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- Biden a un plan pour rendre le logement plus abordable, mais les prix pourraient rester bloqués dans la stratosphère.
- Les propositions de Biden pourraient ne pas suffire à lutter contre la pénurie de logements qui fait grimper les prix.
- Il faudra des années pour qu’une offre accrue ralentisse le rythme de croissance des prix de l’immobilier, estiment les économistes.
Les Américains qui attendent que la crise de l’accessibilité au logement s’atténue pourraient attendre longtemps, même avec les propositions du président Joe Biden d’ouvrir le marché à davantage d’Américains, ont déclaré des experts de l’immobilier à Business Insider.
Cela ne veut pas dire que la liste de propositions de Biden visant à réduire les coûts du logement n’aura pas d’impact, selon Daryl Fairweather, économiste en chef du site d’annonces immobilières Redfin.
Mais certaines idées – comme les crédits d’impôt pour les premiers acheteurs – ne font pas grand-chose pour lutter contre la pénurie de logements et pourraient finir par stimuler davantage la demande. Cela signifie qu’il est peu probable qu’un quelconque soulagement prenne la forme d’une baisse des prix exorbitants.
« L’effet sur la crise de l’accessibilité au logement va être atténué. Cela ne sera pas perceptible, même à long terme », a déclaré Fairweather.
Le faible stock de logements est au cœur de la question de l’abordabilité. Le manque de nouvelles constructions de maisons unifamiliales depuis la crise financière, combiné à l’effet de « verrouillage » des propriétaires existants qui restent obligés de conserver leur faible taux hypothécaire, a créé un important déséquilibre entre l’offre et la demande.
Certaines des mesures de Biden en matière d’accessibilité au logement alimenteraient davantage la demande à un moment où l’offre est encore historiquement tendue, selon Lawrence Yun, l’économiste en chef du NAR.
Si les initiatives du président pourraient aider les familles à faible revenu à accéder au marché du logement, elles pourraient également exacerber le déséquilibre entre l’offre et la demande, exerçant une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier en général.
« La situation actuelle est vraiment une question d’approvisionnement », a déclaré Yun.
Répondre à la pénurie de logements
Selon Fairweather, les seules initiatives qui feront une différence durable en matière d’accessibilité financière aux logements sont les efforts de Biden pour construire davantage de logements. Le président fait pression pour que le Congrès adopte une législation permettant de construire ou de rénover environ 2 millions de logements, ce qui contribuerait à atténuer le manque de stocks.
Les estimations de la pénurie de logements aux États-Unis vont de 3 millions à 6 millions de logements.
L’administration Biden offre également un crédit d’impôt de 10 000 $ sur un an aux propriétaires disposés à vendre, ce qui pourrait débloquer l’offre de logements pour ceux qui possèdent plusieurs propriétés, a déclaré Fairweather.
Mais ce qui est vraiment nécessaire, c’est une nouvelle offre, et construire suffisamment de logements pour rendre le logement plus abordable est une tâche énorme en Amérique. Yun a estimé qu’il faudrait au moins trois à quatre ans de construction pour que l’offre et la demande s’équilibrent.
Fairweather pense qu’il faudra environ une décennie pour construire les 2 millions de logements proposés par Biden. Construire en Amérique est difficile, et la construction est souvent régie par une mosaïque de règles locales et étatiques qui rendent difficile la tâche des promoteurs.
« Biden a son plan, qui est d’injecter de l’argent dans le système. Mais le problème avec le marché immobilier n’est pas vraiment qu’il n’y a pas assez d’argent pour le logement. Ce sont plutôt les formalités administratives et l’opposition locale qui ont été le problème. le plus grand obstacle à la construction de logements », a déclaré Fairweather.
Même une fois cette offre ajoutée, l’effet sur les prix de l’immobilier pourrait encore être atténué. En effet, le pays est déjà plongé dans une grave pénurie de logements, a déclaré Yun, et il faudra des années pour que l’offre rattrape la demande, et encore moins pour que la demande dépasse l’offre, ce qui entraînerait une baisse des prix.
« Cela ne baissera pas de manière significative », a déclaré Yun à propos des prix de l’immobilier. « Il y aura peut-être temporairement un ajustement des prix à un chiffre, mais tout changement significatif [decline] cela n’arrivera pas… Donc pour tous ceux qui attendent et attendent, eh bien, ce temps sera long. »
L’avantage est que les prix ne devraient pas augmenter beaucoup plus. Yun pense que les prix de l’immobilier resteront autour de leur niveau actuel au cours des trois prochaines années avant que davantage d’offre ne parvienne enfin aux acheteurs. Ensuite, en supposant que l’offre rattrape la demande, la croissance des prix de l’immobilier ralentira probablement en fonction de l’augmentation des revenus des gens, ce qui signifie que le logement semblera plus abordable, même si les prix réels ne changent pas beaucoup, a-t-il prédit.
Le prix de vente médian d’une maison aux États-Unis s’est élevé à 417 000 dollars au quatrième trimestre, selon les données du ministère du Logement et du Développement urbain. Cela représente une augmentation de 27 % par rapport au coût des maisons avant la pandémie, le prix de vente médian s’élevant à 327 100 $ au quatrième trimestre 2019.
Les prix des logements étaient déjà en hausse de 6,5 % sur un an en février, selon les données de Redfin. Selon une analyse de Zillow, les acheteurs de maison doivent gagner 80 % de plus qu’avant la pandémie pour s’offrir une maison en 2024.