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Le marché des copropriétés en Floride est pris dans une tempête.
Les propriétaires tentent de se débarrasser de leurs logements face à la montée en flèche des coûts d’entretien d’un appartement en Floride. Dans le même temps, les acheteurs potentiels sont rebutés par ces mêmes frais.
« C’est définitivement un accident de train au ralenti », a déclaré Joe Humphfner, propriétaire d’un appartement à Jupiter, près de West Palm Beach.
Les annonces ont grimpé à mesure que les prix chutent dans les grandes villes de Floride, selon un nouveau rapport du site d’annonces immobilières Redfin. Le nombre d’inscriptions en février a bondi de près de 30 % sur des marchés comme Jacksonville et Miami par rapport à la même période l’an dernier. Pendant ce temps, les prix ont chuté jusqu’à 7 % à Jacksonville, à $254 000, et 3% à Miami, à 385 000 $. En revanche, les prix médians des copropriétés à l’échelle nationale ont augmenté de 8 % au cours de la même période, pour atteindre environ 340 000 $.
C’est un symptôme de l’augmentation du coût de la propriété dans le Sunshine State, où le risque d’inondations et la détérioration des conditions météorologiques ont brouillé le marché de l’assurance habitation. L’accession à la propriété en Floride est devenue de manière générale de plus en plus coûteuse à mesure que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, que les taux hypothécaires restent frustrants et que les impôts fonciers continuent de grimper.
« Beaucoup d’entre nous savaient que cela se profilait à l’horizon », a déclaré à Business Insider Holly Meyer Lucas, agent immobilier chez Compass à Jupiter. « Il nous reste un long chemin à parcourir pour obtenir une assurance, même un tant soit peu abordable pour les gens. »
Une crise d’assurance qui s’aggrave pour les propriétaires de Floride
La hausse du coût de l’assurance est un problème qui couve depuis longtemps en Floride.
La crise climatique et l’augmentation correspondante des événements météorologiques extrêmes comme les ouragans ont incité de grandes entreprises, notamment Farmers Insurance et Bankers Insurance, à réduire la couverture offerte dans l’État ou à se retirer complètement.
Pour ceux qui peuvent encore souscrire une assurance, c’est plus cher que jamais.
L’assurance habitation en Floride coûte trois fois la moyenne nationale, selon Redfin, et augmente à un rythme rapide. À Cape Coral, sur la côte ouest de la Floride, l’assurance contre les inondations a plus que doublé en un an, passant de près de 1 800 dollars à 4 800 dollars, selon les données fédérales citées par le Wall Street Journal.
Les cotisations des associations de propriétaires augmentent à mesure que les bâtiments plus anciens subissent les améliorations nécessaires.
La tragédie de Surfside en 2021, lorsqu’un immeuble d’appartements de 12 étages à Miami s’est effondré et a coûté la vie à 98 personnes, a poussé de nombreux immeubles de Floride à lancer d’importants projets de rénovation et de sécurité. Des frais appelés évaluations sont imposés aux propriétaires de condos pour payer ces mises à jour des infrastructures, qui peuvent inclure la refonte du béton, la révision de la sécurité des balcons et d’autres mesures.
Ces évaluations peuvent ajouter des milliers de dollars au coût annuel de possession.
« Les gens n’ont pas que 10 000 ou 30 000 dollars qui traînent », a déclaré Meyer Lucas à Business Insider.
Les acheteurs et les vendeurs de condos se désintéressent
Anthony Forina, 43 ans, investit dans le sud de la Floride depuis plus de 20 ans. Récemment, il s’est éloigné de acheter un condo de 300 000 $ à North Palm Beach qui aurait été accompagné d’une facture d’assurance annuelle de 4 500 $.
Il y a à peine un an, estimait-il, cette facture d’assurance aurait été d’environ 2 900 dollars, et il craint qu’elle ne fasse qu’augmenter dans les années à venir.
Forina a comparé le loyer qu’il pouvait facturer mensuellement avec le coût de possession de l’appartement et a déterminé que ce ne serait plus un investissement judicieux.
« Nous avons atteint un point où les chiffres n’ont tout simplement plus de sens », a-t-il déclaré à Business Insider.
Dans sa propre maison unifamiliale à Palm Beach Gardens, a ajouté Forina, sa prime d’assurance annuelle, qui était de 2 600 dollars en 2017, est passée à 8 200 dollars en 2024.
Humphfner, l’autre propriétaire de condo Jupiter, a acheté son immeuble pour 140 000 $ en 2020. La hausse des coûts l’a déjà amené à envisager de vendre, a-t-il déclaré.
Les frais HOA sur son logement d’une chambre sont passés de 200 $ par mois à 500 $ par mois. Une grande partie de l’augmentation, a déclaré Humphfner, provient de l’augmentation du coût des paiements annuels d’assurance du bâtiment, qui sont passés de 30 000 $ par an en 2020 à 100 000 $ cette année.
Humphfner, 25 ans, a prédit que de nombreux propriétaires comme lui seront obligés de vendre leurs logements en raison de telles augmentations. De nombreux immeubles plus anciens du sud de la Floride, a-t-il ajouté, seront récupérés par les investisseurs et transformés en nouveaux immeubles de luxe ultra-chers, alors que les propriétaires de condos vendront leurs propriétés à des tarifs réduits pour échapper à la hausse des coûts.
« À moins qu’un miracle se produise sur le marché de l’assurance », a déclaré Humphfner, « je ne pense pas que cela soit durable ».