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Le procès tant attendu de la commission de recours collectif Sitzer/Burnett entre dans sa première journée d’audience lundi, laissant les professionnels de l’immobilier réfléchir au sort de la coopération et des pratiques de commission actuelles.
Au cœur de l’affaire se trouve l’allégation selon laquelle les taux de commission sont trop élevés, qu’il est injuste que le vendeur paie la commission de l’agent de l’acheteur et que le Association nationale des agents immobiliers (NAR) Le code de conduite et le manuel MLS conduisent à fixer les prix. Les personnes nommées dans le recours collectif sont NAR, RE/MAX, N’importe où, Keller Williams et Services à domicile de Berkshire Hathaway.
Selon Katie Johnson, directrice juridique de NAR, la sélection du jury a commencé la semaine dernière et devrait se terminer aujourd’hui. « Nous prévoyons maintenant que les plaidoiries d’ouverture commenceront le mardi 17 octobre. Le procès se poursuivra jusqu’au 3 novembre, avec un verdict dans la semaine du 6 novembre », a déclaré Johnson, dans une déclaration aux directeurs des communications de la Realtor Association.
RE/MAX et Anywhere s’installent
Le mois dernier, RE/MAX et Anywhere ont réglé respectivement avec les plaignants 55 millions de dollars et 83,5 millions de dollars. Selon une fiche d’information sur les litiges de NAR, « les règlements proposés ne changent pas la façon dont notre affaire est présentée devant le tribunal, et nous sommes convaincus que nous pouvons prouver que les conseils de NAR pour les marchés locaux de courtiers MLS garantissent aux consommateurs d’obtenir des informations complètes, équitables et fiables sur leur logement et que les maisons de courtage, quelle que soit leur taille, leur service ou leur modèle de tarification, ont une chance équitable de rivaliser. La déclaration poursuit en disant que « sur la base de leur dernier dépôt, il semble également qu’Anywhere et RE/MAX acceptent de faire les choses déjà requises par notre code d’éthique et les règles MLS. »
Cependant, une partie des règlements n’oblige plus les franchisés ou les agents à adhérer à NAR ou à se conformer au code d’éthique de NAR, ce qui n’est pas « déjà exigé » par le code d’éthique de NAR.
Lors d’un webinaire la semaine dernière avec Lesley Muchow, avocate générale adjointe de NAR, elle note que si les plaignants obtiennent gain de cause, « nous serons renvoyés au 19ème siècle ou à ce que nous considérons comme le Far West où des personnes sans scrupules peuvent régulièrement frauder leurs clients. Si les marchés de courtiers MLS ne fonctionnaient pas comme ils le font, il n’y aurait pas de centre centralisé ni de source de logements disponibles.
Ce qui est en jeu?
Bien que les règlements nous donnent un aperçu de ce qui pourrait faire partie de l’issue du procès, comme une allègement monétaire, la suppression de l’obligation selon laquelle les maisons de courtage, les franchisés et les agents affiliés appartenant à l’entreprise appartiennent à NAR, suivez le code d’éthique de NAR ou le MLS. Manuel et divulgation obligatoire du fait que les commissions sont négociables, le véritable impact potentiel et le résultat sont inconnus.
L’enjeu est peut-être bien plus important que cela. Selon un rapport d’investisseur de Keefe, Bruyette et Woodsils s’attendent à ce que « les litiges remodèlent la structure des commissions du secteur du courtage résidentiel et le marché immobilier au sens large si une injonction ordonnée par le tribunal dégroupait les commissions, éliminant ainsi la pratique de longue date selon laquelle les agents inscripteurs et les vendeurs fixent et paient les commissions des agents acheteurs. »
En outre, les analystes de KBW estiment que « le montant des commissions annuelles pourrait diminuer de plus de 30 % au fil du temps, car ces changements apportent une transparence supplémentaire aux consommateurs concernant les taux de commission ».
Le véritable résultat reste à connaître et le verdict fera probablement l’objet d’un appel. Cependant, de nombreux courtiers n’attendent pas que cela se produise avant de préparer leurs agents, de mettre en œuvre des accords acheteur-courtier et de former les agents à la transparence sur la façon dont les commissions sont payées et négociables.
Fil de logement suivra le procès et fournira aux lecteurs des mises à jour au cours des prochaines semaines.