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La combinaison des prix élevés de l’immobilier et de l’insuffisance des économies pour une mise de fonds rend difficile pour les acheteurs d’une première maison d’appuyer sur la gâchette de l’achat d’une propriété.
Mais la bonne nouvelle est que de plus en plus d’acheteurs sont conscients des options d’aide au versement initial (DPA) et exploitent les ressources disponibles pour obtenir de l’aide, a déclaré Susanne Saller, consultante principale chez Prêts immobiliers de calibre.
Et c’est ainsi que les clients de Saller – des frères et sœurs au début de la vingtaine – peuvent conclure un condominium de trois chambres à coucher d’une valeur de 335 000 $ à Jackson, dans le New Jersey, début mars. Ils utilisent un programme DPA via le Agence de financement du logement et des prêts hypothécaires du New Jersey (NJHMFA).
« Ils gagnaient beaucoup d’argent, mais avec les prêts étudiants et les remboursements de voiture, ils n’avaient pas d’argent pour l’acompte et les frais de clôture », a déclaré Saller.
Grâce au programme DPA du New Jersey, les frères et sœurs ont pu obtenir un prêt conventionnel sur 30 ans à un taux d’intérêt de 6,88 %, accompagné d’une deuxième hypothèque de 15 000 $ avec un taux d’intérêt de 0 %, qui sera annulée si les emprunteurs vivent dans la maison pendant cinq ans.
« Tout le monde a besoin d’une forme d’aide pour acheter une maison », a déclaré Saller. « À chaque appel que je reçois, s’il s’agit d’acheteurs d’une première maison, ils me demandent : « Où puis-je obtenir de l’argent pour un acompte ou pour les frais de clôture ? »
Dans un contexte de pression croissante en matière d’accessibilité financière sur les acheteurs de maison, les DPA sont devenus une grâce salvatrice pour de nombreux emprunteurs qui n’ont pas les économies ou les autres ressources nécessaires pour payer une mise de fonds forfaitaire.
L’éligibilité aux programmes DPA est déterminée par plusieurs facteurs, notamment le revenu du ménage et les cotes de crédit. Le montant d’argent qu’un acheteur reçoit dépend du programme, certains offrant un pourcentage basé sur le prix de vente de la maison, tandis que d’autres plafonnent l’aide à un certain montant.
Plus de 2 000 programmes DPA sont proposés par les agences de logement des États, des comtés et des villes à travers le pays. Ils prennent la forme de subventions, de deuxièmes hypothèques, de prêts différés et de prêts-subventions. Et les prêteurs hypothécaires non bancaires se sont joints à nous pour proposer aux emprunteurs des programmes d’obligations, des programmes DPA internes ou des programmes orientés DPA afin d’augmenter la taille de leur gâteau de montage.
« Si, en fin de compte, quelqu’un se trouve dans une position où l’acompte l’empêche d’acheter et que ce qui comble l’écart est un deuxième prêt à un taux d’intérêt un peu plus élevé, je pense que c’est bénéfique, car si l’alternative est de continuer louant, pourquoi n’achèteraient-ils pas une maison ? a déclaré Michael Ullmann, responsable de la branche production chez Hypothèque de mouvement.
Avantages de détenir et de constituer des capitaux propres
Parmi les différentes options DPA disponibles – y compris les programmes DPA parrainés par le gouvernement, les programmes à but non lucratif et les programmes aidés par les employeurs – Administration fédérale du logement (FHA) assortis d’un avantage DPA ont gagné en popularité.
Sur les avenants de la FHA pour le financement de l’achat d’un logement, environ 40 % incluaient une aide à l’acompte en 2022 et 2023, tandis que la part était d’environ 30 % en 2021. La part de DPA dans le portefeuille total d’affaires de la FHA, y compris les refinancements, était de 27 % en octobre. 2023.
Ce sont les primo-accédants qui profitent des DPA pour les prêts FHA, a déclaré Miki Adams, président de Agence hypothécaire CBC, une agence de financement du logement à charte fédérale. CBC Mortgage est le fournisseur du Chenoa Fund, un programme national DPA proposant des options remboursables et remboursables.
