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L’environnement de taux d’intérêt élevés a remis à la mode un vieux produit, l’hypothèque assumable. Mais un paysage de réglementations strictes, de limitations de produits et d’inefficacités opérationnelles entravent son adoption généralisée.
Les prêts hypothécaires assumables restent un marché de niche par rapport aux nouvelles émissions de prêts hypothécaires. Mais ces transactions se sont développées récemment. En 2023, le Administration fédérale du logement (FHA) et le NOUS Ministère des Anciens Combattants (VA) a traité environ 6 400 hypothèses, soit plus du double du montant de 2022, selon un rapport du Wall Street Journal.
Une hypothèque assumable permet aux acheteurs qualifiés de reprendre les conditions hypothécaires du vendeur, y compris le solde existant et le taux d’intérêt. Il présente une proposition attrayante tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, en particulier ceux qui cherchent à tirer profit de taux hypothécaires historiquement bas. Les frais sont généralement inférieurs à ceux des nouveaux prêts et aucune évaluation n’est nécessaire.
Gêné par de nombreux obstacles
Pour commencer, les hypothèses se limitent aux prêts FHA et VA, avec de rares provisions pour Département américain de l’Agriculture (USDA) et les prêts hypothécaires conventionnels à taux variable (ARM) sous conditions spécifiques. Les prêts de Fannie Mae et Freddie Mac, qui représentent près des deux tiers du marché hypothécaire, ne peuvent être assumés.
En outre, de nombreux gestionnaires estiment que les prises en charge des prêts ne sont pas rentables en raison d’une compensation insuffisante et réclament des mises à jour réglementaires. Les gestionnaires peuvent facturer jusqu’à 900 $ pour traiter, souscrire et clôturer une transaction comprenant une prise en charge. C’est moins que ce qu’ils gagneraient en souscrivant un nouveau prêt hypothécaire et souvent moins que le coût de traitement de la prise en charge.
Dans un article publié par le Institut urbain en octobre 2022, Ted Tozer, l’ancien chef de Ginnie Maea déclaré que la limite de 900 $ n’était pas suffisante pour compenser les dépenses des prestataires, et encore moins pour réaliser un bénéfice raisonnable.
Fin 2022, le Association des banquiers hypothécaires a demandé à la FHA et au VA d’augmenter le plafond des frais de prise en charge à 3 500 $ pour compenser le travail plus équitablement. Mais les casquettes n’ont pas changé.
En conséquence, selon le Wall Street Journal, les sociétés de prêts hypothécaires ne traitent pas les demandes de prise en charge avec autant de sérieux que les demandes de nouveaux prêts.
En 2023, les consommateurs ont déposé 149 plaintes concernant des prises en charge hypothécaires auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs, contre 97 en 2022 et 67 en 2021, selon le Wall Street Journal. De nombreux consommateurs ont allégué que les sociétés de prêts hypothécaires retardaient volontairement le processus de prise en charge.
En décembre, le VA a publié un avis indiquant que les entreprises ne devraient pas prendre plus de 45 jours pour prendre une décision concernant un prêt assumable. Il a réaffirmé que les agents doivent traiter les hypothèses et peuvent être exclus du programme de prêt VA s’ils ne s’y conforment pas.
Enfin, certains acheteurs ont tout simplement du mal à réunir la mise de fonds nécessaire pour couvrir la différence entre le prix de vente de la maison et le solde restant de leur prêt hypothécaire. En théorie, les consommateurs peuvent demander une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour couvrir la différence, mais ces deuxièmes hypothèques, ou prêts de ferroutage, ont tendance à avoir des exigences de crédit plus strictes.
Contourner les formalités administratives
En septembre dernier, Raunaq Singh a lancé Errer, une plateforme qui vise à faciliter les transactions avec un prêt hypothécaire assumable. La mission de la startup est double : aider les acheteurs et les vendeurs à découvrir et annoncer des annonces de maisons liées à des prêts hypothécaires assumables, et assister les deux parties dans les démarches administratives lors de la transaction.
La semaine dernière, Roam a introduit une garantie de clôture pour compenser les vendeurs pour le temps supplémentaire et la complexité liés au transfert de leur prêt hypothécaire. Si plus de 60 jours s’écoulent entre le moment où l’offre est acceptée et la clôture du séquestre, Roam s’engage à effectuer les versements hypothécaires du vendeur jusqu’à 60 jours après la date de clôture prévue.