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Taux hypothécaires et rendement à 10 ans
Le rendement à 10 ans est la clé de tous mes travaux immobiliers, c’est pourquoi je m’y concentre religieusement. Dans mes prévisions pour 2024, je place la fourchette de rendement à 10 ans entre 3,21%-4,25%avec une ligne critique dans le sable à 3,37%. Si les données économiques restent fermes, nous ne devrions pas tomber en dessous 3,21%mais si les données sur le travail s’affaiblissent, cette ligne dans le sable sera testée à 3,37 %.
Cela signifie que les taux hypothécaires devraient rester entre 5,75%-7,25% avec l’hypothèse de base que les spreads seront mauvais pendant la majeure partie de l’année. Le rendement à 10 ans s’échange au-dessus 4,25% cette année, mais les taux hypothécaires n’ont pas atteint 7,25%donc les spreads ont mieux fonctionné que je ne le pensais.
Nous avons récemment esquivé une balle lorsque le rendement à 10 ans s’est approché mais n’a pas dépassé 4,34 %, ce qui aurait pu ramener les taux hypothécaires à 8 %. Nous avons rebondi sur cette ligne clé à plusieurs reprises et la semaine dernière, même avec les données sur l’emploi et les discussions de Powell au Congrès, le rendement à 10 ans a baissé et les taux hypothécaires ont terminé la semaine à 6,85 %. Le graphique ci-dessous montre les échanges de rendement à 10 ans de la semaine dernière (du 4 au 8 mars).
Dans le graphique ci-dessous, vous pouvez voir pourquoi j’ai discuté des niveaux critiques pour le rendement à 10 ans dans le passé : le bas se situe autour du niveau de 3,80 % et le haut est le niveau de 4,34 %. Nous ne sommes pas encore cassés non plus. Compte tenu de nos données économiques actuelles et sans nouvel événement mondial critique, cette fourchette devrait se maintenir. Le fait que le dollar américain ne se renforce pas mais baisse lentement est un avantage pour les taux hypothécaires – le monde ne peut pas supporter qu’il devienne plus robuste. Powell a déclaré que la politique de la Fed est restrictive, donc si le rendement à 10 ans dépasse 4,34 %, je m’attends à ce que la Fed soit plus accommodante car elle ne veut pas que sa politique devienne trop restrictive.
Voici un aperçu à plus long terme du rendement à 10 ans pour vous donner l’ampleur de l’évolution de ces dernières années.
Acheter des données d’application
Alors que les taux hypothécaires sont passés de 6,63% à 7,16% plus tôt cette année, nous avons eu cinq semaines consécutives de données négatives sur les demandes d’achat, ce que nous n’avions pas vu l’année dernière. Cependant, cela a changé la semaine dernière. Avec la baisse des taux, nous avons constaté une croissance de 11 % d’une semaine à l’autre.
Depuis novembre 2023, nous avons eu neuf impressions de demandes d’achat positives et cinq négatives après avoir effectué des ajustements pour les vacances. Depuis le début de l’année, nous avons eu trois tirages positifs contre cinq tirages négatifs. Il s’agit d’une copie conforme de ce qui s’est produit en 2023, lorsque les taux ont augmenté. Cependant, nous avons travaillé à partir d’une barre plus basse dans les ventes de maisons l’année dernière. Faire bouger les choses ne prend pas grand-chose puisque nous savons tous que des acheteurs sont prêts à partir et que les ventes de maisons sont à des niveaux record.
Données hebdomadaires sur l’inventaire des logements
L’évolution positive pour le logement en 2024 a été la croissance des stocks que nous avons constatée d’une année sur l’autre. Oui, je sais, ce n’est pas beaucoup de logements, mais la croissance, c’est la croissance, les gens ! Plus nous nous éloignerons du marché immobilier sauvagement malsain de mars 2022, plus je serai heureux.
Maintenant, une chose à propos des données d’inventaire d’une année sur l’autre, le creux saisonnier de l’année dernière s’est produit le 14 avril, ce qui a été la période la plus longue jamais atteinte pour trouver un plancher saisonnier. Avec ces informations à portée de main, les comparaisons d’une année sur l’autre afficheront une croissance plus importante qu’une année traditionnelle, où nous trouverions un creux saisonnier en janvier ou février.
Voici un aperçu de l’inventaire de la semaine dernière :
- Changement d’inventaire hebdomadaire (du 1er au 8 mars): Les stocks sont passés de 498 339 à 500 579
- La même semaine l’année dernière (du 2 au 9 mars) : les stocks ont chuté de 419 419 à 413 199
- Le plus bas historique des actions était en 2022 à 240 194
- Le pic des stocks pour 2023 était 569 898
- Pour un certain contexte, les annonces actives pour cette semaine dans 2015 étaient 971 965
Données sur les nouvelles annonces
Les données sur les nouvelles inscriptions augmentent chaque année, mais elles restent un peu trop faibles à mon goût en 2024, car j’espérais un rebond plus important car cette ligne de données fonctionnait aux niveaux les plus bas jamais enregistrés en 2023. Cependant, la croissance est la croissance, et si nous pouvons égaler les niveaux des printemps 2022 et 2021, je serai un campeur heureux.
Données hebdomadaires sur les nouvelles inscriptions pour la dernière semaine sur plusieurs années précédentes :
- 2024 : 59 243
- 2023 : 50 687
- 2022 : 59 661
Dans un contexte historique, les données sur les nouvelles inscriptions cette semaine en 2011 étaient 362 248.
Pourcentage de réduction de prix
Chaque année, un tiers de toutes les maisons bénéficient d’une baisse de prix avant de vendre – il s’agit d’une activité immobilière régulière et cette ligne de données est très saisonnière. Le pourcentage de réduction de prix peut augmenter lorsque les taux hypothécaires augmentent et que la demande est touchée. Lorsque les taux baissent, ils descendent en dessous de la moyenne annuelle.
Les stocks sont plus élevés que l’année dernière, et nous avons peut-être déjà trouvé le fond des stocks, donc à mesure que l’année avance, le nombre de maisons bénéficiant d’une baisse de prix devrait augmenter. L’objectif est de voir comment la variable du taux hypothécaire joue dans cette ligne de données.
Voici le pourcentage de baisse de prix de la dernière semaine au cours des dernières années. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, en 2022, lorsque les stocks étaient à leur plus bas niveau et que les taux hypothécaires étaient inférieurs à 4 %, les données en pourcentage de baisse de prix étaient à un niveau extrêmement bas et malsain.
- 2024 : 30,5%
- 2023 : 30,6%
- 2022 : 16,7 %
Semaine à venir : la semaine de l’inflation est arrivée
Nous passons de la semaine de l’emploi à la semaine de l’inflation où nous recevrons les rapports sur l’inflation de l’IPC et du PPI. Les données de l’IPC seront intéressantes parce que tous les nerds d’Amérique ont dit la même chose à propos du dernier rapport de l’IPC. Le rapport comprenait une impression géante et étrange de REL qui s’écartait énormément et rendait les données plus chaudes qu’elles n’auraient dû. Nous verrons si cela se normalise dans ce rapport ou le suivant. Comme nous le savons tous, l’expansion et la récession des appartements génèrent davantage de données désinflationnistes sur les loyers des appartements. Si les rapports sur l’inflation sont beaucoup plus faibles que prévu, nous pourrions assister à une poursuite de la baisse des taux hypothécaires cette semaine.