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D’une certaine manière, 2023 a été l’année des constructeurs d’habitations. Il n’y avait pas beaucoup de concurrence de la part des propriétaires existants. Et grâce à la possibilité de faire baisser les taux hypothécaires des consommateurs tout en maintenant des marges à deux chiffres, les nouvelles constructions ont augmenté pour représenter environ 30 % du stock total de logements en 2023, soit plus du double d’une année normale.
L’entreprise semble également durable. Bon nombre des plus grands constructeurs d’habitations nationaux ont des prévisions optimistes pour l’année à venir.
« Le marché du neuf a été extraordinaire en 2023, et je pense qu’en 2024, nous allons connaître l’âge d’or de la construction de nouvelles maisons », David O’Reilly, PDG de Howard Hughesa déclaré dans une récente interview à CNBC.
La plupart des prévisionnistes du marché immobilier estiment que le marché de la vente de logements existants ne s’améliorera probablement que légèrement l’année prochaine. Regardons les prévisions de nouvelles constructions pour 2024.
Mises en chantier
Les économistes estiment que 2024 sera une année légèrement meilleure que 2023 pour les constructeurs d’habitations, mais que certains vents contraires persisteront, en particulier pour les constructeurs non cotés en bourse, qui n’ont pas les économies d’échelle et l’accès aux marchés des capitaux que possèdent leurs plus grandes cohortes.
A environ 30 % actuellement, le secteur de la construction résidentielle est probablement proche du niveau record de ventes de logements neufs en part de l’ensemble du marché immobilier, selon des experts du secteur qui se sont entretenus avec HousingWire en août.
En termes de mises en chantier, une mesure clé des stocks à venir, Association nationale des agents immobiliers » L’économiste en chef Lawrence Yun prévoit 1,04 million de nouvelles unités de construction unifamiliales en 2024. Ali Wolf, ZondaL’économiste en chef de la Chine prévoit 930 000 nouvelles unités de construction unifamiliales l’année prochaine, tandis que BTIGLe directeur général et analyste de la construction résidentielle de Carl Reichardt s’attend à 980 000 nouvelles unités unifamiliales. Pour les ventes de maisons neuves, BTIG prévoit 705 000 ventes, tandis que Zonda s’attend à ce que les ventes de maisons neuves restent stables d’une année sur l’autre.
Le pipeline
Selon les sources, les États-Unis restent en déficit de 1,5 à 7,3 millions de logements en raison d’un grave manque d’offre produite entre 2012 et 2019.
Cette année, même avec le boom de la construction de logements neufs, « nous nous attendons à un nombre légèrement inférieur à 900 000 mises en chantier de maisons unifamiliales », a déclaré Robert Deitz, économiste en chef du Association nationale des constructeurs d’habitations, a déclaré à HousingWire en août. « Nous devons construire au-dessus de 1,1 million pour commencer à réduire notre déficit. »
En bref, le pipeline de nouvelles maisons unifamiliales est loin d’atteindre la demande, mais il y a des nouvelles encourageantes.
Les logements privés autorisés par les permis de construire en novembre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1,46 million, soit environ 2,5 % de moins que le taux révisé d’octobre de 1,49 million, mais 4,1 % au-dessus du taux de novembre 2022 de 1,40 million.
Les autorisations unifamiliales en novembre étaient à un taux de 976 000, soit 0,7% au-dessus du chiffre révisé d’octobre de 969 000. Les autorisations de logements dans des immeubles de cinq logements ou plus en novembre étaient au rythme de 435 000.
Alors que les permis de construire des maisons individuelles étaient à leur plus haut niveau depuis mai 2022, les permis de construire de nouveaux appartements ont diminué de 21 % par rapport à novembre dernier et sont à leur plus bas niveau depuis octobre 2020.
Les données sur les permis résidentiels suggèrent que la construction de nouvelles maisons unifamiliales restera robuste d’ici 2024, tandis que la construction d’appartements sera lente.
Selon Dietz, le déficit de logements à long terme, associé à des taux hypothécaires plus bas et à un manque persistant de stocks de revente, contribuera à soutenir la demande de nouvelles constructions de maisons unifamiliales.
Entre-temps, de nombreux facteurs indiquent que la construction multifamiliale connaîtra une baisse significative en 2024. Tout d’abord, 2023 a vu le plus grand nombre d’appartements en construction jamais enregistré depuis 1973. De plus, la croissance des loyers ralentit et le taux d’inoccupation des locations augmente. Le plus gros obstacle auquel les constructeurs d’habitations seront confrontés en matière de construction multifamiliale concerne les conditions de financement serrées dans le développement multifamilial.
En termes de volume des ventes, Dietz s’attend à ce que les ventes de logements neufs représentent 15 % des transactions sur le marché en 2023.
« Nous pensons que ces deux chiffres diminueront en 2024 à mesure que les stocks de revente augmenteront avec la baisse des taux hypothécaires », a déclaré Dietz.
Depuis plus d’une décennie, le secteur du logement souffre d’une pénurie structurelle liée à des problèmes d’offre. Les pénuries de main-d’œuvre, de lots, les problèmes de prêt, le coût du bois et des matériaux ainsi que les obstacles juridiques et réglementaires ont rendu difficile la livraison d’un plus grand nombre de logements sur le marché américain. Dietz estime qu’il manque actuellement aux États-Unis 1,5 million de logements.
Au cours des dernières années, la construction de maisons unifamiliales s’est accélérée, à partir de 2021, avec l’apparition d’une forte demande et la résolution des problèmes de chaîne d’approvisionnement. En 2021 et 2022, il y a eu plus d’un million de nouvelles mises en chantier de maisons unifamiliales à l’échelle nationale. En revanche, entre 2009 et 2019, 660 000 maisons unifamiliales en moyenne ont été construites chaque année.
Cette année sera probablement un peu plus lente que 2022, avec 950 000 nouvelles mises en chantier de maisons unifamiliales attendues lorsque les données complètes seront disponibles. Le ralentissement de la construction de nouvelles maisons unifamiliales peut s’expliquer en partie par la forte augmentation de la construction de nouveaux appartements en 2022. 2023.
Les constructeurs privés seront confrontés à davantage de vents contraires en 2024
Le resserrement des normes de prêt aura un impact plus important sur les petits constructeurs d’habitations que sur les 20 plus grands constructeurs cotés en bourse, ont déclaré des experts à HousingWire.
Il y a environ 12 000 constructeurs privés aux États-Unis, selon Reichardt, analyste de la construction immobilière chez BTIG.
La pénurie de main-d’œuvre est un autre obstacle qui pourrait peser sur l’industrie l’année prochaine. La NAHB estime qu’il manque environ 400 000 travailleurs dans le secteur de la construction.