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Mike Fratantoni, économiste en chef et vice-président principal de la recherche et de la technologie industrielle à la Association des banquiers hypothécaires (MBA), a abordé trois défis majeurs du marché immobilier lors de son témoignage devant le Chambre des représentants des États-Unis‘ Sous-comité des services financiers sur le logement et l’assurance.
Le plus grand défi du marché immobilier actuel est le manque de stocks, a déclaré Fratantoni dans sa déclaration écrite mercredi.
« Même si les fondamentaux démographiques du marché continuent de soutenir une forte demande de logements au cours des prochaines années, il manque des millions d’unités au marché pour répondre à cette demande », a-t-il déclaré.
Le côté positif, cependant, est que les constructeurs ont accéléré leur rythme de construction. Les logements neufs représentent désormais environ un tiers des logements sur le marché, contre une part historique plus typique de 10 %.
En conséquence, une livraison importante d’unités multifamiliales est attendue au cours des prochaines années, mais la récente tendance des taux hypothécaires élevés a exacerbé ce déficit d’offre, a expliqué Fratantoni.
À ce manque d’offre s’ajoute l’effet proverbial de « blocage » qui a dissuadé les propriétaires de vendre leurs propriétés actuelles, renonçant ainsi à un faible taux hypothécaire et contractant un nouveau prêt à un taux beaucoup plus élevé.
« Un propriétaire qui a pu refinancer à un taux hypothécaire faible de 3 % ou élevé de 2 % est tout simplement beaucoup moins susceptible d’inscrire sa propriété », a déclaré Fratantoni aux législateurs. « Cela ne veut pas dire qu’ils ne seront jamais répertoriés… mais c’est une friction dans le système, donc cela va maintenir les stocks existants bien plus bas qu’ils ne le seraient autrement.
« Cela a soutenu les prix de l’immobilier, mais pour quelqu’un qui essaie d’accéder au marché, c’est vraiment un obstacle. »
Inquiétudes concernant la phase finale de Bâle III
Fratantoni a également exprimé sa crainte que la récente proposition de Bâle III Endgame n’accélère la tendance du marché hypothécaire à s’éloigner des institutions de dépôt, en particulier des grandes banques, vers des banques hypothécaires non dépositaires et indépendantes.
La proposition de Basel Endgame — émise par le Réserve fédérale, Société fédérale d’assurance-dépôts. (FDIC) et le Bureau du contrôleur de la monnaie (OCC) en juillet 2023 – a renforcé les exigences de fonds propres pour les portefeuilles de prêts hypothécaires résidentiels dans les grandes banques américaines par rapport aux normes internationales.
Selon le projet de proposition, des pondérations de risque de 40 à 90 % seraient attribuées aux grandes banques qui émettent des prêts hypothécaires résidentiels, en fonction du ratio prêt/valeur, qui est de 20 points de base supérieur à la norme internationale.
La lettre de commentaires de MBA a souligné les pondérations de risque trop prudentes sur les prêts hypothécaires – en particulier pour les prêts à faible mise de fonds privilégiés par les premiers acheteurs – et le manque d’avantages pour les prêts avec assurance hypothécaire. Il a également mentionné le traitement punitif des droits de gestion hypothécaire (MSR) et le traitement onéreux des prêts d’entrepôt comme étant particulièrement négatifs pour le marché hypothécaire.
La proposition de Basel Endgame augmenterait les exigences de fonds propres pour les trois types d’activités hypothécaires des banques : les prêts à faible mise de fonds détenus dans les bilans, le service hypothécaire et les prêts d’entrepôt.
En conséquence, la proposition de Bâle Endgame « présente un risque important pour la stabilité du marché du financement du logement si elle n’est pas modifiée dans toutes ces dimensions », a déclaré Frantantoni.
Coût croissant de l’assurance habitation
S’attaquer à l’augmentation du coût de l’assurance des biens pour les acheteurs potentiels et les propriétaires actuels est une priorité pour le MBA.
« Le manque de disponibilité et le coût de l’assurance habitation… cela a non seulement un impact sur la capacité des emprunteurs à être admissibles à un prêt, mais l’augmentation des paiements pour les propriétaires existants à un tel point les met vraiment sur une voie instable, c’est donc vraiment au premier plan. pour nous en ce moment », a déclaré Fratantoni aux législateurs.
Le coût moyen pour assurer une maison de 300 000 $ a bondi de 12 % en 2023, pour atteindre 1 770 $ par an, selon une étude. Assurer rapport.
Certaines compagnies d’assurance ont également limité leur participation dans les États sujets aux catastrophes naturelles comme la Californie et la Floride, compte tenu de l’augmentation des risques et des coûts.
Au cours des 18 derniers mois, sept des 12 plus grandes compagnies d’assurance en termes de part de marché en Californie ont soit suspendu, soit restreint les nouvelles politiques dans l’État, comme en témoignent les départs de Ferme d’État et Allstate en juin 2023.
En raison de ces départs et hausses de prix, le Plan FAIR de Californiel’assureur de dernier recours de l’État, a vu ses inscriptions doubler au cours des dernières années.
« Même si ces augmentations de primes et ces réductions de disponibilité de l’assurance se sont concentrées jusqu’à présent sur certains marchés, les inquiétudes concernant l’assurance des biens continuent de croître pour nos membres prêteurs dans les secteurs résidentiels, multifamiliaux et commerciaux — et pour tous leurs clients. » dit Fratantoni.