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On dit que le logement entraîne l’économie dans une récession : cela est vrai lorsque les ventes de logements neufs et les permis de construire chutent ensemble. Lorsque cela se produit, les constructeurs commencent à licencier des travailleurs avant que l’économie nationale n’entre en récession. C’est l’une des raisons pour lesquelles j’ai levé mon cinquième signal d’alarme de récession pour le logement le 16 juin 2022, car j’ai constaté que des taux hypothécaires plus élevés auraient un impact sur les ventes de maisons neuves et les permis de logement.
Cependant, les données économiques ne restent pas statiques, et ce qui s’est passé après le 9 novembre 2022 a non seulement aidé le marché immobilier à construire davantage de logements, mais a également stimulé l’économie américaine, car les permis de construire pour unifamiliaux ont augmenté en 2023. Le secteur emploie des travailleurs de la construction et stimule l’achat de biens et de services pour construire ces maisons : des fenêtres aux portes de garage, en passant par les revêtements de sol et plus encore. Cela diffère du marché de la vente de logements existants, qui génère moins de revenus puisqu’il y a moins de transactions.
En 2023, les travailleurs du secteur de la construction résidentielle n’ont pas été licenciés comme lors des cycles économiques précédents. Les données de confiance des constructeurs ont repris après novembre 2022, alors que les taux hypothécaires ont commencé à baisser.
Alors pourquoi tant de gens étaient-ils si pessimistes à l’idée d’une récession jusqu’en 2023 et d’y rester tout le temps ? Ils étaient coincés et ne savaient pas comment lire correctement les données du marché immobilier. Je couvre le sujet dans cet épisode de HousingWire Daily.
Passons maintenant au rapport.
Depuis Recensement: Ventes de maisons neuves: Les ventes de maisons unifamiliales neuves en décembre 2023 se sont élevées à un taux annuel désaisonnalisé de 664 000, selon les estimations publiées aujourd’hui conjointement par le Bureau du recensement des États-Unis et le ministère du Logement et du Développement urbain. Cela représente 8,0 pour cent (±24,2 pour cent)* au-dessus du taux révisé de novembre de 615 000 et 4,4 pour cent (±20,6 pour cent)* au-dessus de l’estimation de décembre 2022 de 636 000..
L’année dernière, alors que les taux hypothécaires se dirigeaient vers 8 %, nous avons constaté un ralentissement des ventes de logements neufs. Tous les constructeurs ne peuvent pas proposer de réductions de taux, et cela devient de plus en plus cher à mesure que les taux augmentent. Ainsi, à mesure que les taux hypothécaires ont commencé à baisser, les données sur les ventes de logements neufs ont augmenté.
Inventaire à vendre et approvisionnement en mois
L’estimation désaisonnalisée des nouvelles maisons à vendre à fin décembre était de 453 000. Cela représente un approvisionnement de 8,2 mois au rythme de vente actuel.
Même si les permis de construire et les mises en chantier de maisons unifamiliales augmentent, ils rattrapent l’arriéré de maisons en cours de construction ou qui n’ont pas encore commencé. Les constructeurs ne deviendront pas optimistes à moins que les données mensuelles sur l’offre ne dépassent 4,3 mois. Ainsi, bien que nous ayons constaté un rebond dans l’enquête auprès des constructeurs, celle-ci revient à un niveau bas. Cependant, les constructeurs construiront et garderont ces ouvriers du bâtiment employés si les taux baissent.
Voici mon modèle pour comprendre les constructeurs :
- Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,4-6,4 mois, c’est juste un marché acceptable pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de logements neufs augmenteront.
- Lorsque l’approvisionnement est plus de 6,5 moisles constructeurs suspendront la construction.
L’une des choses que j’aime faire est de décomposer les données mensuelles d’approvisionnement en sous-catégories. Les gens croient parfois que l’offre mensuelle de logements neufs signifie des maisons achevées et prêtes à être achetées, mais ce n’est pas le cas.
- 1,5 les mois de l’offre sont des maisons achevées et prêtes à la vente – environ 81 000 maisons.
- 4.8 des mois de l’offre sont des maisons qui sont encore en construction – environ 265 000 maisons
- 1.9 des mois de l’offre sont des maisons qui n’ont pas encore été commencées – environ 107 000 maisons
Oui, vous avez bien lu, nous n’avons que 81 000 nouvelles maisons achevées et prêtes à être emménagées. Il s’agit du nombre normal de maisons disponibles à la vente. Pour rappel, même pendant les années de krach de la bulle immobilière, cette ligne de données n’a jamais atteint 200 000.
Dans l’ensemble, c’était un bon rapport ; nous avons eu des révisions positives et avons terminé 2023 avec des ventes positives. Cependant, le plus important est que nous ayons gardé les Américains employés et construit des maisons et c’est pourquoi il est crucial maintenant que le taux de croissance de l’inflation ait diminué. Cela ramène des taux hypothécaires plus bas dans le système pour maintenir la production de logements et stimuler le marché de la vente de logements existants, qui est encore proche des plus bas niveaux de la récession.