Customize this title in frenchLe risque de rachat de prêts menace les futures opérations de fusions et acquisitions

Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words En d’autres termes, les banques hypothécaires indépendantes (IMB) agissant en tant qu’acheteurs dans les opérations de fusions et acquisitions sont invitées à assumer les futurs passifs R&W pour les prêts passés vendus à Fannie Mae par le vendeur si le vendeur, à un moment donné, n’est pas en mesure d’honorer les termes de les contrats. Un contrat R&W est une assurance légale qu' »un prêt hypothécaire vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac (les entreprises) est conforme aux normes décrites dans les guides de vente et de service de l’entreprise, y compris la souscription et la documentation », selon le Agence fédérale de financement du logement (FHFA), qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac. On ne sait pas combien d’autres prêteurs ont reçu la demande de Fannie Mae. Les sources de l’industrie qui ont parlé avec Câble de logement ont indiqué que jusqu’à présent, ils n’avaient pas été approchés par Freddie Mac avec une demande similaire. Les responsables de Fannie Mae et Freddie Mac n’ont pas répondu à une demande de commentaire avant la date limite de cette histoire. Les sources de l’industrie, qui ont demandé à ne pas être identifiées, ont également allégué que lors des conversations avec des responsables de « niveau intermédiaire » de Fannie, il n’était pas clair si l’agence formaliserait la demande dans une exigence politique officielle à l’avenir ou s’il y avait des conséquences pour les prêteurs s’ils choisissent de ne pas honorer la demande d’assumer ce risque de responsabilité supplémentaire de R&W. Pourtant, il y a une crainte, exprimée par plus d’une source de l’industrie, que personne «ne veuille se mettre de côté» avec les agences. « Le simple fait que la demande soit faite et l’incertitude quant à ce que Fannie fera si elle n’est pas honorée créent un effet dissuasif sur les fusions et acquisitions à un moment où ces accords sont bons pour l’industrie et les emprunteurs », une industrie source expliquée. « Cet effet dissuasif ne sera pas tellement un facteur dans les petites transactions où le risque d’assumer des responsabilités est bien moindre, mais il pourrait certainement effrayer les acheteurs dans les grandes transactions, qui ont le plus d’impact sur l’industrie et les consommateurs. » Offres d’actifs uniquement Cet effet dissuasif est aggravé par le fait que la demande de Fannie Mae aurait été étendue aux IMB impliquées dans des accords d’achat d’actifs uniquement, indiquent des sources du secteur. Contrairement à une acquisition par achat d’actions, dans laquelle l’acheteur assume généralement la responsabilité de R&W pour les prêts du vendeur – sauf indication contraire expresse – les transactions portant uniquement sur des actifs sont conçues pour éviter la prise en charge de la plupart des risques de responsabilité. « Je dirais que 90 % des transactions [involving the acquisition of an IMB] sont des achats d’actifs, pas des achats d’actions », a déclaré Brett Ludden, directeur général et co-responsable de l’équipe des services financiers chez Conseillers Sterling Point, spécialisée dans les opérations de fusion et d’acquisition d’IMB. « Dans une transaction d’actifs, l’acheteur spécifie les actifs qu’il acquiert … et déclare explicitement qu’il n’achète aucun autre actif et qu’il n’assume aucun autre passif. » Selon une source du secteur, les actifs acquis dans le cadre d’une transaction d’achat d’actifs uniquement comprennent généralement des ordinateurs, des meubles et des accessoires, des baux, des bases de données d’entreprise et éventuellement un nom d’entreprise. De plus, ces accords impliquent souvent des incitations accordées à certains employés très performants ou clés de l’entreprise acquise qui les encouragent à signer de nouveaux contrats de travail avec l’acheteur. « Le vendeur continue d’avoir l’obligation de gérer son entreprise qu’il possède toujours après une transaction d’actifs », a expliqué une source du secteur. « Qu’ils choisissent de liquider cette entreprise ou quoi que ce soit, ils doivent toujours remplir leurs obligations contractuelles. » Sean A. Stephens, banquier hypothécaire agréé et avocat du cabinet d’avocats spécialisé dans les services commerciaux et financiers Corne de Garris SARL, a déclaré que l’une des principales raisons pour lesquelles un acheteur