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© Reuter. Tarek El Moussa, hôte de Flipping 101 de HGTV, traverse une maison, presque incendiée alors qu’elle était presque terminée, avec de nouveaux investisseurs, à Los Angeles, Californie, États-Unis, le 9 janvier 2020. HGTV/Handout via REUTERS
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Par Amina Niasse
NEW YORK (Reuters) – Même si la hausse des taux d’intérêt orchestrée par la Réserve fédérale au cours des deux dernières années a mis un frein au marché immobilier américain dans son ensemble, il a fallu un coup de massue pour convaincre les petits entrepreneurs et les stars de télé-réalité.
Il suffit de demander à Tarek El Moussa, star de l’émission « The Flipping El Moussas » sur HGTV et ancien co-animateur de la chaîne phare de l’immobilier et de la rénovation, « Flip or Flop ».
« Comment puis-je tenir compte [interest rates]? Je me suis fait botter le cul l’année dernière. J’ai perdu beaucoup d’argent. Et c’est exactement la réalité du secteur », a déclaré El Moussa.
En effet, le retournement de maison – c’est-à-dire l’investissement dans, et souvent la rénovation, d’une maison unifamiliale dans le but de la vendre avec profit – a chuté par rapport aux sommets observés pendant la pandémie de COVID-19. Le nombre d’Américains agissant en tant qu’investisseurs sur le marché immobilier a plongé de 38,85 % entre 2021 et le quatrième trimestre 2023, selon le fournisseur de données immobilières ATTOM Data Solutions. Au quatrième trimestre 2023, la part des logements achetés par les investisseurs a chuté de 11 % sur une base annuelle, selon un rapport d’une société immobilière et hypothécaire. nageoire rouge (NASDAQ 🙂 a déclaré.
Malgré tout, les investisseurs immobiliers ont dépensé 32,3 milliards de dollars en logements aux États-Unis en 2023, contre 33,6 milliards de dollars un an plus tôt, et les flippers ont acheté 26 % des logements les moins chers au cours du quatrième trimestre 2023, a déclaré Redfin.
MARCHÉ FRÉNÉTIQUE
El Moussa de HGTV a acheté 91 maisons en 2021, ce qui lui a valu un versement hypothécaire mensuel moyen de 600 000 $. Puis les taux hypothécaires ont grimpé, les ventes de maisons dans le sud de la Californie ont plongé et il s’est retrouvé avec des stocks qu’il ne pouvait pas écouler.
Le retournement de maisons donne de meilleurs résultats dans un « marché d’acheteurs » frénétique, avec des prix en hausse dans un contexte d’augmentation des transactions, a déclaré Chen Zhao, économiste principal chez Redfin. Après que la Fed a commencé à relever ses taux en mars 2022 pour réduire l’inflation, les acheteurs et les vendeurs ont résisté, créant une impasse sur le marché immobilier.
Les taux ont finalement atteint un sommet en deux décennies, proche de 8 %, en octobre, et le marché qui en a résulté a présenté aux investisseurs le même problème auquel sont confrontés les acheteurs de maison : des stocks limités et une demande tiède.
Les taux ont quelque peu baissé : Freddie Mac a déclaré jeudi que le taux hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans était de 6,87 %. La situation actuelle constitue néanmoins un changement frappant par rapport au début de la pandémie, lorsque des taux hypothécaires inférieurs à 4 % et une demande accrue pouvaient promettre des bénéfices juteux.
Marges plus faibles, problèmes de main-d’œuvre
Pour Elisa Covington, une investisseur basée dans la région de la baie de San Francisco, un retour sur investissement en 2021 oscillait souvent entre 60 % et 70 %, a-t-elle déclaré, atteignant parfois 100 %.
« En 2021 et début 2022, mes projets obtenaient des rendements beaucoup plus élevés », a déclaré Covington. « Mais cette année, la marge bénéficiaire de la plupart de mes projets a été conforme à mes attentes », de 30 à 40 %.
