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Taux hypothécaires et rendement à 10 ans
Le rendement à 10 ans est la clé du logement en 2024. Dans mes prévisions pour 2024, je place la fourchette de rendement à 10 ans entre 3,21%-4,25%avec une ligne critique dans le sable à 3,37%. Si les données économiques restent fermes, nous ne devrions pas tomber en dessous 3,21%mais si les données sur le travail s’affaiblissent, cette ligne dans le sable – que j’appelle la ligne de Gandalf, comme dans « vous ne passerez pas » – sera testée.
Cette fourchette de rendement sur 10 ans se traduit par des taux hypothécaires compris entre 5,75%-7,25%, mais cela suppose que les spreads sont toujours mauvais. Les spreads se sont tellement améliorés cette année que si on atteint 4,25% sur le rendement à 10 ans, on ne verra toujours pas 7,25% dans les taux hypothécaires. Comme nous l’avons vu la semaine dernière, je me suis déjà trompé en 2024 car nous avons dépassé 4,25% sur le rendement à 10 ans et le prix record des taux hypothécaires était 7,14%. Cela signifie que les spreads agissent mieux en 2024 que je ne l’avais prévu.
Discussion sérieuse sur les taux hypothécaires !
Nous approchons d’un niveau technique critique sur le rendement à 10 ans qui peut provoquer un drame sur le marché des taux hypothécaires. Pour ceux qui suivent mes vidéos de story Instagram depuis plus d’un an, le niveau essentiel de 4,34 % est sur le point d’être à nouveau testé. Si nous dépassons ce niveau, les négociants en obligations peuvent vendre des obligations et augmenter les rendements à 10 ans bien plus haut si la Fed n’intervient pas.
La Fed a déclaré qu’elle ne souhaitait pas que cela se produise parce que sa politique serait trop restrictive, mais les traders d’obligations à court terme s’en moquent. C’était bien de voir le gouverneur de la Fed, Waller, tenter de freiner la récente évolution des rendements la semaine dernière, mais jouer avec le feu ici n’est pas la meilleure chose pour la Fed. Nous avons rebondi à deux reprises par rapport à la zone des 3,80 %, une fois fin 2023 et début 2024. Cette année, nous sommes restés principalement entre 3,80 % et 4,25 % – ce n’est pas surprenant, surtout avec de faibles données sur les inscriptions au chômage.
Les données sur les inscriptions au chômage, pour moi, sont la ligne de données la plus critique pour que les taux baissent en 2024, et elles ont été fermes jusqu’à présent cette année. Cependant, le rendement à 10 ans supérieur à 4,34 % ne fait pas partie des prévisions pour 2024, et si cela se produit, attendez-vous à ce que les membres de la Fed tentent à nouveau de faire baisser le marché obligataire si cela atteint un rendement à 10 ans de 5 % et 8 %. % taux hypothécaires. Le graphique ci-dessous examine le rendement à 10 ans et les lignes horizontales montrent pourquoi 3,80 % et 4,34 % sont des niveaux clés, en particulier si l’on considère la tendance baissière à partir de 5 %.
Données hebdomadaires sur l’inventaire des logements
Pour moi, la meilleure partie de 2024 est de voir le stock de logements augmenter d’année en année. Comme nous pouvons le voir ci-dessous, nous sommes plus du double des creux enregistrés en mars 2022, lorsque j’avais déjà jugé le marché immobilier extrêmement malsain. Nous devrions bientôt voir le creux saisonnier, puis la traditionnelle augmentation des stocks actifs pour correspondre à la croissance des données sur les nouvelles inscriptions. Cela suppose également que les données sur les nouvelles inscriptions restent sur la voie de la croissance d’une année sur l’autre.
Voici un aperçu de la semaine dernière :
- Changement d’inventaire hebdomadaire (9-16 février): Les stocks ont chuté de 494 862 à 494 029
- Même semaine l’année dernière (10-17 février) : les stocks ont chuté de 444 129 à 437 282
- Le récent creux des stocks était en 2022 à 240 194
- Le pic des stocks pour 2023 était 569 898
- Pour le contexte, les annonces actives pour cette semaine dans 2015 étaient 954 581
Données sur les nouvelles annonces
Les données sur les nouvelles inscriptions ont connu une baisse d’une semaine à l’autre, mais elles sont toujours en hausse d’une année sur l’autre. Les taux hypothécaires ont augmenté ces derniers temps, et je suis toujours conscient que certaines personnes ne mettront pas leur maison en vente pour la vendre et en achèteront une autre si les taux leur grimpent dessus. L’année dernière, les données étaient très stables, même avec des taux hypothécaires se rapprochant de 8 %. Cependant, 2023 a été le pool de données de nouvelles inscriptions le plus bas jamais enregistré, ce qui était un résultat malsain.
Données hebdomadaires sur les nouvelles inscriptions pour la dernière semaine au cours des années précédentes :
- 2024 : 49 559
- 2023 : 42 073
- 2022 : 48 979
Pourcentage de réduction de prix
Chaque année, un tiers de toutes les maisons bénéficient d’une réduction de prix avant de vendre – il s’agit d’une activité immobilière traditionnelle qui se produit chaque année. Cependant, ces données peuvent évoluer dans un sens ou dans l’autre lorsque les taux hypothécaires augmentent ou diminuent de manière agressive.
Les données sur les prix d’une année sur l’autre se stabilisent depuis le 9 novembre 2022. Même avec des taux de 8 % l’année dernière, les données étaient négatives d’une année sur l’autre et nous affichons toujours une baisse d’une année sur l’autre. Cependant, l’écart se réduit et l’augmentation saisonnière des stocks se produira bientôt. Voici les pourcentages de baisse de prix de la semaine dernière au cours des dernières années :
- 2024 : 30%
- 2023 : 31,3%
- 2022 : 18,3 %
Acheter des données d’application
La hausse des taux hypothécaires a déjà eu un impact sur les données des demandes d’achat avec trois résultats hebdomadaires négatifs consécutifs, et les taux ont encore augmenté la semaine dernière. Aujourd’hui, même si les ventes de maisons ne s’effondrent pas et que nous verrons un rebond des ventes dans le prochain rapport sur les ventes de maisons existantes, les données prospectives ne montrent pas de croissance. Comme je l’ai dit à maintes reprises, la Fed et le gouvernement ont une politique d’économie immobilière liée au COVID-19, et maintenir les ventes à un niveau bas est dans leur intérêt, ce dont j’ai parlé l’année dernière sur CNBC.
Depuis novembre 2023, nous avons huit positifs et trois négatifs imprime après avoir effectué les réglages des vacances. Depuis le début de l’année, nous avons eu deux impressions positives contre trois tirages négatifs. Je sais que certaines personnes ont dit que les deux dernières semaines présentaient des données hebdomadaires positives, mais elles examinent les données hebdomadaires non ajustées ; nous ne comptons pas cela.
La semaine à venir : ventes de logements existants, inscriptions au chômage et points de discussion de la Fed
Cette semaine, nous aurons le rapport sur les ventes de maisons existantes et l’indice économique avancé. Nous assisterons à un rebond des ventes de maisons existantes, mais ce ne sera pas comme en 2023, lorsque les ventes ont atteint 4,55 millions. La gouverneure de la Fed, Michelle Bowman, pourrait faire des déclarations absolument bellicistes, alors gardez un œil ouvert mercredi lorsqu’elle parlera. Bien sûr, mes données cruciales sont les données sur les inscriptions au chômage, qui sortent tous les jeudis matin.