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Il y a quelques mois, j’ai publié une vidéo dans laquelle nous demandions : « De combien les prix de l’immobilier vont-ils augmenter d’ici la fin de l’année ? » L’utilisation d’un titre comme celui-ci devrait être accompagnée d’un avertissement déclencheur. Nous avons pu constater que les prix de l’immobilier augmentaient légèrement, mais nombreux sont ceux qui pensent que les prix de l’immobilier sont actuellement en baisse. Même cette semaine, un communiqué de presse titrant « les prix de l’immobilier en chute libre » a été repris dans tous les médias.
Regardez la vidéo ci-dessus pour obtenir la dernière mise à jour du marché immobilier de Recherche Altos. Vous pouvez également consulter quelques données clés à retenir de la semaine se terminant le 11 décembre.
Les prix des maisons sont stables
Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est en hausse de 2 à 3 % par rapport à l’année dernière à la même époque. Il existe une poignée de marchés locaux où les prix n’ont pas atteint un plancher, mais dans la plupart des pays, les prix de l’immobilier ont en fait grimpé au cours des 12 derniers mois.
Mais une hausse des prix des logements de 3 % n’est pas si significative. Vous pouvez en quelque sorte le considérer comme plat. Surtout si l’on tient compte de l’inflation.
Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est de 424 900 $. Ce n’est qu’une infime fraction par rapport à la semaine dernière et 2,4 % de plus que l’année dernière à la même époque.
Il y a deux points à retenir des données sur les prix des logements :
Premièrement, il n’existe vraiment aucun indicateur national, nulle part dans les données, qui montre que les prix de l’immobilier sont actuellement en baisse. Il n’y en a pas. Ainsi, si vous lisez un titre qui dit « les prix de l’immobilier sont en chute libre », vous savez immédiatement qu’il faut réduire le clickbait. Il existe certains marchés locaux, par exemple Austin au Texas ou les condos à San Francisco, où les données montrent une baisse des prix. Mais à l’échelle nationale, ce n’est pas vrai.
Le deuxième point à retenir est la leçon que j’ai partagée récemment : les consommateurs sont plus sensibles aux variations des taux hypothécaires qu’aux niveaux absolus des taux. L’année dernière, les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté de 450 points de base, passant de 3 % à 7,5 %. Ce fut un énorme changement en peu de temps. C’est à ce moment-là que les prix ont chuté. Une chose qui déclencherait une nouvelle baisse des prix de l’immobilier serait une hausse des taux. Si les taux dépassent 8 % au premier trimestre, cela fera effectivement baisser les prix.
Réductions de prix aux tarifs normaux
Sur les marchés normaux, environ un tiers des logements subissent une baisse de prix. À l’heure actuelle, 38,3 % des annonces ont bénéficié d’une baisse de prix. C’est donc plus que normal. C’est le reflet d’un coût inabordable. Cela reflète les taux hypothécaires très élevés et la rapidité avec laquelle les taux ont augmenté en septembre et octobre.
Les stocks diminuent pour les fêtes
Il y a aujourd’hui 546 000 maisons unifamiliales sur le marché. C’est 1,75% de moins que la semaine dernière. Les stocks sont enfin en baisse pour les fêtes. Il y a 2 % de maisons de plus sur le marché aujourd’hui que l’année dernière à la même époque. Au cours des derniers mois, à mesure que les taux hypothécaires augmentaient, les stocks augmentaient également. Les taux se sont stabilisés et les stocks devraient tomber dans la nouvelle année.
Nous pouvons constater que même si les stocks augmentent avec les taux et diminuent avec les taux, il n’y a aucun signe d’afflux de vendeurs. Si nous avions un flot de vendeurs, cela serait baissier pour les prix de l’immobilier. Une offre trop importante implique que les prix de l’immobilier baisseraient.
Quelques inscriptions en plus, quelques ventes en plus, c’est bon pour le logement. Il montre les premiers stades du dégel après une année glaciale. Cette décongélation est également logique. Les consommateurs achètent désormais une maison en sachant que les taux hypothécaires se situent autour de 7. La stabilité des taux permet aux gens d’agir.
Ce n’est un secret pour personne que les volumes de ventes de logements ont été en profonde récession en 2023 – c’est pourquoi je l’ai qualifié de glacial. 30 % de ventes de maisons en moins cette année qu’en 2022. J’ai essayé de souligner ces dernières semaines comment le rythme des ventes de maisons a cessé de baisser et est sur le point de montrer une certaine reprise en 2024. Pourquoi nous aurons plus de ventes de maisons en 2024 qu’en 2023. Cette semaine, il y a eu 6,4 % de nouveaux contrats démarrés en plus que la même semaine de l’année dernière.
Il y a encore 1,3 % de contrats en attente en moins que l’année dernière à la même époque. 279 000 maisons unifamiliales sont en attente de contrat de vente contre 282 000 l’année dernière. Ce sont des ventes qui seront conclues dans un futur proche.
Gardez à l’esprit que les gros titres que vous entendez ailleurs feront état d’une baisse des ventes de maisons pendant quelques mois bien sûr. Parce que ceux-ci fermeront à l’avenir. Nous n’avons pas encore atteint la croissance, mais la transition semble être là.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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