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Agence fédérale de financement du logement (FHFA) La directrice Sandra Thompson a publié mardi une déclaration pour corriger la désinformation qui se répand sur les ajustements de prix au niveau des prêts de l’agence pour les prêts hypothécaires conventionnels.
Sur TikTok et d’autres plateformes de médias sociaux, des déclarations inexactes ont circulé la semaine dernière selon lesquelles le régulateur de Fannie Mae et Freddie Mac avait rendu les frais hypothécaires moins chers pour les emprunteurs à faible crédit que pour les emprunteurs à bon crédit, entre autres revendications.
« Les emprunteurs à cote de crédit plus élevée ne sont pas facturés plus, de sorte que les emprunteurs à cote de crédit plus faible peuvent payer moins », a déclaré Thompson dans un communiqué. « Les frais mis à jour, comme c’était le cas pour les frais antérieurs, augmentent généralement à mesure que les cotes de crédit diminuent pour un niveau donné d’acompte. »
Certains frais mis à jour sont plus élevés et certains sont inférieurs, dans des montants différents, a déclaré Thompson. «Ils ne représentent pas de pures diminutions pour les emprunteurs à haut risque ou de pures augmentations pour les emprunteurs à faible risque. De nombreux emprunteurs avec des cotes de crédit élevées ou des acomptes importants verront leurs frais diminuer ou rester stables.
Le responsable de la FHFA a écrit que le cadre de tarification des GSE, qui a été révisé en 2021 et a entraîné l’élimination des frais initiaux pour les primo-accédants à faible revenu, « n’incite pas un emprunteur à verser un acompte inférieur pour bénéficier de des frais moins élevés. »
Thompson a déclaré que les emprunteurs effectuant un acompte inférieur à 20% paient généralement des primes d’assurance hypothécaire, qui doivent être ajoutées aux frais facturés par Fannie et Freddie.
« Les éliminations ciblées des frais initiaux pour les emprunteurs à faible revenu – pas des cotes de crédit inférieures – sont principalement soutenus par les frais plus élevés sur des produits tels que les résidences secondaires et les refinancements en espèces », a déclaré Thompson, ajoutant que les chartes statutaires des GSE les obligent à soutenir les emprunteurs à revenu faible et modéré.
Malgré la déclaration de Thompson, le secteur hypothécaire a été en ébullition au sujet des mises à jour du cadre de tarification, qui ont été annoncées pour la première fois en janvier et dont la plupart ont été intégrées par les prêteurs avant la date de mise en œuvre du 1er mai.
Avec la FHFA créant de nouvelles tranches de crédit pour les emprunteurs aux niveaux les plus élevés, les emprunteurs avec des scores FICO entre 720-739 et 740-759 paieront dans de nombreux cas plus en frais LLPA – parfois des milliers de dollars de plus. Les emprunteurs dont les LTV se situent entre 80 et 85 % et dont les cotes de crédit se situent entre 720 et 739 et 740 et 759 paieront 0,750 % de plus qu’avec le modèle actuel. Les emprunteurs les plus pénalisés seront ceux qui recherchent des refis de retrait, la plupart payant des milliers de frais supplémentaires, en fonction de la taille de l’hypothèque.
Le Association des banquiers hypothécaires a déclaré que l’industrie s’adapte toujours aux changements antérieurs, y compris les augmentations des LLPA sur certaines résidences secondaires et les prêts à solde élevé, ainsi que des dérogations pour les acheteurs d’une première maison et plusieurs programmes de LTV élevés.
« Ensemble, ces changements ont considérablement rééquilibré le cadre LLPA vers des prêts axés sur la mission », a déclaré Bob Broeksmit, président et chef de la direction de l’organisation commerciale, en février.
Aucun changement n’est plus controversé que le LLPA lié au ratio d’endettement d’un emprunteur. Si un emprunteur a un DTI à 40% ou plus, des frais lui seront facturés. Le processus est également un problème majeur pour l’industrie. Les prêteurs affirment qu’ils ne seront pas en mesure de déterminer avec précision le revenu réel d’un emprunteur avant que les taux ne soient bloqués, et le calendrier ne leur permet pas de modifier les conditions du prêt si de nouvelles informations arrivent plus tard dans le processus, créant de la confusion et de la méfiance avec clients.
Le MBA a décrit le DTI LLPA comme « inapplicable » et « devrait être supprimé ». Bien que la FHFA ait retardé la mise en œuvre jusqu’en août et ait déclaré que les frais initiaux ne s’appliqueraient pas aux prêts achetés par les GSE cette année, l’agence a résisté à l’élimination complète du DTI LLPA. Thompson n’a pas abordé la composante DTI dans sa déclaration.