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Kim : Fannie Mae a supprimé son appel explicite à une récession en 2024 et s’attend désormais à une « croissance inférieure à la tendance ». À ce stade, quel est le risque de récession ?
Duncan : Il s’agissait plutôt d’une décision marginale de notre point de vue. Il existe encore un certain nombre de facteurs fortement corrélés aux récessions passées qui vont toujours dans cette direction.
La courbe des rendements s’est inversée, les indicateurs économiques avancés ont chuté pendant 21 mois consécutifs, les agrégats monétaires sont en baisse et le travail intérimaire a diminué. Il y a sept ou huit éléments que nous surveillons et qui pointent toujours dans cette direction, mais la combinaison de tous ces éléments n’a pas suffi à faire basculer le marché. Et avec le changement manifeste de la Fed en décembre, les conditions financières se sont considérablement assouplies, ce qui va également leur apporter un certain soutien.
Le marché est devenu un peu trop enthousiaste à notre avis, c’est pourquoi notre changement d’avis à l’égard de la Fed s’est limité à faire passer le nombre de réductions de trois à quatre en 2024, avec une croissance lente.
Kim : Par rapport au début janvier, davantage d’investisseurs estiment qu’un baisse des taux d’intérêt en mai est plus probable qu’une réduction en mars. Pourquoi pensez-vous que les investisseurs se mobilisent en faveur d’une baisse tardive des taux par la Fed ?
Duncan : Je pense que les marchés ont été trop enthousiastes, et quelques gouverneurs de la Fed ont continué et sont revenus sur leur décision, faisant des déclarations du genre « assurons-nous que nous avançons prudemment ». Je pense que c’était la chose principale.
Les chiffres des dépenses de consommation publiés à la fin étaient assez solides, du moins en ce qui concerne le gros titre. D’un autre côté, les impayés des consommateurs sur les cartes de crédit et les prêts automobiles augmentent assez rapidement, ce qui est un signe de stress chez le consommateur.
Kim : Qu’attendez-vous du calendrier de réduction des taux directeurs de la Fed ?
Duncan : Mai, juin, décembre et quelque part au milieu de ces périodes, où ils pourraient faire une pause après la réunion de juin pour voir à quoi ressemblent les données. C’est une année électorale, il est donc un peu difficile de savoir exactement quand ils le feront.
Pourraient-ils éventuellement le déplacer jusqu’en mars et mai pour l’écarter des élections ? Ils le pourraient, mais je ne pense pas qu’ils seront autant influencés par les élections.
Kim : À mesure que les taux hypothécaires augmentaient, les emprunteurs payaient plus de points pour les racheter. Pensez-vous qu’il s’agira d’un changement plus permanent sur le marché hypothécaire même si les taux se stabilisent ?
Marc Palim : Une partie de ce qui a rendu économique pour les constructeurs de proposer des rachats de taux était le fait que le marché obligataire était sceptique quant à la pérennité des taux élevés. Ainsi, le coût du rachat des taux d’intérêt n’était pas aussi élevé qu’il aurait pu l’être du point de vue des emprunteurs et des constructeurs qui le subventionnaient par un rachat. Je pense que cela dépend des conditions et des attentes en matière de taux.
Duncan : Le rachat de 2 % vous permet d’économiser X dollars par mois tant que les taux du marché atteignent le niveau auquel vous l’avez acheté. Vous devez juger combien de temps les taux resteront au-dessus de ce niveau pour que vous puissiez économiser cette somme d’argent.
Kim : Surcapacité dans l’industrie a conduit les prêteurs à réduire leur régime par le biais de licenciements et de consolidations. À quel point sommes-nous près d’en finir ?
Duncan : J’ai assisté à une réunion avec environ 30 PDG de petites et moyennes sociétés de prêts hypothécaires au cours de laquelle ils ont déclaré avoir réalisé tellement de bénéfices entre 2020 et 2022 que certains d’entre eux sont en fait à perte, sciemment, pour garder leurs meilleurs collaborateurs.
Certains calibrent le moment où ils pensent que les volumes vont augmenter, quelle part de cette augmentation représenterait leur activité et quel est le coût du transport des employés pendant cette période. Il se peut que certains employés soient prêts à accepter une réduction de salaire pendant cette période, sachant que l’alternative est de perdre leur emploi.
Quand j’étais au Association des banquiers hypothécaires, nous avions un modèle qui fonctionnait plutôt bien pour prévoir le ralentissement économique. Les prêteurs ont conservé leur emploi pendant six mois. C’était la fenêtre dans laquelle ils voulaient voir : « La tendance va-t-elle changer ? nous n’avons donc pas besoin de procéder à des licenciements, car cela coûte cher de licencier des gens et de les réembaucher.
L’une des choses qui a sans aucun doute changé est l’avènement de la technologie, axée sur l’accès plus rapide au consommateur. C’est un jeu de rapidité pour les sociétés hypothécaires indépendantes. Ils accorderont des prêts à perte pour les obtenir rapidement, et maintenir le volume de flux dans l’entreprise et couvrir leurs coûts variables.
Je pense donc que ces quelques stratégies alternatives et l’avènement de davantage de développement technologique ont modifié le degré de volatilité tout au long du cycle.
Palim : L’autre chose que j’ajouterais – deux points – est que les projections concernant la taille de la population active américaine ne sont pas vigoureuses. La croissance sera nettement inférieure à ce qu’elle a été historiquement. On constate des niveaux de licenciements assez faibles dans l’économie et des questions sur la rétention de main-d’œuvre. Il serait donc logique que, compte tenu de la difficulté d’attirer les talents, les sociétés de prêts hypothécaires hésitent à réduire leurs effectifs à moins d’y être vraiment obligées.
Le deuxième point est que nous assisterons à une reprise des prêts hypothécaires si les taux et l’économie évoluent là où ils sont censés aller l’année prochaine et l’année suivante.