structure une acquisition comme une vente d’actifs, par opposition à une vente d’actions, « est que les actifs soient transférés sans assumer les dettes du vendeur ». « L’atténuation des risques est essentielle en ce moment à tous les niveaux », a ajouté Stephens. « Dans le contexte des fusions et acquisitions, vous avez beaucoup de petites et moyennes entreprises [IMBs] qui décident s’ils veulent mettre fin à leurs activités ou vendre leur entreprise. « … Et, selon leur volume d’affaires, si cela [alleged added R&W risk] est superposé, cela pourrait être un facteur supplémentaire à prendre en compte dans toute opération de fusion et acquisition. Même si vous n’achetez pas ces prêts, car il pourrait y avoir un recours sur la route, cela pourrait nécessiter une diligence raisonnable supplémentaire sur la production de prêts passée, ce qui pourrait entraîner plus de temps, plus de coûts et éventuellement la renégociation du prix d’achat en fonction des résultats. .” Marée montante Une grande partie du problème avec la marée montante des demandes de rachat des entreprises Fannie Mae et Freddie Mac découle de l’énorme volume de prêts à faible taux émis en 2020 et 2021 à un moment où l’industrie travaillait en permanence pour renforcer la capacité de faire face à la croissance explosive de l’origination. Selon les experts du secteur, ce problème de capacité a entraîné un taux d’erreurs de souscription plus élevé qu’en des temps plus normaux que les entreprises découvrent encore dans le cadre de leurs contrôles de qualité en cours – parfois des mois, voire des années après l’octroi d’un prêt. Cependant, les IMB craignent que Fannie Mae et Freddie Mac soient trop agressifs dans la poursuite de l’option de rachat de prêts présentant des défauts de souscription mineurs qui pourraient être corrigés bien avant une demande de rachat draconienne. Le Prêteurs à domicile communautaires d’Amérique (CHLA) a déclaré qu’en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt au cours de l’année écoulée, « la conclusion consensuelle des membres est que la perte moyenne pour le prêteur est désormais de 30 % sur chaque rachat de prêt ». « Cela équivaut à une perte de plus de 100 000 dollars sur un prêt de 335 000 dollars », déclare la CHLA dans un récent communiqué de presse consacré au problème. « La perte est encore plus grande pour les prêts à coût élevé ; 30% équivaut à une perte de 218 000 $ pour un prêt à la limite de prêt conventionnelle – et à une perte de 327 000 $ pour un prêt au montant maximal du prêt à l’échelle nationale. C’est pour un prêt qui n’est même pas en défaut ! En réponse au problème, la CHLA a récemment envoyé une lettre à la FHFA et aux entreprises demandant que les GSE adoptent une politique d’offre d’un certain type de recours raisonnable d’indemnisation-paiement aux prêteurs pour tous les prêts performants « au lieu de la pratique d’un rachat ». demande. » La lettre indique que les prêteurs seraient toujours responsables du rachat des prêts défectueux qui passent à un statut non performant. « Compte tenu de la complexité, nous ne voulons pas entrer dans les détails [of how the indemnification-payment program would work]mais discuter des détails ferait certainement partie de la discussion avec la FHFA et le [enterprises]», a déclaré Rob Van Raaphorst, porte-parole de la CHLA. Stephens, pour sa part, a déclaré: « Nous considérons l’indemnisation au lieu du rachat comme une option viable lorsqu’elle est disponible. » Scott Olsen, directeur exécutif de la CHLA, a déclaré que les membres du groupe industriel sont préoccupés par l’impact potentiel des demandes de rachat de prêts de Fannie Mae et Freddie Mac, « et, vous savez, de manière anecdotique, ils ont l’impression que le le niveau des demandes de rachat augmente. Stephens fait écho à Olsen, ajoutant que « d’une manière générale, à l’approche de 2023 [and starting at the end of 2022] nous avons vu plus d’activité de demande de rachat se produire. « Bien qu’on ne connaisse pas le pourcentage exact de prêts donnant lieu à des demandes de rachat », a-t-il ajouté, « même si c’est le même pourcentage [of repurchase requests as in prior years]cela entraînera plus d’activité en raison de la taille de l’échantillon [2021 loan originations] étant si grand. Ludden de Sterling a souligné que si les prêteurs sont approchés par Fannie Mae ou Freddie Mac « dans l’espoir qu’ils devraient soutenir le représentant et…

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