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Les taux hypothécaires ont augmenté récemment, mais ils pourraient être bien pires qu’ils ne le sont aujourd’hui. En tant que personne qui ne croit pas au Réserve fédérale a pivoté et que la Fed a adopté une politique de logement liée au COVID-19 pour maintenir les ventes de logements existants à un niveau déprimé. Cela ne me choque pas que les taux soient toujours aussi élevés, même si nous avions des taux plus bas avec un taux de croissance plus élevé des données d’inflation.
Taux hypothécaires et rendement à 10 ans
Le rendement à 10 ans est la clé du logement en 2024. Dans mes prévisions pour 2024, je place la fourchette de rendement à 10 ans entre 3,21%-4,25%avec une ligne critique dans le sable à 3,37%. Si les données économiques restent fermes, nous ne devrions pas tomber en dessous 3,21%mais si les données sur le travail s’affaiblissent, cette ligne tracée dans le sable sera testée.
La ligne de données la plus importante pour moi, avec les taux hypothécaires, est celle des inscriptions au chômage, car je privilégie les données sur le travail plutôt que l’inflation. Les données sur les inscriptions au chômage se sont améliorées récemment, ce n’est donc pas une surprise pour moi que les taux hypothécaires et le rendement à 10 ans soient toujours élevés.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu du rendement à 10 ans au cours des dernières années.
Discussion sérieuse sur les taux hypothécaires
Pour ceux qui ont suivi mes déboires avec le rendement à 10 ans au cours de la dernière année, vous savez que le 4,34% a été pour moi un niveau critique de haut en bas dans le monde du manège du suivi des taux. Si nous dépassons ce niveau, la Fed jouera à nouveau avec le feu comme elle l’a fait l’année dernière et le rendement à 10 ans pourrait à nouveau grimper jusqu’à 5 %, mettant à nouveau en jeu des taux hypothécaires de 8 %. Même après de nombreux discours bellicistes de la Fed la semaine dernière, nous n’avons toujours pas dépassé ce niveau.
Une partie de mes prévisions pour 2024 s’est avérée fausse jusqu’à présent cette année : je prédis que si le rendement à 10 ans atteignait 4,25 %, les taux hypothécaires atteindraient 7,25 %. Cela n’est pas arrivé. Le rendement à 10 ans a brièvement dépassé ce niveau de 4,25 %, et les taux hypothécaires les plus élevés ont été 7,16%. C’est parce que les spreads se portent mieux cette année ; si les spreads étaient moyens, les taux hypothécaires seraient plus bas.
Pour le rendement à 10 ans, dépasser 4,34 % est un gros problème. De plus, passer en dessous de 3,80 %, un autre niveau critique pour le rendement à 10 ans, sera un gros problème. Comme indiqué dans un récent podcast du HousingWire Daily, nous aurions besoin de données économiques plus faibles ou d’un véritable pivot de la Fed pour que cela se produise. Vous pouvez voir dans le graphique ci-dessous pourquoi je soupçonnais que le rendement obligataire ne descendrait pas bien en dessous de 3,80 % après ce mouvement massif de 5 %. Si les données économiques s’affaiblissaient, alors oui, c’est une chose, mais cela ne s’est pas encore produit.
Les taux hypothécaires étaient plus bas fin 2022 et début 2023 avec un taux de croissance de l’inflation plus élevé et la Fed continuait de relever ses taux parce que le marché obligataire anticipait un pivot de la Fed ou une récession, ce qui ne s’est produit ni l’un ni l’autre. N’oubliez pas que les données macroéconomiques et les attentes de la Fed en tiennent compte en grande partie. C’est pourquoi je crois qu’il faut parler de canaux de rendement à 10 ans pour chaque année et non d’une seule prévision de taux hypothécaires.
Pour l’instant, les données économiques et du travail résistent, nous sommes donc toujours là avec des taux de 7 %. Dans ce récent podcast, j’ai expliqué pourquoi je ne crois pas que la Fed fera évoluer le secteur immobilier ici.
Données hebdomadaires sur l’inventaire des logements
Ma ligne de données préférée sur le logement pour 2024 a été l’augmentation des stocks d’année en année. Je crois fermement que le stock de logements peut augmenter avec le temps lorsque les taux hypothécaires augmentent et que nous constatons une faiblesse de la demande. L’astuce consiste à maintenir les taux plus élevés plus longtemps pour que cela se produise, car une fois que les taux baissent, la croissance des stocks disparaît.
