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Le rapport actuel sur les ventes de maisons existantes nous a-t-il fourni un guide pour le logement en 2024 ? Je dirais que oui, et le marché immobilier actuel ressemble beaucoup à ce que nous avons vu fin 2022. Cependant, cette fois-ci, le Réserve fédérale Le cycle de hausse des taux est terminé et nous n’avons pas à nous inquiéter de la poursuite des présidents de la Fed. CNBC en 2024, ils pleurent des taux hypothécaires de 6 % qui leur rendent la vie difficile. Jetons donc un coup d’œil au playbook.
Du Association nationale des agents immobiliers (NAR) :Les ventes totales de maisons existantes – transactions conclues comprenant des maisons unifamiliales, des maisons en rangée, des copropriétés et des coopératives – ont augmenté de 0,8 % par rapport à octobre pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 3,82 millions en novembre. D’une année sur l’autre, les ventes ont chuté de 7,3 % (contre 4,12 millions en novembre 2022)
Voici quelques graphiques du rapport d’aujourd’hui :
Alors est-ce une répétition de l’année dernière ? Oui, dans une certaine mesure. En 2022, nous avons enregistré le crash des ventes de maisons sur un an le plus important jamais enregistré. Ensuite, les ventes ont cessé de baisser autour de 4 millions – un niveau critique dont je parle depuis des années. En 2023, nous avons connu un fort rebond des ventes, puis les ventes ont connu une tendance à la baisse tout au long de l’année, les taux hypothécaires étant passés de 6 % à 8 %.
Maintenant que les taux hypothécaires ont chuté de près de 1,5 %, nous avons constaté que les ventes de maisons existantes ont atteint un niveau extrêmement bas. Les données relatives aux demandes d’achat affichent une tendance prospective positive depuis six semaines maintenant ; c’est de bon augure pour l’avenir, surtout si cela peut se poursuivre jusqu’au printemps.
Nous avons créé un article de suivi hebdomadaire pour guider les gens, car de nombreuses personnes s’attendaient à un effondrement important des prix en 2023, car certains groupes continuent de dire que les prix suivent le volume. C’est en partie vrai, mais nous n’allions pas assister à la plus grande chute des prix en 2023, parallèlement à la plus grande chute des ventes en 2022. Je donne plus de détails dans cette interview sur les raisons pour lesquelles je pense que la dynamique du marché immobilier a changé le 1er novembre. 9, 2022. Fin 2022, les taux hypothécaires ont chuté, créant des données prospectives positives ; les gens ne l’ont pas accepté et ont été pris au dépourvu pendant plusieurs mois en 2023. Alors, ne commettons pas cette erreur en 2024.
Passons en revue certaines des autres lignes de données critiques.
Depuis NAR: Les primo-accédants représentaient 31 % des ventes en novembre ; Les investisseurs individuels ont acheté 18 % des logements ; Les ventes entièrement au comptant représentaient 27 % des transactions ; Les ventes en difficulté représentaient 1% des ventes ; Les propriétés restaient généralement sur le marché pendant 25 jours.
Les jours de commercialisation ont toujours été pour moi une ligne de données cruciale. Je ne veux jamais voir cette ligne au niveau des adolescents – cela signifie que nous n’avons pas assez de maisons à vendre ou un boom massif des ventes à crédit, ce qui conduirait à un effondrement. Les ventes n’ont pas explosé ces deux dernières années : trop de gens recherchent trop peu de maisons. Cependant, le fait que cela dure plus de 19 jours est une bonne chose. Je préférerais 30 à 45 jours. Cette ligne de données est très saisonnière et augmente au cours du second semestre de l’année. J’espère voir quelques mois de 30 jours sur le marché avant que la saison de vente du printemps ne se réchauffe.
NAR : Le prix médian des maisons existantes pour tous les types de logements en novembre était de 387 600 $, soit une augmentation de 4,0 % par rapport à novembre 2022 (372 700 $). Les quatre régions américaines ont affiché des hausses de prix.
Bien entendu, le prix de vente médian est toujours saisonnier. Nous disposons des données les plus robustes au début de l’année et des données les plus faibles au second semestre, mais les prix sont restés assez fermes, même avec des taux hypothécaires de 8 %. Comme je l’ai souvent discuté avec nos données de suivi hebdomadaires, le pourcentage de baisse de prix d’une année sur l’autre est resté 4 % en dessous des niveaux de 2022 pendant toute la période où les taux hypothécaires ont augmenté à la hausse. Les données du marché nous ont indiqué que nous n’avions aucun vendeur stressé en 2023.
NAR : Le stock total de logements fin novembre était de 1,13 million d’unités, en baisse de 1,7% par rapport à octobre mais en hausse de 0,9% par rapport à il y a un an (1,12 million). Les stocks d’invendus se situent à un approvisionnement de 3,5 mois au rythme actuel des ventes, en baisse par rapport aux 3,6 mois d’octobre mais en hausse par rapport aux 3,3 mois de novembre 2022.
Pour tous ceux qui criaient que c’était le logement 2008 : rappelez-vous, nous avions 4 millions d’annonces actives en 2007, et l’offre mensuelle annuelle était de 10,8 mois en 2008. En 2011, les jours sur le marché étaient de 105 jours, et nous avions une offre massive de détresse. , frappant les marchés avec une récession de pertes d’emplois. Aujourd’hui, le nombre total d’annonces actives s’élève à 1 130 000, l’offre mensuelle est de 3,5 mois et les jours de commercialisation sont de 25 jours ; lire est une bonne chose.
Ainsi, le rapport d’aujourd’hui sur les ventes de maisons existantes dépasse les estimations et me semble à peu près correct. La croissance des données sur les applications d’achat que nous avons constatée au cours des six dernières semaines n’aurait pas dû figurer pleinement dans ce rapport, car il faut 30 à 90 jours avant que les applications d’achat n’atteignent les données de ventes. Examinons donc l’année 2024 comme nous l’avons fait pour le marché immobilier le 9 novembre 2022. La dynamique du marché a changé et nous suivrons les données hebdomadaires prospectives sur l’immobilier jusqu’à ce qu’elles évoluent négativement.