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La baisse des taux hypothécaires aurait pu améliorer l’abordabilité des acheteurs sur le marché du logement en février, mais a plutôt stimulé une demande qui, combinée à un manque persistant de stocks aux États-Unis, a exercé une pression accrue sur les prix des maisons.
Selon le Chevaliers noirs rapport du moniteur hypothécaire, les prix des maisons ont augmenté de 0,16 % à l’échelle nationale en février par rapport au mois précédent, marquant la première augmentation mensuelle après sept mois de baisse.
Au total, 39 des 50 plus grands marchés ont vu les prix des maisons augmenter sur une base ajustée en février. À titre de comparaison, les prix ont chuté en novembre dans 48 des 50 marchés.
« Le marché d’achat a augmenté lorsque les taux ont baissé au début du mois, et les emprunteurs ont rapidement profité d’un inventaire limité », a déclaré Andy Walden, vice-président de la recherche d’entreprise chez Black Knight, dans un communiqué. « Dans de nombreuses régions du pays, cette dynamique – des stocks bas et une augmentation modeste de la demande – a entraîné une hausse des prix des maisons. »
Le taux de croissance annuel des prix des logements est tombé à 1,94 % en février, atteignant un taux inférieur à 2 % pour la première fois depuis 2012. Black Knight s’attend toujours à ce que le taux de croissance annuel des prix des maisons tombe en dessous de 0% d’ici avril, mais a déclaré que ce serait une « étape temporaire », si les problèmes d’inventaire persistent et que les taux hypothécaires augmentent.
Et, selon Walden, la triste réalité est que la rareté des stocks qui est à l’origine de tant de « blocages du marché » ne s’améliore pas.
« Sans un changement significatif des taux d’intérêt, des prix des maisons ou des revenus des ménages, il s’agit d’une dynamique auto-réalisatrice qui est susceptible de se poursuivre pendant un certain temps », a déclaré Walden.
En février, le nombre de maisons disponibles à la vente a chuté pour le cinquième mois consécutif et les nouvelles inscriptions ont été inférieures de 27 % aux niveaux d’avant la pandémie. De plus, 47 des 50 marchés ont vu leur nombre d’inscriptions en vigueur diminuer ce mois-là.
Du bon côté, les propriétaires avec des hypothèques disposaient encore de 9,3 billions de dollars de capitaux propres disponibles en février dans un contexte de hausse des prix des maisons.
Réaction aux faillites bancaires
Selon le rapport Black Knight, à partir de la semaine se terminant le 18 mars, le nombre de verrous d’achat était inférieur de 21 % par rapport à la même semaine en 2019 – et de 30 % inférieur aux niveaux de la même semaine en 2018.
Cependant, Bleu optimalLes taux conformes sur 30 ans sont tombés à 6,54 % le 13 mars en raison des défaillances des banques (contre 6,73 % plus tôt dans le mois), et les volumes de verrouillage d’achat ont atteint des niveaux jamais vus depuis juillet 2022. Pendant ce temps, les volumes de refinancement sont restés faibles à 12,5 % de blocages de taux, les encaissements représentant 7,1 %.
En février, il fallait 33,2 % du revenu médian des ménages pour effectuer les paiements mensuels du principal et des intérêts sur l’achat d’une maison moyenne, ce qui équivaut à peu près au sommet du marché en 2006 et bien au-dessus de la moyenne à long terme d’environ 25 %, selon Black Knight.
Black Knight estime que l’abordabilité reviendrait à la moyenne à long terme avec une baisse de 10 % des prix des maisons, un retour à 5,25 % des taux d’intérêt sur une hypothèque de 30 ans et une croissance des revenus de 5 % – ou une combinaison de ceux-ci.
Le taux national de délinquance a augmenté de sept points de base pour atteindre 3,45 % en février et est maintenant en baisse de 13 % d’une année sur l’autre.
Selon Black Knight, mars voit généralement l’amélioration mensuelle la plus significative des taux de défaillance hypothécaire, car les emprunteurs utilisent les remboursements d’impôt pour rattraper leurs paiements. Cependant, des remboursements moins importants et de nouvelles pressions économiques pourraient atténuer les effets positifs cette année.