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Le Coalition pour les marchés hypothécaires mal desservis (UMMC), une coalition de 32 groupes de logement initialement convoquée par le Institut Lincoln de politique foncièrea publié mercredi un rapport recommandant des actions aux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Fannie Maé et Freddie Mac.
Décrit comme un « modèle » pour les plans « Duty to Serve » des GSE pour 2025-2027, la publication vise à mettre en évidence le rôle plus important que Fannie et Freddie sont appelés à jouer pour faciliter l’accès au système de financement hypothécaire américain.
En plus du Lincoln Institute of Land Policy, la coalition comprend des groupes comme Partenaires de la communauté d’entreprise, VoisinWorks Amériquele Conférence nationale sur le logement (NHC), le Centre national du droit de la consommation (NCLC) et le Fiducie nationale de stabilisation communautaire (NCST).
Mission et intention de publication
Les plans du devoir de servir pour les GSE expliquent comment les agences et leur régulateur, la Federal Housing Finance Agency (FHFA), se conformeront à une loi fédérale qui les oblige à « donner la priorité et à améliorer les opportunités de financement du logement abordable sur trois marchés historiquement négligés : les logements préfabriqués, les logements ruraux et la préservation des logements abordables », a déclaré l’UMMC.
La loi sur le logement et la reprise économique de 2008 (HERA) « a codifié les objectifs en matière de logement et ajouté un devoir de servir, qui donne à la FHFA les outils nécessaires pour garantir que Fannie et Freddie restent concentrés sur le logement abordable et répondent aux besoins en matière de logement des personnes à revenu faible ou modéré. familles au lieu d’utiliser un filet de sécurité fédéral pour sélectionner les prêts les plus lucratifs.
C’est ce que révèle un éditorial de HousingWire de 2023 rédigé par Former Administration fédérale du logement (FHA) Commissaire et Association des banquiers hypothécaires (MBA) Président David Stevens, ancien Ginnie Mae Le président Ted Tozer et Scott Olson, directeur exécutif du Prêteurs immobiliers communautaires d’Amérique (CHLA).
La publication, intitulée « Blueprint 2024 », formule trois recommandations clés. Les GSE devraient « augmenter certains achats de prêts » sur les marchés du devoir de servir ; développer de nouveaux produits et programmes de prêt accessibles ; et évaluer de nouvelles opportunités de partenariat commercial.
En « centrant » les perspectives des experts en logement abordable et en « synthétisant les mesures d’action les plus critiques », l’UMMC vise à « étendre et améliorer » la performance des GSE sur les marchés du logement mal desservis. La coalition suivra également activement les progrès du plan et publiera un tableau de bord qui évaluera « le succès des GSE dans l’adhésion au plan et la mise en œuvre de leurs plans ».
« Le devoir de servir est l’une des réglementations les plus importantes en matière de logement abordable dans ce pays », a déclaré George McCarthy, président et directeur général du Lincoln Institute of Land Policy, dans une déclaration accompagnant la publication. « Le nouveau plan de la Underserved Mortgage Markets Coalition donne à Fannie Mae et Freddie Mac les conseils dont ils ont besoin pour se conformer à cette réglementation fédérale et élargir les opportunités de financement du logement de manière sans précédent et potentiellement révolutionnaire. »
Sélectionnez des propositions de logements préfabriqués et locatifs
Le document propose des orientations pour les éléments des marchés mal desservis, notamment les logements préfabriqués et les logements ruraux, ainsi que des sections distinctes pour préserver l’abordabilité des logements unifamiliaux et multifamiliaux.
Pour les logements préfabriqués, l’UMMC propose des actions de sensibilisation pour augmenter les achats de prêts et obtenir une augmentation du remplissage des logements préfabriqués. Il recommande également aux GSE de lancer un projet pilote de « prêt à domicile uniquement, [and to] envisagez d’ajouter des protections supplémentaires aux consommateurs, incluez un bail foncier standardisé ainsi qu’une éducation et des conseils pour les acheteurs de maison », explique le document.
Dans le domaine du logement rural, la coalition recommande que les GSE s’attaquent à ce qu’elle appelle la « crise de préservation de l’article 515 », en référence au programme de prêts au logement locatif rural établi par la loi sur le logement de 1949. Ce programme sert à offrir « des logements directs et compétitifs ». prêts hypothécaires destinés à fournir des logements locatifs multifamiliaux abordables aux familles à revenus très faibles, faibles et modérés, aux personnes âgées et aux personnes handicapées.
« Les GSE devraient acheter des produits hypothécaires qui augmentent la liquidité sur le marché de l’article 515 », recommande la publication. Au cours de la première année, chaque agence devrait mettre en œuvre un produit de prêt au titre de l’article 515 tout en fournissant des investissements en capitaux propres supplémentaires aux institutions de fonds de développement communautaire (CDFI) qui participent au financement au titre de l’article 515.
De meilleurs produits de prêt destinés aux « régions rurales ayant des besoins élevés » devraient également être développés. Et une attention particulière devrait être accordée aux marchés immobiliers amérindiens, ce qui impliquerait une augmentation des « prêts conventionnels sur des terres en fiducie et des ventes sur le marché secondaire d’hypothèques sur des terres en fiducie ».
Prêts unifamiliaux et multifamiliaux
Pour les prêts aux unifamiliaux, les GSE devraient « donner la priorité à l’accession à la propriété en partageant des biens immobiliers en continuant à augmenter leurs objectifs d’achat de prêts et en élargissant leur compréhension du domaine ». Ils devraient également « donner la priorité à la vente de prêts non performants et performants, y compris de biens immobiliers, à des organisations à but non lucratif et/ou à des entités gouvernementales motivées par une mission afin de garantir que les propriétés restent entre les mains des propriétaires occupants et sur le marché de l’accession à la propriété ».
En outre, les GSE devraient développer de « meilleurs produits de prêt » pour servir le marché des maisons unifamiliales.
Dans le domaine multifamilial, les GSE devraient adopter une mesure déjà en place à la FHFA et mettre en place un crédit d’obligation de servir (DTS) pour les investissements du crédit d’impôt logement social (LIHTC).
« La FHFA fournit des crédits DTS pour les investissements en actions du LIHTC sur les marchés ruraux, mais il existe un besoin crucial de réhabiliter et de recapitaliser les propriétés multifamiliales abordables existantes dans des contextes non ruraux », indique la publication.