Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words
Un projet de loi présenté au New Jersey Sénat nécessiterait des conseils en face-à-face pour les transactions d’hypothèque inversée de l’État et annulerait tout prêt exécuté sans preuve de tels conseils. Le projet de loi est actuellement en attente de délibération au sein de la commission du commerce du Sénat de l’État.
Le projet de loi, S2520, offrirait également un droit de résiliation de sept jours sur toute transaction d’hypothèque inversée, permettant à un emprunteur d’annuler le prêt dans ce délai sans pénalité.
Proposition de projet de loi, inquiétudes du législateur
La version actuelle du projet de loi a été présentée plus tôt ce mois-ci par la sénatrice Shirley Turner (D), qui représente le 15e district du New Jersey englobant les comtés de Hunterdon et Mercer. Turner a initialement présenté un projet de loi similaire en 2016, a-t-elle déclaré à RMD dans une interview.
Turner a expliqué que sa principale préoccupation lors de la présentation initiale du projet de loi venait d’un électeur en difficulté dont la mère âgée avait perdu sa maison après avoir contracté une hypothèque inversée sans bien comprendre les exigences du prêt, a déclaré le sénateur.
« Sa mère avait contracté une hypothèque inversée à son insu et il était très désemparé car il n’a appris l’existence de l’hypothèque inversée que lorsqu’il était trop tard pour qu’il intervienne », a expliqué le sénateur Turner à RMD. « C’est à ce moment-là qu’il m’a contacté et qu’il a également contacté le procureur général de l’État. Nous avons tous deux enquêté et découvert que nous ne pouvions rien faire car il était trop tard dans le processus.
L’électeur avait engagé son propre avocat, mais sa mère a fini par devoir quitter la maison après avoir pris du retard sur les impôts associés.
« Elle a simplement pris de plus en plus de retard et n’a rien dit. [her son] jusqu’à ce qu’il soit trop tard, lorsqu’elle recevait des avis menaçant de l’expulser de la maison », a déclaré Turner. « Et elle était alors, bien sûr, extrêmement bouleversée parce que c’était la maison dans laquelle elle avait vécu – et dans laquelle elle pensait qu’elle mourrait – parce qu’elle y vivait depuis 60 ans. »
La maison, a ajouté Turner, avait été construite par le défunt mari de la femme au milieu des années 1950. Cela a inquiété le sénateur quant aux activités de marketing du secteur des prêts hypothécaires inversés auprès des emprunteurs, en particulier ceux qui pourraient faire face à la perte récente d’un conjoint.
Réponse de l’industrie
Le projet de loi de Turner aurait un effet « dissuasif » sur le secteur des prêts hypothécaires inversés dans l’État du New Jersey, selon une lettre soumise au bureau du législateur le 13 février par le Association nationale des prêteurs hypothécaires inversés (LNRML).
Lorsqu’on lui a demandé si elle avait vu la lettre, Turner a répondu qu’elle n’était pas encore arrivée à son bureau vendredi.
La NRMLA soutient que l’exigence d’une présence en personne réduirait la disponibilité des prêts hypothécaires inversés dans l’État, principalement parce que la plupart des prêts hypothécaires inversés émis dans le New Jersey sont Administration fédérale du logement (FHA) – Prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) parrainés par la FHA.
Le programme HECM de la FHA nécessite déjà des conseils avant la clôture d’un prêt hypothécaire inversé de la part d’agences approuvées par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), et les exigences du HUD stipulent que « les clients peuvent recevoir des conseils téléphoniques à moins que de tels conseils ne soient interdits dans leur État ».
« [W]Nous notons en outre qu’à ce jour, il semble que seul […] six agences de conseil dans le New Jersey sont approuvées par le HUD pour fournir des conseils en matière de prêts hypothécaires inversés », a écrit la NRMLA.
La NRMLA souligne également qu’aucune exigence de conseil en personne n’est imposée par la FHA ou le HUD pour les prêts HECM, et qu’une telle exigence dans le New Jersey « aurait pour conséquence involontaire de diminuer la disponibilité des conseils en matière de prêts hypothécaires inversés tout en imposant simultanément des difficultés inutiles aux prêts hypothécaires inversés ». Les personnes âgées du New Jersey à la recherche d’un prêt hypothécaire inversé », indique la lettre.
Turner a expliqué qu’elle serait heureuse de rencontrer la NRMLA ou toute autre organisation qui soutient ou s’oppose à toute législation qu’elle présente.
«Je rencontre toujours tout le monde», a-t-elle déclaré. « Pas seulement ceux qui soutiennent mon projet de loi, mais aussi ceux qui s’y opposent. Et j’espère que nous pourrons trouver un terrain d’entente et que tout le monde y gagnera.
Obstacles en personne
Une exigence de conseil en personne reste légale dans le Massachusetts, ce qui a contribué à l’arrêt des activités de prêts hypothécaires inversés dans tout l’État au début de la pandémie de COVID-19 en raison des ordonnances de séjour à domicile prononcées par le gouvernement de l’époque. Charlie Baker (à droite) dans le but d’arrêter la propagation du virus.
Peu de temps après, un projet de loi d’urgence adopté par la législature du Massachusetts a assoupli l’exigence de conseil en personne, notamment en raison de la susceptibilité des personnes âgées aux effets de la maladie causée par le COVID-19. Depuis lors, le législateur a envisagé d’annuler définitivement l’exigence de conseil en personne, invoquant les défis post-pandémiques et le nombre limité de conseillers approuvés par le HUD qui servent l’ensemble de l’État.
Toutefois, aucune solution permanente ne s’est encore concrétisée, le législateur ayant plutôt opté pour des extensions temporaires de la règle assouplie. La prolongation actuelle devrait expirer fin mars 2024.
Comparaisons avec le Massachusetts
George Downey, vétéran du secteur des prêts hypothécaires inversés La Caisse d’épargne fédérale à Braintree, dans le Massachusetts, a joué un rôle clé dans les efforts déployés par l’industrie pour modifier la loi dans cet État. Il a donné son opinion personnelle sur l’affaire du New Jersey.
« De toute évidence, il s’agit d’une autre initiative bien intentionnée mais malavisée », a déclaré Downey lors d’un entretien, comparant le projet de loi proposé dans le New Jersey à la disposition en personne de son État. « Mais en plus des raisons logistiques, les avocats avec lesquels j’ai parlé sont d’accord avec mon opinion selon laquelle la question de l’impact disparate de l’American Disabilities Act et du Fair Credit Reporting Act (FCRA) pourrait être prise en considération. »
Les dispositions disparates en matière d’impact dans la législation américaine font référence à des pratiques qui peuvent affecter négativement un groupe de personnes au sein d’une classe protégée plus qu’un autre, même si les règles appliquées sont ostensiblement ou formellement neutres.
« En s’attaquant à cette question de conseil en personne, cela désavantage clairement une classe protégée en lui obligeant à assumer des coûts supplémentaires », a déclaré Downey, faisant principalement référence au transport. Downey a eu une expérience personnelle avec des clients handicapés qui ont dû assumer des coûts élevés pour obtenir un rendez-vous de conseil en personne.
« Tout aussi facilement, le conseil aurait pu être obtenu par un appel téléphonique », a-t-il déclaré.