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KANSAS CITY, Missouri — Après 11 jours de témoignages, le jury composé de huit personnes a mis un peu plus de deux heures pour rendre son verdict lors du procès de la commission Sitzer/Burnett. Il a trouvé le Association nationale des agents immobiliers, AccueilServices d’Amérique et Keller Williams coupable de collusion pour maintenir des taux de commission élevés.
Malgré le verdict de culpabilité, outre le paiement de près de 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts, de nombreuses questions demeurent quant à ce que cela signifie pour le secteur immobilier, alors que les accusés attendent toujours le jugement final du juge Stephen Bough.
« Il reste encore à déterminer ce que cela signifie pour les agents immobiliers à ce stade », a déclaré Timothy Ray, l’avocat principal de Keller Williams, à HousingWire au palais de justice américain Charles Evans Whittaker, au centre-ville de Kansas City, mardi après-midi.
Le président de RESPROKen Trepeta, voit deux résultats potentiels dans la décision finale de Bough.
Une option est que NAR et les MLS ne peuvent plus exiger une compensation coopérative, mais les agents inscripteurs et leurs vendeurs peuvent toujours offrir une compensation au courtier acheteur s’ils le souhaitent. La deuxième option, que Trepeta trouve plus alarmante, est que Bough appelle à la fin complète de toute compensation coopérative.
« Cela dépend jusqu’où ils vont », a déclaré Trepeta. « Vont-ils aller jusqu’à dire que l’idée de diviser les commissions, même si cela n’est pas obligatoire, constitue une violation des lois antitrust ? C’est une situation où les acheteurs doivent payer leurs propres agents et les vendeurs doivent payer leur agent séparément ?
Une chose qui pourrait empêcher Bough de choisir la deuxième option est une loi spécifique de l’État du Missouri, qui permet à un vendeur ou à un propriétaire de « convenir qu’un courtier désigné peut partager avec un autre courtier désigné l’indemnisation payée par le vendeur ou le propriétaire ».
En outre, un règlement de l’État stipule qu’un courtier désigné est autorisé « à coopérer avec et à rémunérer d’autres courtiers désignés agissant dans le cadre de toute autre relation de courtage, y compris, mais sans s’y limiter, les agents de l’acheteur et/ou les courtiers en transactions ».
« C’est également implicite dans RESPA », a déclaré Trepeta. « L’une des exemptions prévues par la loi concerne les accords de coopération entre courtiers, ce qui implique le partage de la commission. C’est donc autorisé par la loi fédérale et c’est une pratique depuis toujours, ce qui pourrait les empêcher d’aller aussi loin dans ce domaine.
Pour Steve Murray, le co-fondateur de Conseil en tendances réellesle verdict et les décisions potentielles de Bough signifient qu’il est très probable que le département de la Justice sera impliqué comme il l’a récemment fait dans le procès beaucoup plus restreint de la commission Nosalek.
« Ils ne l’ont pas fait directement, mais c’est une victoire pour le DOJ », a déclaré Murray. «Je pense que le DOJ souhaite interdire toute commission de co-courtier payée par le vendeur. Je pense qu’ils vont rechercher cela – ce serait leur monde de rêve.
Pour cette raison, Murray ne sait pas si le RE/MAX et N’importe où les accords de règlement, qui doivent encore être approuvés définitivement, seront approuvés par Bough ou le DOJ, s’il s’implique. Cela est particulièrement vrai si les termes de l’injonction de Bough, qui pourraient intervenir d’un jour à l’autre, diffèrent grandement du contenu des deux accords de règlement.
« Je ne pense pas qu’ils puissent imposer un ensemble de règles différentes à ces coaccusés », a déclaré Murray.
Au cours du procès, Murray s’est dit surpris de la direction prise par les plaignants dans l’affaire. Il a estimé que c’était très différent de leurs plaintes initiales et modifiées, qui indiquaient que les plaignants contestaient le système de rémunération coopérative lui-même, et non les taux de commission réels.
En fin de compte, il a déclaré que l’industrie avait été « reconnue coupable de fixation des prix » parce qu’elle n’avait pas défendu ni expliqué efficacement la valeur du système de rémunération coopératif au jury.
« Ils n’ont pas vraiment présenté d’arguments affirmatifs que j’ai pu voir », a déclaré Murray. « Lorsqu’ils ont laissé cela devenir un débat uniquement sur les taux de commission, c’est à ce moment-là qu’ils ont perdu. Ils se sont fait botter les fesses. »
Même si le procès Sitzer/Burnett est peut-être terminé, la guerre des procès entre commissions est loin d’être terminée, puisque les trois accusés ont annoncé leur intention de faire appel du verdict.
« Nous allons continuer à porter ce combat à un niveau supérieur », a déclaré Ray, l’avocat de Keller Williams. « Nous allons explorer toutes les options d’appel, puis réfléchir à ce qu’il faut faire ensuite – nous gardons nos options d’appel ouvertes.
« Il est difficile d’imaginer qu’en deux heures et demie toutes les preuves aient été correctement examinées. »
En outre, Michael Ketchmark, l’avocat principal des plaignants dans le procès Sitzer/Burnett, a déjà intenté une autre action en justice contre NAR, Boussole, eXp World Holdings, nageoire rouge, Agents immobiliers Weichert, Immobilier Uni, Hanna Howard et Douglas Ellimanau nom de trois vendeurs de maisons neuves, qui affirment tous avoir souffert d’un complot du secteur immobilier qui a gonflé les commissions des agents.