Le manque de demande des acheteurs de maison faciliterait la tâche des investisseurs à la recherche de maisons unifamiliales, mais la réduction des stocks a largement compensé cela, réduisant ainsi les tendances en matière d’acquisition.
Julio Martinez, copropriétaire et courtier chez JATS Properties à Los Angeles, a déclaré que « 2023 était un peu bizarre ». Il n’a acquis que six maisons l’année dernière et même cela était dû au fait que plusieurs propriétés étaient saisies. Sans cela, « nous n’en aurions probablement fait qu’un ou deux ».
Certaines entreprises de construction affirment que les investissements dans le refroidissement des logements ont réduit la création de nouvelles activités commerciales. Ghulam Mustafa, propriétaire de Sahara Builders, basé à New York, a déclaré que le déclin des projets de rénovation complète de son entreprise depuis la pandémie a provoqué une baisse de 40 % des bénéfices entre 2021 et fin 2023.
L’année dernière « a été beaucoup plus lente que la pandémie », a déclaré Mustafa.
Pour les entrepreneurs qui ne construisent pas de nouvelles maisons, l’offre régulière de projets en l’absence de rénovations intestinales est remplacée par des projets de rénovation à moindre coût pour les propriétaires existants, a déclaré Zhao de RedFin.
Pendant ce temps, pour les propriétaires de maisons, la baisse des bénéfices a réduit la main-d’œuvre qu’ils peuvent embaucher pour les rénovations, ce qui peut ralentir les ventes.
Martinez, de JATS Properties, a dû se séparer d’un bricoleur à temps plein, a-t-il déclaré. En plus de la revente de propriétés, son entreprise familiale opère en tant que courtier et gestionnaire immobilier, de sorte que la perte de main-d’œuvre signifie moins d’attention aux projets de revente de maisons.
« Nous avons dû ralentir [workers] « Nous prenons en charge nos projets et les prêtons à nos clients », a déclaré Martinez. « En général, nous avons la priorité parce que ce sont nos employés. Mais lorsque nous n’avons pas les fonds nécessaires pour couvrir nos propres projets, nous les faisons travailler chez nos clients. Cela nous libère du fardeau des dépenses liées à ces employés. »
ÉTOILES DÉFILÉES
Face à un turnover lent, les flippers diversifient leurs activités.
Martinez, qui a vu le volume des transactions en 2023 diminuer de moitié par rapport à 2021, a commencé à accorder des prêts garantis par des propriétés aux futurs investisseurs. Et El Moussa, qui devait se prémunir contre les pertes qu’il savait provenir de projets de flipper invendus, s’est tourné vers l’achat de contrats d’achat de maisons en gros et la vente à des investisseurs, des transactions qui génèrent généralement des marges plus faibles mais sont moins risquées que le flipping traditionnel.
« Afin de me préparer aux pertes à venir, j’ai arrêté d’acheter des maisons à vendre et je me suis concentré uniquement sur la vente en gros », a-t-il déclaré.
L’histoire a également changé pour le paysage de la télé-réalité house flipper.
Les revenus publicitaires de HGTV sont passés d’un sommet sur quatre ans de 42,7 millions de dollars en 2021 à 32,6 millions de dollars en 2023, selon les données d’iSpot.TV, une société de mesure des publicités télévisées, bien qu’elle continue de détenir une part dominante dans son segment de marché.
Des émissions comme The El Moussas intègrent de plus en plus de discussions sur les tarifs, la lenteur du chiffre d’affaires et l’accélération des prix en Californie du Sud pour maintenir l’engagement des téléspectateurs, a déclaré Loren Ruch, responsable du contenu domestique chez HGTV. L’accent du développement de Show s’est tourné vers les résidences secondaires autonomes, par exemple une maison d’hôtes, et la vie multigénérationnelle.
« Les gens ne dépensent peut-être pas énormément d’argent en projets de conception ou de rénovation, c’est pourquoi nous étudions également une variété de spectacles dont les prix sont plus abordables et qui sont peut-être basés sur le fait de ne pas faire autant de démolition, mais de se concentrer en fait sur l’espace. et la configuration », a déclaré Ruch.