« Environ 75 % de nos emprunteurs sont des acheteurs d’une première maison et environ 49 % de nos emprunteurs sont des minorités », a déclaré Adams. « Ce chiffre se situait juste au-dessus de 50 %, mais il est inférieur en raison des problèmes actuels d’accessibilité financière. »
La plupart des programmes DPA offrent une composante remboursable ou remboursable pour la deuxième hypothèque. Par exemple, un emprunteur chez CBC Mortgage pourrait opter pour un terme remboursable de 10 ans avec un taux d’intérêt correspondant à celui de la première hypothèque, ou un prêt-subvention avec un terme de 30 ans et un taux d’intérêt de 0 %.
L’option de remise de CBC, qui n’exige pas de paiement mensuel sur la deuxième hypothèque, est supprimée de la position de deuxième privilège après 36 ou 120 versements consécutifs à temps sur la première hypothèque de la FHA, en fonction du pourcentage DPA.
Un autre fournisseur national de DPA, Arriver à la maisonpropose un produit remboursable d’une durée de 10 ans et d’un taux d’intérêt fixe 2 % plus élevé que le taux de la première hypothèque.
L’option DPA remboursable d’Arrive Home offre une durée de 30 ans sans intérêt ni paiement mensuel. Le deuxième privilège est supprimé à la demande de l’emprunteur après 36 paiements consécutifs à temps sur la première hypothèque.
Bien qu’il puisse être coûteux d’obtenir un prêt DPA – en particulier avec un DPA remboursable assorti d’un taux d’intérêt plus élevé – les emprunteurs admissibles au programme ont l’avantage de conserver une réserve d’épargne tout en s’installant dans une nouvelle maison, selon Tai Christensen, président de Arriver à la maison.
« Vous allez effectuer un paiement si vous optez pour l’option remboursable », a déclaré Christensen. « La beauté d’opter pour l’option remboursable et d’avoir une deuxième hypothèque est que vous devez être admissible selon les lignes directrices sur les prêts hypothécaires admissibles. Ainsi, si vous n’avez pas d’acompte à verser pour votre propre solde, vous n’avez vraiment pas d’autre option que d’utiliser une aide au versement d’un acompte ou d’épargner (et) d’espérer que les conditions du marché changent.
« Soit vous retirez tout l’argent de vos économies et vous n’avez plus rien dans vos réserves, soit vous obtenez un prêt DPA et vous le remboursez lentement au fil du temps. »
Défis des programmes DPA
Les programmes DPA visent à aider les emprunteurs à constituer des capitaux propres tout en payant moins d’avance, mais les acheteurs potentiels sont confrontés au défi de devoir passer au crible les différentes options disponibles et trouver au moins un programme auquel ils sont admissibles.
Les subventions ont des ressources limitées et différents programmes DPA peuvent avoir des limites de revenus ou des limites de prix d’achat différentes que les emprunteurs sont tenus de respecter.
Chaque ville, comté et État a des directives de souscription différentes. Et si le prêt DPA ne provient pas d’un fournisseur DPA national, les agents de crédit doivent faire réécrire les directives de souscription selon les normes du fournisseur DPA, ce qui peut prendre plus de temps que l’obtention d’un prêt conventionnel.
« Beaucoup de ces programmes dont j’ai entendu parler pourraient prendre de 45 à 60 jours pour atteindre la ligne d’arrivée. Dans de nombreux cas, le vendeur n’attendra pas 45 à 60 jours lorsqu’il aura une offre sur un contrat de 30 jours », a déclaré Adrian Gastelum, vice-président senior et directeur de succursale chez Prêts immobiliers Nova.
En outre, les acheteurs pourraient avoir à faire face à des vendeurs réticents à vendre leur maison aux emprunteurs de la DPA. Il existe une stigmatisation selon laquelle les programmes d’aide à l’acompte sont inférieurs, ce qui découle souvent de la perception selon laquelle les acheteurs bénéficiant d’un DPA ne seront pas en mesure de combler l’écart si la valeur estimative est inférieure au prix d’inscription.
« Beaucoup de vendeurs vont accepter ces acheteurs conventionnels qui mettent 20 à 25 % de mise de fonds, par rapport à un prêt FHA, en particulier avec un acompte (assistance), car il y a toujours cette crainte que si la maison n’est pas évaluée, ces les gens n’auront pas l’argent nécessaire pour faire la différence », a déclaré Justin McCrone, agent de crédit chez Services financiers de la côte atlantique.