Voici un aperçu de l’inventaire de la semaine dernière :
- Changement d’inventaire hebdomadaire (16-23 février): Les stocks sont passés de 494 029 à 497 608
- La même semaine de l’année précédente (17-24 février), les stocks ont chuté de 437 282 à 430 395
- Le récent creux des stocks était en 2022 à 240 194
- Le pic des stocks pour 2023 était 569 898
- Pour le contexte, les annonces actives pour cette semaine dans 2015 étaient 958 304
Données sur les nouvelles annonces
Les données sur les nouvelles inscriptions augmentent d’année en année et augmentent de semaine en semaine, mais j’aurais aimé que nous assistions à une croissance plus significative. À mesure que les taux hypothécaires augmentent, la demande s’affaiblit et les logements ne sont pas conclus immédiatement. Cette ligne de données peut croître plus rapidement tant que les gens inscrivent leur maison chaque semaine.
Données hebdomadaires sur les nouvelles inscriptions pour la dernière semaine au cours des années précédentes :
- 2024 : 51 381
- 2023 : 44 864
- 2022 : 48 979
Pour une référence historique, entre 2008 et 2011, les données sur les nouvelles inscriptions ont augmenté entre 250 000 et 400 000 par semaine.
Pourcentage de réduction de prix
Chaque année, un tiers de toutes les maisons bénéficient d’une réduction de prix avant de vendre – il s’agit d’une activité immobilière traditionnelle qui se produit chaque année. Cependant, ces données peuvent évoluer dans un sens ou dans l’autre lorsque les taux hypothécaires augmentent ou diminuent de manière agressive.
Les données sur les prix d’une année sur l’autre se stabilisent depuis le 9 novembre 2022. Même avec des taux de 8 % l’année dernière, les données étaient négatives d’une année sur l’autre, et nous affichons toujours une baisse d’une année sur l’autre. À mesure que les tarifs augmentent et que les stocks saisonniers augmentent, les données sur les réductions de prix d’une année sur l’autre devraient augmenter par rapport aux niveaux de 2023, à mesure qu’une offre accrue entre sur le marché et que les données sur les demandes d’achat ont une tendance négative.
Voici le pourcentage de baisse de prix de la dernière semaine au cours des dernières années
- 2024 : 30,4%
- 2023 : 31,1%
- 2022 : 18,3 %
Acheter des données d’application
Nous observons une tendance similaire dans les données sur les demandes d’achat par rapport à l’année dernière : lorsque les taux ont augmenté en février, les données sur les demandes d’achat ont diminué. La semaine dernière, les taux hypothécaires sont passés de 6,63% à 7,16%terminant la semaine à 7,08%. Cela a créé quatre semaines consécutives de données négatives, similaires à celles de l’année dernière. Cela signifie que le récent rapport sur les ventes de maisons existantes, qui montrait un rebond, est déjà trop ancien.
Depuis novembre 2023, nous avons huit positifs et quatre négatifs achetez des impressions d’application après avoir effectué les ajustements pour les vacances. Depuis le début de l’année, nous avons eu deux impressions positives contre quatre tirages négatifs. Nous assistons à une copie conforme de ce qui s’est passé en 2023, ce qui signifie qu’il est difficile d’obtenir une véritable croissance des ventes, même à partir des niveaux de ventes les plus bas jamais enregistrés. C’est pourquoi l’année dernière, j’ai parlé de la façon dont le marché immobilier tourne réellement autour du rendement à 10 ans.
La semaine à venir : données sur le logement et rapport sur l’inflation
Nous avons de nombreux rapports sur le logement cette semaine, notamment les ventes de logements neufs, les rapports sur l’indice des prix des logements et les ventes de logements en attente. Les ventes de maisons en attente seront intéressantes car les applications d’achat ont été plus faibles et devraient donc diminuer. S’ils ne le font pas, ils seront reportés au mois prochain. Parfois, les anciennes données mensuelles sont en retard d’un mois ou deux sur les données prospectives actuelles.
Cependant, le principal indice d’inflation de la Fed, le rapport sur l’inflation PCE, montrera que le taux de croissance de l’inflation s’est ralenti par rapport au pic de la pandémie, mais qu’il n’est toujours pas suffisamment bon pour qu’elle puisse pivoter. Comme toujours, gardez un œil sur les données sur les inscriptions au chômage de jeudi. C’est la ligne de données la plus critique dont nous disposons aujourd’hui.