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Avant la crise du logement de 2008, les vendeurs de maisons offraient la DPA aux emprunteurs de la FHA et augmentaient le prix de vente pour couvrir le coût, créant des pertes exagérées pour le programme de la FHA.
L’environnement du logement est différent aujourd’hui – où un prêteur a beaucoup moins de contrôle sur le prix de vente d’une maison et aucun contrôle sur l’évaluateur, selon un article publié par Ted Tozer, chercheur non résident à l’Urban Institute et ancien président et chef de la direction de Ginnie Mae.
« En levant cette restriction pour permettre aux prêteurs de fournir des DPA, soit par autofinancement, soit par le biais d’un programme de subventions, les décideurs pourraient aider à éliminer l’obstacle de l’acompte pour de nombreuses familles », a déclaré Tozer.
Les prêteurs pourraient fournir des DPA via deux canaux – le premier canal via l’autofinancement offert sur une base illimitée.
Le prêteur pourrait facturer à l’emprunteur un taux d’intérêt supérieur de 1 % pour financer un acompte de 3,5 %, ce qui permettrait au prêteur d’émettre un Ginnie Mae– un titre garanti adossé à des créances hypothécaires (MBS) qui générerait une prime suffisante pour financer l’acompte requis, a expliqué Tozer.
Ces prêts auraient toujours accès à toutes les fonctionnalités du programme de refinancement rationalisé de la FHA, permettant aux emprunteurs de réduire leurs paiements s’ils restent sur leur nouveau prêt hypothécaire.
« Compte tenu de la robustesse de l’utilisation de Ginnie Mae MBS à prix premium pour financer le programme, il ne serait pas nécessaire de limiter sa disponibilité », a déclaré Tozer.
Le deuxième canal serait par le biais d’une subvention fournie par les fonds d’entreprise du prêteur.
Étant donné que les subventions des prêteurs ont un financement limité, les programmes pourraient être limités à des niveaux de revenu spécifiques et à des marchés prioritaires, note le document.
Par ce canal, les emprunteurs devraient toujours payer les frais d’assurance hypothécaire – ce qui reviendrait à la différence entre l’assurance hypothécaire privée requise par les prêts GSE et la prime annuelle d’assurance hypothécaire de 0,55 % exigée par la FHA.
« La FHA pourrait travailler avec le Congrès pour modifier la loi de modernisation de la FHA afin que seules les entités susceptibles d’affecter le prix de vente de la maison soient interdites de fournir du DPA », a déclaré Tozer.
Comme solution alternative, Tozer a lancé l’idée de faire du programme FHA un programme sans acompte – une proposition faite pour la première fois par l’administration George W. Bush en 2004.
« Si ce changement était apporté, le programme FHA rejoindrait les autres programmes assurés par le gouvernement offerts par le Département américain des anciens combattants et le Département américain de l’agriculture qui ne nécessitent pas d’acompte », a noté Tozer.
La suggestion du document de modifier la Loi sur la modernisation de la FHA vient au milieu des pressions d’abordabilité sur les acheteurs d’une première maison.
Le manque de maisons à vendre fait grimper les prix des maisons et les taux fixes sur 30 ans ont oscillé autour de 7 % au cours des deux derniers mois.
« L’abordabilité du logement reste dangereusement proche des creux de 37 ans atteints à la fin de l’année dernière, malgré les tentatives de la Réserve fédérale de refroidir le marché », a déclaré Andy Walden, Chevalier noir‘s vice-président de la recherche d’entreprise.