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Sur la base des tendances que nous pouvons observer après le début de l’année, je prévois qu’en 2024, les ventes de logements connaîtront une croissance d’environ 15 % par rapport à 2023. Les prix des logements augmenteront également cette année de quelques points de pourcentage.
Ce sont des tendances très claires alors que nous entamons la nouvelle année. L’année 2022 a commencé incroyablement fort et s’est rapidement affaiblie au deuxième trimestre. L’année 2023 a commencé sur une reprise, mais s’est ralentie au troisième trimestre alors que les taux hypothécaires ont atteint 8 %. Mais 2024 commence plus fort que l’année dernière. Et la demande augmente chaque semaine.
Le marché immobilier pourrait-il changer et ralentir à nouveau en 2024 ? C’est certainement possible. Mais à partir de maintenant, chaque semaine montre une activité croissante. Les données ne montrent aucun ralentissement sur aucune des mesures actives du marché.
- Les ventes de maisons augmentent chaque semaine.
- Les stocks augmentent progressivement.
- Les signaux relatifs aux prix des logements augmentent également.
Les vendeurs reviennent
Il y a actuellement 499 000 maisons unifamiliales invendues sur le marché. C’est 2,75 % de moins que la semaine dernière, mais 6 % de plus que l’an dernier. Chaque semaine, les stocks augmentent un peu par rapport à l’année dernière. Il y a un peu plus de vendeurs chaque semaine.
L’année dernière a été marquée par le peu de vendeurs. J’ai vraiment l’impression que cette folle restriction s’assouplit un peu. Nous pouvons nous attendre à avoir plus de vendeurs toute l’année. À moins que les taux ne descendent dans les 5, je m’attends à ce que la demande reprenne si rapidement que les stocks baissent à nouveau. J’ai souligné que les consommateurs sont plus sensibles aux variations des taux hypothécaires qu’aux niveaux absolus. Au cours des 24 derniers mois, nous avons connu une incroyable volatilité des taux hypothécaires. Et si les taux se stabilisent entre 6 et 7 cette année, cela permettra aux tendances que nous observons actuellement de se poursuivre.
La croissance des stocks ne s’étend pas à l’ensemble du pays
Les stocks augmentent dans le sud et le centre des États-Unis. Le Texas, la Floride, l’Arkansas, la Louisiane jusqu’au Nebraska et le Wisconsin ont plus de maisons disponibles à l’achat que l’année dernière à la même période. Malheureusement, les États de l’Ouest et du Nord-Est disposent de moins de stocks disponibles que l’année dernière. Nevada, Californie, Arizona, New York et New Jersey. Cela va être fascinant de voir comment cette disparité régionale se manifeste pour le reste de l’année.
Je pense qu’il est important de garder à l’esprit qu’à mesure que le stock de maisons à acheter augmente, le rythme des ventes augmente également. Cela illustre vraiment à quel point nous avons eu une offre limitée l’année dernière. Les ventes ont été freinées faute de vendeurs. Il y a aujourd’hui 247 000 maisons unifamiliales sous contrat. Cela représente 4,25 % de logements sous contrat de plus que l’année dernière à la même époque. Ce sont des ventes qui vont se conclure dans le mois prochain environ. Le rythme des ventes est donc déjà en croissance pour 2024.
Nouveaux contrats en hausse
Les nouveaux contrats étaient 13% de plus que l’année dernière au cours de la première semaine de janvier. Ce taux de vente a clairement tendance à augmenter. Je suis convaincu que nous verrons 15 % de ventes de maisons supplémentaires en 2024 par rapport à l’année dernière. C’est une croissance assez saine, mais c’est facile à partir de niveaux aussi bas. Les ventes totales en attente sont de 4% de plus que l’année dernière, les nouvelles ventes en attente cette semaine sont de 13% de plus. Les ventes de maisons augmentent.
Les baisses de prix baissent
Pendant ce temps, les réductions de prix diminuent rapidement. Chaque semaine, de moins en moins de vendeurs de maisons doivent baisser leurs prix. Actuellement, 32,8 % des logements sur le marché ont bénéficié d’une baisse de prix. C’est 200 points de base de moins que la semaine dernière. Il y a moins de réductions de prix car il y a plus de nouveaux stocks et un plus grand nombre d’entre eux reçoivent des offres.
Petite hausse des nouvelles inscriptions
Après le premier de l’année, nous voyons toujours des signaux de prix précoces avec le prix de la cohorte de nouvelles annonces chaque semaine. Les vendeurs ont attendu pendant les vacances et commencent à arriver sur le marché juste après le nouvel an. S’ils trouvent des acheteurs, le prix des nouvelles annonces augmente rapidement. Vous pouvez le constater de manière plus spectaculaire il y a deux ans, au plus fort de la frénésie d’achat de la pandémie. La ligne rouge vif des prix des nouvelles inscriptions a rapidement augmenté après le 1er janvier.
Cette année, nous pouvons déjà constater une légère hausse du prix des nouvelles inscriptions, à 409 000 $. Mais je m’attends à ce qu’il baisse à nouveau la semaine prochaine avant de reprendre sa hausse jusqu’en mai. Ce que nous recherchons ici, c’est la rapidité avec laquelle le prix des nouvelles inscriptions augmentera au cours des prochaines semaines. Cela devrait nous dire si nous envisageons une augmentation du prix des logements de 0 à 3 % pour 2024 ou peut-être de 3 à 5 %.
Le prix médian de toutes les maisons unifamiliales aux États-Unis est désormais de 418 000 dollars. Les signaux de prix sont suffisamment forts pour qu’il semble que ce printemps nous dépasserons le plus haut historique atteint en juin il y a deux ans. Comme pour les stocks, l’appréciation du prix des logements est de 3 à 5 % en moyenne dans tout le pays, mais elle n’est pas la même partout. Certains marchés sont encore en retrait par rapport aux pics de la pandémie et n’ont pas encore trouvé le fond.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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