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Fannie Mae a prévu que les récentes faillites bancaires pourraient agir comme un catalyseur qui ferait basculer une économie déjà précaire dans une récession, principalement en raison de la combinaison de normes de prêt plus strictes par les petites et moyennes banques régionales.
L’instabilité bancaire actuelle pourrait affecter la disponibilité des prêts hypothécaires géants et des prêts à la construction résidentielle en raison de la forte concentration de ces prêts provenant de petites et moyennes banques, a déclaré le groupe de recherche économique et stratégique (ESR) de Fannie Mae.
« L’inflation a maintenant été rejointe par les problèmes de stabilité financière en tant que menaces pour une croissance soutenue », a déclaré Doug Duncan, vice-président senior et économiste en chef chez Fannie Mae. « Ces conditions particulières de pré-récession ne sont pas inhabituelles, car les faillites bancaires suivent souvent un resserrement monétaire – mais cela pourrait bien être le catalyseur de la modeste récession que nous attendons depuis avril 2022. »
Fannie Mae a relevé sa prévision de croissance du PIB du premier trimestre de 0,9% sur une base annualisée, en hausse par rapport à ses attentes antérieures d’une contraction de 0,4. Le groupe ESR a également repoussé le moment d’une récession anticipée du deuxième trimestre au second semestre de cette année.
« Bien que nous ne sachions pas combien de temps dureront les préoccupations bancaires actuelles, les banques ont emprunté un montant record au guichet d’escompte de la Fed au cours de la semaine dernière, tandis que les avances de la Federal Home Loan Bank ont également augmenté », selon le groupe ESR.
C’est un signe clair de crise de liquidité parmi de nombreuses banques régionales qui pourraient être confrontées à une pression sur les dépôts, a noté Fannie Mae.
« Nous prévoyons que cela se stabilisera, mais cela entraînera probablement une plus grande réticence à prêter alors que les banques cherchent à préserver la liquidité », a-t-il déclaré.
Le groupe s’attend à ce que les récentes turbulences bancaires aient un impact sur les prêts hypothécaires unifamiliaux sur le marché jumbo, entraînant une baisse des ventes dans les régions et segments de marché connexes.
Contrairement aux prêts conformes, qui sont largement financés par des titres adossés à des hypothèques (MBS) via les marchés des capitaux, l’espace des hypothèques jumbo est presque entièrement financé par le secteur bancaire, et certaines banques régionales sont plus concentrées que d’autres dans les prêts hypothécaires jumbo.
Le stress de liquidité persistant pourrait limiter le financement du logement, et donc les ventes dans les segments de marché et les zones géographiques à forte concentration de jumbo, a noté le groupe. Les prêts jumbo représentent environ 12 % de tous les prêts accordés en février 2022.
L’activité de construction peut également être entravée, car les prêts à la construction et au développement pour la construction de maisons unifamiliales sont fortement financés par les banques régionales et communautaires, a noté Fannie Mae.
Si certaines banques vendent leurs avoirs en MBS pour gérer la liquidité, ou si les investisseurs anticipent simplement un tel comportement, cela ajoutera probablement à la pression à la hausse sur les spreads du Trésor/MBS et MBS/hypothèques à taux fixe à 30 ans.
Mais dans la mesure où les taux hypothécaires reculent, Fannie Mae a déclaré que cela pourrait ajouter un soutien à court terme à la saison d’achat de maisons de printemps dans l’espace hypothécaire conforme, car les acheteurs actuellement à l’écart pourraient chercher à en profiter, comme d’autres l’ont fait à le début de l’année où les taux sont tombés de leur sommet à plus de 7 %.
Quelle que soit l’évolution des turbulences bancaires, Fannie Mae continue de s’attendre à ce que l’activité de vente de maisons reste modérée pour le reste de 2023.
Alors que les mises en chantier de logements unifamiliaux ont augmenté de 1,1 % en février par rapport au chiffre révisé de janvier, l’entreprise parrainée par le gouvernement prévoit de nouvelles baisses à court terme, même en dehors de toute répercussion récente sur le resserrement du crédit pour les prêts à la construction et au développement.
Même si les taux hypothécaires devaient reculer à 6 %, l’abordabilité demeure très limitée et la plupart des emprunteurs hypothécaires actuels continueront d’avoir des taux bien inférieurs aux taux actuels du marché.
Même à un taux hypothécaire de 6 %, le groupe ESR a estimé que 64 % des prêts hypothécaires à taux fixe Fannie Mae en cours sur 30 ans auraient un taux dissuasif d’au moins 2 %, et 22 % supplémentaires auraient un taux dissuasif de 1 % à 2 %. .
Fannie Mae a revu à la baisse ses perspectives pour les montages hypothécaires d’achat de maisons unifamiliales en raison d’une révision à la baisse des prévisions de ventes de maisons. Le groupe ESR s’attend à ce que les volumes d’achat de prêts hypothécaires atteignent environ 12,4 billions de dollars en 2023 et 1,35 billion de dollars en 2024.