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Les débats de mercredi après-midi lors du procès de la commission Sitzer/Burnett se sont poursuivis avec d’autres témoignages de AccueilServices d’Amérique cadres.
Après avoir comparu dans une déposition vidéo lundi dans le cadre du témoignage du plaignant, Rosalie Warner, représentante de HomeServices of America et de ses filiales, était en personne dans la salle d’audience de Kansas City mercredi.
Dans son témoignage, Warner a déclaré qu’en tant que société mère, HomeServices est simplement là pour compléter le franchisé local avec des services supplémentaires. Elle a déclaré que HomeServices ne se mêle pas des opérations, ne donne pas de conseils ni ne conseille sur les commissions ou sur la manière dont la maison de courtage aborde l’adhésion à une association d’agents immobiliers.
Interrogée sur les allégations selon lesquelles des sociétés immobilières et des professionnels auraient comploté pour augmenter ou stabiliser les commissions, elle a répondu : « C’est absolument faux ». Warner a ajouté que HomeServices n’applique pas d’éventuelles infractions à la règle de rémunération coopérative.
Au cours du contre-interrogatoire de Warner par l’avocat principal du plaignant, Michael Ketchmark, il lui a présenté des statistiques montrant que les agents affiliés à HomeServices sur quatre marchés du Missouri ont payé des commissions de courtier acheteur d’environ 3 % dans au moins 88 % des transactions réalisées entre 2015 et 2022. Ketchmark a demandé Warner si ces statistiques suggèrent que les agents mettent en pratique les messages qu’ils reçoivent au cours de leur formation.
« Ces sociétés sont indépendantes », a répondu Warner. Elle a ajouté qu’elle ne savait pas pourquoi les commissions étaient toutes regroupées, cependant, elle a déclaré que si une franchise avait un objectif de commission de 2,7 %, comme c’était le cas pour une franchise HomeServices, alors c’était entièrement leur décision.
Mike Frazier, président et chef de la direction de la filiale en propriété exclusive HomeServices ReeceNicholset le PDG de Berkshire Hathaway HomeServices Kansas City Realty et BHHS Alliance Immobilierfut le prochain à prendre la parole.
Dans son témoignage, Frazier a déclaré que même si HomeServices détient 100 % de ReeceNichols, elle ne dirige en aucun cas l’entreprise. Il a ajouté que ReeceNichols, qui compte environ 2 000 agents répartis dans 21 bureaux à Kansas City, avait créé ses propres politiques et procédures et qu’elle était responsable de la formation des agents du cabinet. Selon Frazier, ReeceNichols fournit à HomeServices des informations financières et des budgets et l’entreprise participe à un appel mensuel avec tous les PDG des autres filiales en propriété exclusive.
Frazier a également déclaré au jury que ReeceNichols n’exige pas que les agents soient membres du Association nationale des agents immobiliers, mais la MLS locale le fait. Il a toutefois souligné que l’entreprise n’appliquait pas cette règle. Bien qu’il ne soit pas nécessaire d’être membre du NAR, Frazier a déclaré que la société de courtage exige que les agents suivent le code d’éthique du NAR.
« Nous pensons qu’il est approprié qu’ils suivent », a déclaré Frazier.
Pendant son séjour à la barre, Frazier a déclaré au jury que les agents déterminent leurs propres commissions, et non celles de HomeServices, mais il a déclaré qu’il pensait que la règle de rémunération coopérative aidait les acheteurs. Si la règle devait disparaître, Frazier a déclaré que moins de gens feraient appel à des courtiers acheteurs, car ils devraient payer pour leur propre agent et tout le monde ne peut pas se permettre de le faire.
« Cela nuirait au bas de gamme du marché », a-t-il déclaré. « Nous ne voulons pas que les gens ne soient pas représentés. »
Lors de son contre-interrogatoire, Ketchmark est revenu sur ce point en affirmant que si la règle venait à disparaître, les coûts diminueraient au profit du bas de gamme du marché.
À cela, Frazier a répondu que ceux « qui sont aisés » emploieraient toujours les services d’un courtier acheteur, mais que les personnes au bas de l’échelle – qui ont sans doute le plus besoin de conseillers – n’auraient pas accès à un agent.
Frazier a également témoigné que la commission moyenne chez ReeceNichols est de 2,75 % pour les agents acheteurs et vendeurs. Selon Frazier, les acheteurs de maison travaillant avec les agents de ReeceNichols signent un accord d’achat selon lequel si le vendeur ne paie pas les frais de l’agent acheteur, l’acheteur paiera lui-même les frais.
Il a également déclaré que si seulement une petite somme d’argent était offerte à l’agent de l’acheteur du côté de la vente, sa motivation à montrer la propriété diminuerait.
« C’est la nature humaine », a déclaré Frazier.
Le troisième témoin de l’après-midi était Krista Wilson, vice-présidente principale du courtage chez ReeceNichols.
Wilson était d’accord avec Frazier sur le fait que le pilotage basé sur les commissions n’existe pas car les acheteurs peuvent parfois voir des maisons en ligne avant même que leurs agents ne les trouvent.
« Je dirais que c’est impossible », a déclaré Wilson en référence au pilotage.
Wilson a fait écho aux sentiments de Frazier sur les lignes directrices de la commission de ReeceNichols. Dans son témoignage, elle a souligné que les lignes directrices, qui, selon elle, ne provenaient pas de HomeServices, étaient en vigueur bien avant son arrivée au cabinet en 2002, mais qu’elles avaient été éliminées il y a environ cinq ans.
« Ils n’étaient pas des commissions fixes », a déclaré Wilson. « C’étaient des lignes directrices. C’était un point de départ.
Lors du contre-interrogatoire de Ketchmark, Wilson a déclaré que la commission la plus basse qu’il avait facturée à un vendeur était de 2 % lorsqu’elle travaillait dans une maison de courtage à services limités. Bien qu’elle ait reçu une commission inférieure, elle a déclaré qu’elle offrait toujours « habituellement » une commission de 3 % à l’agent côté acheteur. Wilson a déclaré qu’elle avait fait cela parce que les agents des acheteurs « travaillent dur » et que les agents des deux parties à la transaction sont tout aussi importants.
Avant l’ajournement de la journée, le juge Stephen Bough a rejeté la requête en jugement de HomeServices pour une question de droit, qui a été déposée lundi après-midi.
Un jugement en droit est autorisé s’il n’existe aucune base juridique suffisante pour qu’un jury raisonnable puisse se prononcer en faveur de la partie non mobile (dans ce cas, les plaignants) sur la question.
Dans sa décision, Bough a écrit : « La Cour estime que les plaignants ont présenté suffisamment de preuves qu’un jury raisonnable pourrait trouver en faveur des plaignants. »
Bough n’a pas encore statué sur la requête en annulation du procès de HomeServices, qui a été déposée mercredi matin.
Keller Williamsle dernier accusé dans le procès, devrait commencer sa défense jeudi et ses plaidoiries finales sont attendues lundi.