques régionales pourraient se regrouper entre elles ou être rachetées par des rivales plus importantes, pour plus de solidité.

En outre, les banques ont également réduit la valeur des biens immobiliers commerciaux dans leurs portefeuilles. La hausse des bénéfices des banques au cours des derniers mois a également fourni un filet de sécurité supplémentaire en cas de pertes résultant de cette crise immobilière.

Décembre 2023 de l’Autorité bancaire européenne Rapport d’évaluation des risques a déclaré : « Un nombre croissant de banques semblent réticentes à augmenter les prêts immobiliers commerciaux (CRE) et autres prêts aux entreprises à l’avenir. Le ralentissement des prêts pourrait créer une boucle de rétroaction négative sur la dynamique de la croissance économique.

« Les inquiétudes autour des marchés immobiliers se manifestent également dans l’augmentation des provisions des banques pour couvrir leurs risques immobiliers. L’empreinte mondiale du secteur bancaire de l’UE le rend vulnérable aux risques géopolitiques ainsi qu’aux évolutions idiosyncratiques de certains marchés, telles que les expositions aux CRE aux États-Unis.»

Le Surveillance bancaire européenne Il a également récemment renforcé les mesures existantes visant à réduire la vulnérabilité des banques à l’immobilier commercial. Il s’agit notamment de deux mesures principales, l’une étant un examen ciblé de la CRE et l’autre étant une campagne de contrôle sur place de la CRE.

Le contrôle sur place de la CRE porte essentiellement sur l’ensemble des portefeuilles de la CRE, ainsi que sur la valorisation des collatéraux et la gestion du risque de crédit, et implique un contrôle sur place des pratiques bancaires pendant une durée pouvant aller jusqu’à 3 mois.

L’examen ciblé de la CRE examine l’évolution des risques dans les portefeuilles immobiliers commerciaux nationaux des banques, sous l’angle de la gestion du risque de crédit. Il utilise également l’analyse comparative entre pairs afin de mieux évaluer les facteurs de gestion des risques.

Aux États-Unis, suite à la crise financière mondiale, les banques ont également dû examiner périodiquement l’ensemble de leur exposition au crédit, y compris l’immobilier commercial. Si certains prêts semblent ne pas être remboursés, les banques ont dû constituer des provisions pour couvrir les pertes potentielles, par petites mesures.

Cela contribue grandement à garantir qu’il n’y aura pas de pertes soudaines et importantes qui pourraient potentiellement affecter la liquidité et la viabilité à long terme d’une banque, dans la mesure où la plupart des pertes de la CRE auraient déjà été provisionnées plus tôt.

Quelles sont les perspectives du secteur immobilier commercial allemand ?

En ce qui concerne les perspectives du secteur immobilier commercial allemand cette année, Bowie s’attend à ce que l’écart entre acheteurs et vendeurs commence à se réduire davantage. Cela sera principalement dû au fait que les vendeurs seront contraints de se refinancer par les prêteurs, une fois que leurs prolongations de prêt à court terme seront presque terminées. Ils ne pourront donc peut-être pas vendre leur propriété au prix escompté.

D’un autre côté, Bowie estime que les acheteurs sont également susceptibles de devenir beaucoup plus réalistes quant au type de propriétés qu’ils peuvent se permettre confortablement, contribuant ainsi à combler l’écart de leur côté également. Cela est particulièrement attendu pour les actifs qui ne disposent pas de fondamentaux générateurs de revenus très solides.

Le chevalier Frank européen Perspectives immobilières 2024 a déclaré à propos de l’Allemagne : « Dans le secteur des bureaux, nous continuons de constater une hausse des loyers prime, portée par la demande d’espaces de haute qualité et conformes aux critères ESG.

« Cependant, dans le même temps, les postes vacants augmentent et le taux d’occupation atteint des niveaux observés pour la dernière fois en 2013/2014, ce qui constitue une réponse tardive à la récession. De nombreuses entreprises continueront de reporter la signature de nouveaux baux et préféreront opter pour la prolongation des contrats.

« Les solides réserves de projets sont quelque peu gênées par les retards de construction et de planification. Des espaces supplémentaires sont arrivés sur le marché à mesure que les occupants réduisent leurs besoins en espace, en partie à cause du travail accru à domicile. Mais les taux de vacance de bureaux restent faibles dans un contexte international.»

Quels autres risques l’Europe pourrait-elle voir dans un avenir proche ?

Outre la situation de l’immobilier commercial, l’Allemagne connaît également un nombre croissant de grèves dans le secteur aérien, affectant particulièrement la compagnie aérienne nationale Lufthansa, ainsi que des manifestations agricoles dans plusieurs régions du pays.

L’Europe dans son ensemble est également confrontée à des risques croissants dans le secteur automobile, en raison de l’afflux de véhicules moins chers fabriqués en Chine, notamment des véhicules électriques. Cela a gravement compromis la compétitivité des véhicules fabriqués en Europe.

En outre, le continent continue également d’être confronté aux risques énergétiques découlant de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, dans un contexte de fluctuations des importations d’énergie en provenance de Russie. Plus récemment, la guerre israélo-palestinienne menace une nouvelle fois de faire augmenter les prix de l’énergie.

Les attaques en cours des Houthis en mer Rouge ont également entraîné des retards considérables dans les expéditions vers l’Europe, ainsi que l’indisponibilité de plusieurs produits dans les supermarchés, tandis que d’autres ont vu leurs prix augmenter.

Bowie a déclaré : « Je pense que pour être honnête, c’est principalement lié à la situation économique globale. L’économie européenne est exceptionnellement faible, l’Allemagne étant bien sûr en tête, car c’est la plus faible. C’est une économie industrielle lourde. C’est très axé sur l’exportation. Et pourtant, la demande intérieure est faible.»

L’économie dans son ensemble n’est pas du tout en très bonne forme, selon Bowie. Il a déclaré que le principal problème concernant la situation immobilière était la valorisation des actifs.

« La demande d’occupation et les revenus locatifs sont toujours bons », a-t-il déclaré. « Mais si l’économie continue d’être aussi faible et entre en fait en récession, alors vous commencerez à voir une pression sur la demande d’occupation, des locataires faisant faillite, des choses comme ça. »

« C’est donc le risque le plus important, à savoir que tout dépendra de l’évolution de la croissance économique, qui sera ensuite déterminée par la rapidité avec laquelle la BCE pourra réduire les taux d’intérêt et tenter de stimuler la croissance », a ajouté Bowie.

La Banque centrale européenne a affirmé qu’elle adopterait une approche des taux d’intérêt fondée sur les données et qu’elle attendrait des preuves plus concluantes de son adoption. ralentir l’inflationavant de prendre des mesures décisives d’assouplissement monétaire.