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Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a publié cette semaine des directives à l’intention des agents de recouvrement qui cherchent à saisir des maisons avec des hypothèques ayant dépassé le délai de prescription, également appelées « hypothèques zombies ».
Les conseils se présentent sous la forme d’un avis consultatif concernant la loi sur les pratiques équitables de recouvrement de créances (FDCPA) et la mise en œuvre du règlement F. Les conseils notent qu’un agent de recouvrement couvert « qui intente ou menace d’intenter une action en forclusion devant un tribunal d’État pour recouvrer un une dette hypothécaire prescrite peut violer les [FDCPA] et son règlement d’application.
La dette prescrite désigne une dette dont le délai de prescription a expiré. Le CFPB publie ces directives en raison d’une augmentation des rapports d’agents de recouvrement tentant d’agir sur ces hypothèques.
« Certains agents de recouvrement, qui sont restés silencieux pendant une décennie, poursuivent maintenant des propriétaires sur des hypothèques zombies gonflées d’intérêts et de frais », a déclaré le directeur du CFPB, Rohit Chopra, dans une annonce d’accompagnement. « Nous précisons clairement que menacer de poursuivre en justice pour recouvrer une dette hypothécaire zombie expirée est illégal. »
Cette dernière orientation découle des actions des prêteurs hypothécaires prédateurs observées à la veille de la crise financière de 2007-2008, où certains acheteurs de maison ont contracté des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas rembourser, a déclaré le CFPB.
« Dans le cas d [this] avis consultatif, le CFPB se concentre sur les hypothèques « superposées » », a déclaré le Bureau. « Généralement, ce produit hypothécaire de ferroutage, connu sous le nom de prêt 80/20, impliquait un prêt de premier privilège pour 80 % de la valeur de la maison et un prêt de deuxième privilège pour les 20 % restants de l’évaluation de la maison. »
Les prêteurs n’ont généralement pas poursuivi les propriétaires pour les dettes liées aux deuxièmes hypothèques, choisissant plutôt de vendre les dettes aux agents de recouvrement pour « des centimes sur le dollar », a déclaré le Bureau.
« Maintenant, plus d’une décennie plus tard, et souvent sans aucune communication intermédiaire avec les propriétaires qui ont pu sauver leur maison, certains de ces agents de recouvrement exigent le solde, les intérêts et les frais hypothécaires, et menacent de saisir les familles qui ne le font pas ou ne peuvent pas. payer », a déclaré le Bureau.
Les agents de recouvrement qui tentent maintenant de recouvrer ces hypothèques peuvent être en violation du FDCPA, et l’avis consultatif est conçu pour rappeler aux agents de recouvrement relevant de la compétence du CFPB que le FDCPA et le règlement F leur interdisent de tenter de recouvrer une dette prescrite ; et que cela s’applique même si le collecteur n’est pas conscient que la dette qu’il cherche à recouvrer est prescrite.
Dans les cas appropriés, le CFPB indique qu’il se coordonnera avec les procureurs généraux des États pour prendre des mesures contre les institutions soupçonnées d’enfreindre la FDCPA et le règlement F. – les hypothèques prescrites ainsi que les dettes non hypothécaires prescrites.
Lors d’un événement annonçant les conseils, le directeur Chopra a été rejoint par le procureur général de l’État de New York, Letitia James, des représentants des bureaux du Congrès du sénateur Chuck Schumer et du représentant Hakeem Jeffries, et un créancier hypothécaire de New York touché.
« Brooklyn est ma maison et c’est un magnifique arrondissement », a déclaré James. « Mais c’est aussi l’un des épicentres nationaux de cette crise zombie des deuxièmes prêts hypothécaires. Cette question est une grande préoccupation pour moi personnellement et pour mon bureau.
Le directeur Chopra a également souligné l’intention des nouvelles directives dans ses propres remarques.
« Les agents de recouvrement soumis à cette loi ne peuvent pas utiliser – ou menacer d’utiliser – des procédures judiciaires, telles que des actions en forclusion pour recouvrer la dette », a déclaré Chopra. « Et dans la plupart des États, les actions en forclusion sont en effet soumises à un délai de prescription, comme ici à New York. Cela signifie que pour de nombreuses hypothèques zombies, les délais de prescription sont passés.
Chopra a réitéré que lorsqu’un agent de recouvrement menace, ou poursuit réellement, de recouvrer une dette prescrite, y compris en menaçant l’emprunteur de forclusion, il peut enfreindre la loi.
« Les collecteurs de dettes ne peuvent pas invoquer l’ignorance de la loi ou l’ignorance de l’âge de la dette si le délai de prescription a expiré », a-t-il déclaré.