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Les emprunteurs qui recherchent un financement hypothécaire pour acheter une maison pourraient se retrouver à économiser 100 $ par mois ou plus en magasinant et en trouvant des prêteurs moins chers avec lesquels faire affaire. C’est selon un nouveau billet de blog publié cette semaine par le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB).
En analysant les données du Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) de 2021, le CFPB a déterminé que les taux hypothécaires payés par les consommateurs varient selon une grande variété de prêteurs, y compris pour les prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae et Freddie Macle Administration fédérale du logement (FHA), la Département américain des anciens combattants (VA) et les prêts jumbo grâce à la « dispersion des prix ».
« Nous avons constaté que la dispersion des prix des prêts hypothécaires est souvent d’environ 50 points de base du taux annuel effectif global », note le CFPB dans son blog. «Pour mettre ce chiffre en contexte, le montant médian du prêt en 2021 était proche de 300 000 $ et le taux d’intérêt médian était de 3%. Le paiement mensuel pour un tel prêt fixe de 30 ans est de 1 265 $. Le paiement mensuel pour un prêt à taux d’intérêt de 3,5 % sur un prêt du même montant est de 1 347 $, soit une différence de 82 $ par mois (un paiement supérieur de 6,5 %).
Les taux d’intérêt depuis la collecte des données HMDA de 2021 ont évidemment augmenté de manière significative, mais le CFPB a constaté qu’une grande partie de la différence de prix entre les prêteurs – et par conséquent, les calculs sous-jacents – reste la même.
« Dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés, avec des paiements mensuels beaucoup plus élevés dans l’ensemble, cette différence de 100 $ par mois pourrait avoir encore plus d’importance, car les emprunteurs ont potentiellement plus de mal à joindre les deux bouts », a déclaré le Bureau.
L’analyse des données HMDA n’a pris que les données des 20 plus grands prêteurs en volume pour chacun des segments de marché déclarés. Alors que d’autres études ont documenté le phénomène de dispersion des prix, c’est la première instance qui utilise de nouvelles données HMDA avec plusieurs variables nécessaires à ce type d’analyse, selon le CFPB.
« Nos résultats sont largement cohérents avec les études précédentes, bien que les études précédentes utilisent souvent des données de feuilles de taux et / ou des données sélectionnées sur les origines de prestataires privés sans couverture comparable à [HMDA] », a déclaré CFPB. « Il est particulièrement remarquable que des études antérieures aient pris en compte des données pré-pandémiques, qui n’ont pas le même volume historique de prêts de refinancement. »
Il existe un certain nombre de causes attribuables à la dispersion des prix. Il s’agit notamment des différences entre les prêteurs (certains incluent l’entretien, d’autres commercialisent leur vitesse de clôture) ; la concurrence sur le marché hypothécaire ne se traduit pas toujours par des prix plus bas ; certains prêteurs peuvent s’engager dans un rationnement de la demande en modifiant les prix ; et les prêteurs avec des «superpositions moins restrictives» peuvent facturer des prix plus élevés pour compenser le risque supplémentaire.
Plus tôt cette année, le CFPB a publié des directives dans le but de protéger les emprunteurs hypothécaires contre les plateformes de comparaison de prix numériques payantes. Le directeur de l’agence, Rohit Chopra, a réitéré l’importance de magasiner pour une hypothèque à l’époque.
« Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, il est encore plus important pour les acheteurs de maison de magasiner et de comparer les offres de prêt », a déclaré Chopra en février. « Nous nous efforçons de nous assurer que les plateformes en ligne ne manipulent pas leurs résultats de recherche afin d’imposer des pots-de-vin aux prêteurs. »