Les prêteurs non bancaires veulent une part
Prêteurs hypothécaires non bancaires – y compris Hypothèque de mouvement, Calibre et prêtDépôt – ont déployé des programmes DPA pour les emprunteurs de la FHA qui leur permettent de ne pas mettre d’argent d’avance.
Les prêteurs qualifieront les emprunteurs FHA pour couvrir l’acompte minimum requis de 3,5 % et même une partie des frais de clôture, selon le programme.
« C’est vraiment une question d’accès au crédit. Nous permettons à des gens d’accéder à un logement et de commencer à constituer une valeur nette qui, autrement, ne pourraient pas le faire », a déclaré Laura Bowles, directrice financière de Movement Mortgage.
La demande de programmes DPA chez Movement – y compris les programmes d’obligations d’État, le programme exclusif Boost pour couvrir la totalité de l’acompte FHA de 3,5 % et son programme de crédit à usage spécial (SPCP) – représentait environ 5 % du volume total d’origination de l’entreprise en 2023.
« Je m’attendrais à ce que ce chiffre continue de croître au-dessus de 5 %, donc je m’attends à ce qu’il représente environ 5 à 7 % de notre volume total en 2024 », a noté Bowles.
Bien que le DPA associé à un prêt FHA soit plus courant, les prêteurs non bancaires, y compris Hypothèque fusée, Prêts hypothécaires en gros unis et Hypothèque de guilde — ont déployé des programmes DPA conventionnels dans lesquels le prêteur couvre 2 % de la mise de fonds minimale requise de 3 % pour un prêt conventionnel.
Ces produits fonctionnent comme une modification de Fannie Maéest prêt à la maison et Freddie MacLes programmes HomePossible de , qui permettent un acompte de 3 % – ou ce que les prêteurs appellent un rapport prêt/valeur (LTV) de 97 % – sur les prêts conventionnels.
« Nous investissons l’argent directement dans le programme lui-même », a déclaré Bill Banfield, vice-président exécutif des marchés de capitaux chez Rocket Mortgage. « Ainsi, le client en profite directement et, vous savez, nous nous attaquons vraiment à l’obstacle numéro un pour quiconque achète une maison – en particulier lorsqu’il gagne moins de 80 % du revenu médian de sa région – qui est d’économiser pour la mise de fonds. .»
Les programmes axés sur la mise de fonds de Rocket comprennent ONE+ (un prêt conventionnel avec 1 % de mise de fonds) et Purchase Plus, un programme de crédit à usage spécial qui offre jusqu’à 7 500 $ de crédits aux prêteurs pour les premiers acheteurs dans les communautés mal desservies.
« La gamme de programmes abordables constitue en général une offre complémentaire », a déclaré Banfield. « Il y a plus d’une option au menu, et nous pensons que les consommateurs devraient avoir le choix quant à ce qu’ils envisagent, en essayant de faire face à la façon dont les maisons sont devenues beaucoup moins abordables au cours des dernières années. »
En raison de la baisse des volumes d’origination et de la hausse des taux d’intérêt, les prêteurs hypothécaires « repoussent à nouveau les limites », a déclaré Bill Gourville, président d’Atlantic Coast Financial Services.
« Dans le passé, ils s’en éloignaient simplement parce qu’il y avait d’autres volumes disponibles », a expliqué Gourville. « Donc, ils repoussent constamment les limites des programmes qui ont techniquement toujours été disponibles par les agences – Fannie Mae, Freddie Mac, FHA et VA – mais maintenant ils les réactivent. »
La demande de programmes DPA ne fera qu’augmenter cette année en raison de la sensibilisation croissante aux options, ainsi que des prix élevés des logements, ont déclaré les professionnels du crédit hypothécaire à HousingWire. Et de plus en plus de prêteurs et d’agences de logement devraient déployer les options DPA ou modifier les exigences de qualification pour faciliter l’obtention d’un prêt DPA pour les emprunteurs.
« La concurrence ne profitera qu’au consommateur, ce qui, en fin de compte, attirera davantage de personnes dans les foyers », a déclaré Christensen d’Arrivée Home. « Ainsi, plus nous pourrons mettre en place des programmes innovants pour aider un large éventail d’Américains qui tentent d’accéder à un logement, cela profitera en fin de compte au marché dans son ensemble et pas seulement à des secteurs individuels. »