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Century 21 Régence Immobilier L’agent Cheryl Piccinini a vécu et voyagé partout dans le monde, mais il n’y a aucun endroit où elle préférerait être que l’Alabama.
« Peu importe ce que vous voulez, vous pouvez le trouver ici », a déclaré l’agent basé à Enterprise, en Alabama. « On peut trouver la ville, la campagne. Nous avons des plages. C’est tout simplement un endroit incroyable.
Il est évident que Piccinini n’est pas le seul à le penser. Entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2023, la population de l’Alabama a augmenté de 34 000 personnes, selon les estimations publiées par le Bureau du recensement des États-Unis. Parmi ces 34 000 nouveaux résidents, près de 31 000 étaient des « migrants nationaux », ou des personnes venant d’ailleurs dans le pays pour s’installer dans l’État.
De plus, l’étude nationale sur les déménageurs de 2023 menée par Lignes de fourgonnettes unies a classé l’Alabama au 8e rang parmi tous les États pour les mouvements entrants. Les participants à l’enquête ont indiqué que la famille et les opportunités d’emploi étaient les principales raisons de leur déménagement dans l’État.
« Nous sommes très optimistes quant à l’Alabama et à ses perspectives à long terme », a déclaré Jeremy Walker, PDG de Association des agents immobiliers de l’Alabama, dit. « Nous avons une section de fabrication automobile en plein essor, ce qui crée plus d’opportunités pour nos constructeurs de créer plus de toits, ce qui conduit à plus d’opportunités pour nos membres de contribuer à l’accession à la propriété.
« Nous avons enregistré une baisse d’environ 30 % des ventes (de maisons) l’année dernière, mais de manière générale, nos membres sont très optimistes quant à un rebond significatif cette année. »
Walker a déclaré que la perspective d’une baisse des taux hypothécaires incite de nombreux agents à se sentir plus positifs quant au marché immobilier de 2024. Des taux plus bas rendront probablement l’accession à la propriété accessible à un plus grand nombre d’acheteurs et devraient inciter certains vendeurs potentiels bloqués à un taux de 3 % ou moins à s’inscrire.
À Birmingham, ERA King Immobilier L’agent Anna-Maria Ellison a déclaré que même sans baisse des taux hypothécaires, elle voit les acheteurs revenir sur le marché.
« Il ne s’agit pas nécessairement de taux d’intérêt élevés ou bas, il s’agit simplement de leur maintien pendant une période plus longue », a déclaré Ellison. « Maintenant, évidemment, des taux d’intérêt de 7% ou 8% ne vont pas attirer beaucoup de monde, donc les avoir dans la fourchette moyenne de 6% est une bonne chose, mais le fait que cela reste immobile et pas aussi volatil que c’était au troisième ou au quatrième trimestre de l’année dernière, cela aide les acheteurs à se sentir en confiance pour sortir et effectuer un achat.
Même si les agents de l’Alabama peuvent être satisfaits des perspectives de leur État en tant que point chaud migratoire, ils doivent également faire face aux répercussions d’une population croissante, à savoir une pression accrue sur le parc de logements déjà limité de l’État.
Au 9 février 2024, l’Alabama avait une moyenne mobile sur 90 jours de 11 894 inscriptions unifamiliales actives, selon les données de Recherche Altos. Bien que ce chiffre soit en hausse par rapport aux 9 962 inscriptions actives un an plus tôt, il reste inférieur aux 13 442 inscriptions enregistrées début février 2020, juste avant le début de la pandémie de COVID-19.
« L’inventaire était le thème de l’année dernière et cela s’annonce comme le thème de cette année », a déclaré Ellison. « Nous n’avons pas assez de logements sur le marché pour satisfaire la demande, même avec des taux d’intérêt plus élevés. »
Pour Piccinini, les contraintes de stocks et les niveaux élevés de demande ont exercé une pression à la hausse sur les prix catalogue. Selon les données d’Altos Research, au 9 février, le comté de Dale, où travaille Piccinini, ne comptait que 72 inscriptions unifamiliales actives et un prix catalogue médian mobile sur 90 jours de 179 900 $, contre 135 900 $ avant la pandémie.
« Nos prix ont augmenté un peu, jusqu’à présent, dans la mesure où il y a quelques années, les acheteurs d’une première maison pouvaient accéder à une maison décente de trois chambres pour 180 000 $, et maintenant, vous ne pouvez pas trouver quelque chose comme ça pour moins de 300 000 $. Et cela a exclu beaucoup de gens du marché », a déclaré Piccinini.
Puisqu’ils paient plus, Piccinini a déclaré que les acheteurs sont également devenus plus exigeants et sont moins disposés à ignorer les défauts qu’une propriété peut présenter.
Même si le manque de stocks de maisons existantes fait certainement partie du problème, Ellison a déclaré qu’à Birmingham, les agents et les acheteurs sont également confrontés à un manque de stocks de maisons neuves.
« Les nouvelles constructions sont sauvegardées », a-t-elle déclaré. « Ils le construisent aussi vite qu’ils le peuvent, mais lorsque vous ne construisez pas depuis plusieurs années ou que vous réduisez considérablement la production, vous prenez du retard. »
Selon Ellison, les nouvelles constructions dans la région de Birmingham représentent généralement 15 à 20 % des maisons sur le marché à un moment donné, mais cela n’a pas été le cas au cours des quatre dernières années.
À l’échelle nationale, depuis le début de la pandémie en mars 2020, les constructeurs d’habitations sont confrontés à une myriade de difficultés, notamment des problèmes de chaîne d’approvisionnement et une pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Mais en Alabama, Walker a déclaré que les petits constructeurs sont également confrontés aux défis posés par les gouvernements locaux.
« Les constructeurs locaux sont véritablement écrasés par les gouvernements locaux », a déclaré Walker. « À titre d’exemple, dans le comté de Baldwin, près de notre côte, nous avons de nombreuses petites villes et chacune adopte sa propre attitude anti-croissance. Il y a beaucoup de NIMBYisme, et c’est extrêmement hostile aux constructeurs et promoteurs locaux, il est donc extrêmement difficile de développer les logements dont notre main-d’œuvre a besoin là-bas dans cet environnement.
Mais dans d’autres régions de l’État, notamment à Huntsville (près de la frontière du Tennessee), Walker a déclaré que les réglementations municipales sont plus favorables aux constructeurs, ce qui leur permet de répondre plus facilement au besoin croissant de logements. Malgré ces défis, Walker reste optimiste quant à l’avenir.
« Nous voyons des gens de tout le comté venir à Huntsville avec le NASA programme et Arsenal de Redstone« , a déclaré Walker. « Le FBI a également transféré un certain nombre de ses emplois de Washington à Huntsville, mais nos universités sont également en plein essor et nous constatons une augmentation du nombre de retraités qui s’installent dans l’État en raison du coût de la vie ici.
À court terme, alors que la saison des achats du printemps approche à grands pas, les agents locaux partagent une partie de l’optimisme de Walker.
« Il y a environ deux semaines, dans notre maison de courtage, le volume d’activité que nous constations en matière d’inscription a augmenté rapidement », a déclaré Ellison. « Nous sommes passés de peu de gens à la recherche de cinq ou six visites sur une propriété.
«Je pense que notre inventaire augmentera en fonction de ce que le Réserve fédérale fait en mars, et cela déterminera si le trafic des acheteurs est plus conforme aux augmentations normales tout au long du printemps.