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Dans cet environnement de taux relativement élevés, certains acheteurs parviennent toujours à bénéficier de taux bas.
L’investisseur immobilier basé à San Diego, Kent He, par exemple, possède trois immeubles de placement et a financé son dernier avec un taux d’intérêt de 2,5 %. Insider a vérifié sa propriété en examinant ses déclarations de règlement et ses actes de renonciation.
Voici les stratégies de financement créatives que lui et d’autres investisseurs utilisent pour obtenir des taux plus bas et, par conséquent, des versements hypothécaires moins élevés.
1. Financement du vendeur
Avec le financement du vendeur, plutôt que de recourir à un émetteur de prêt hypothécaire traditionnel tel qu’une banque, une coopérative de crédit ou un organisme gouvernemental, l’acheteur achète directement auprès du vendeur. Le vendeur agit en tant que prêteur et accorde un prêt selon des conditions convenues concernant des éléments tels que le taux d’intérêt et le calendrier des paiements.
C’est ce qu’il a fait pour sa plus récente acquisition, un logement abordable qu’il a acheté en mai 2023.
Lui et le vendeur se sont mis d’accord sur un acompte important (50 %) et un faible taux d’intérêt (2,5 %), plus un ballon de 10 ans, a-t-il déclaré. Avec un paiement forfaitaire, vous commencez par effectuer des versements mensuels, puis payez le reste en une seule fois à la fin de la durée du prêt.
Notez que les conditions peuvent être celles convenues par le vendeur et l’acheteur. Un autre investisseur interrogé par Insider, qui a utilisé le financement du vendeur pour développer son portefeuille, a convenu d’une baisse de 20 % à un taux d’intérêt fixe de 4,9 %, amorti sur 15 ans. Deux autres investisseurs, des jeunes de 20 ans ayant abandonné leurs études et qui ont été contraints de recourir au financement du vendeur parce qu’ils ne pouvaient pas obtenir de prêt bancaire, ont négocié un acompte de 10 %, un taux d’intérêt fixe de 4 % et un ballon de cinq ans.
Ces types d’offres créatives de financement par les vendeurs sont omniprésentes.Kent He, investisseur immobilier
Le financement du vendeur a abouti à une situation « gagnant-gagnant-gagnant », a-t-il expliqué : « Nous avons donné au vendeur ce qu’il voulait, nous avons obtenu un paiement mensuel qui avait toujours du sens, où nous pouvons gagner entre 200 et 300 dollars, et nous pouvons également donner au locataire une meilleure qualité de vie. Son locataire est amputé et a besoin d’une rampe pour fauteuil roulant, qu’il installe actuellement dans la maison.
« Ces types d’accords créatifs de financement par les vendeurs sont révolus », a-t-il ajouté. « Vous pourriez penser : ‘Je ne peux pas acheter cette maison parce que le taux d’intérêt est de 7,5 %. Mais que se passe-t-il si le vendeur est prêt à la financer et qu’il devient la banque ? »
Quant aux avantages pour le vendeur, il obtient un flux constant de revenus passifs à chaque paiement mensuel. De plus, en travaillant directement avec l’acheteur, ils peuvent éviter de mettre leur maison sur le marché, ce qui entraîne des frais d’agent immobilier.
Le seul gros inconvénient concernant le financement du vendeur est la clause d’échéance à la vente. Lorsque vous contractez une hypothèque, il y a une clause dans ce billet à ordre appelée clause d’échéance à la vente qui dit que la banque peut exiger de l’emprunteur qu’il paie le solde restant du prêt en cas de changement de titre. Ainsi, si la société de crédit hypothécaire constate qu’il y a un nouveau propriétaire, elle considérera la maison comme vendue et pourra exiger le paiement intégral de la dette restante.
Cela signifie que pour faire ce type de financement, vous devez trouver un vendeur qui est entièrement propriétaire de sa propriété.
2. Sous réserve de financement
Dans le cas d’un financement soumis à conditions, l’acheteur reprend le financement existant. Vous n’assumez pas réellement l’hypothèque — elle reste au nom du vendeur avec les mêmes conditions — mais vous effectuerez les versements hypothécaires au nom du vendeur.
« Lorsque vous achetez la maison et qu’elle prend votre nom, vous conservez l’hypothèque et effectuez les paiements pour cette société de prêt hypothécaire », a expliqué Zeona McIntyre, investisseur immobilier et consultante financièrement indépendante. « Vous pouvez également effectuer des paiements au vendeur pour la valeur nette de la maison et vous verserez toujours un acompte au vendeur. »
Investisseur immobilier basé à Boulder et auteur de « 30-Day Stay », Zeona McIntyre.
Avec l’aimable autorisation de Zeona McIntyre
Le grand avantage pour l’acheteur, surtout dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés, est qu’il peut hériter d’un taux d’intérêt faible.
« Maintenant, vous pourriez avoir un taux d’intérêt de 3% au lieu de 8% », a déclaré McIntyre. « Cela signifie que le paiement sera beaucoup plus faible et que vous pourrez peut-être réellement obtenir des flux de trésorerie alors que vous ne pourriez pas le faire autrement. »
De plus, comme pour le financement du vendeur, l’acheteur n’a pas besoin d’être admissible à un prêt.
Il y a aussi des avantages pour le vendeur, a-t-elle déclaré : « Le vendeur devient le prêteur, ce qui signifie qu’il peut créer les conditions comme bon lui semble. Tout est négociable sous réserve. Cela signifie que le vendeur peut donner à quelqu’un un acompte inférieur à 20 % – peut-être 5 à 10 % – et ensuite facturer plus que le prix du marché. »
McIntyre, qui possède neuf immeubles de placement (dont beaucoup ont été financés de manière créative) selon les documents consultés par Insider, travaille également comme agent immobilier. Elle a récemment aidé les vendeurs à répertorier leurs propriétés et à comprendre comment structurer les conditions.
« J’ai vendu des maisons qui dépassaient de 50 000 $ à 100 000 $ le taux du marché parce qu’elles sont en mesure d’offrir ce faible taux d’intérêt et cette faible mise de fonds », a-t-elle déclaré. « Tout est un levier. Vous pouvez en tirer un plus haut et en abaisser d’autres. »