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Le rapport sur le portefeuille d’activités de prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) au sein du Fonds d’assurance hypothécaire mutuelle (MMI) a été un autre développement global positif pour le programme, avec la valeur économique nette estimée du HECM MMI à 15,368 milliards de dollars, selon le Administration fédérale du logement (FHA) Rapport annuel au Congrès publié en novembre.
La valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie du portefeuille HECM a également augmenté d’une année sur l’autre, passant de 3,646 milliards de dollars en 2022 à 6,742 milliards de dollars en 2023. Détails de l’examen actuariel du portefeuille d’activités HECM, mené de manière indépendante par Conseil en données informatiques LLCexplique plus en détail ce qui a conduit à la valeur économique ajoutée au portefeuille d’affaires d’HECM.
Variation des flux de trésorerie
Bien qu’aucun facteur unique n’ait conduit la valeur du livre HECM à un niveau plus élevé l’année dernière, les critiques ont plutôt souligné plusieurs éléments qui ont dicté les résultats.
« Le changement est dû à de nombreux facteurs, tels que les différences dans la performance réelle de l’économie par rapport à ce qui était projeté et les différences dans la composition réelle du portefeuille par rapport à ce qui était projeté », indique le rapport.
L’un des impacts était lié à la pandémie, explique le rapport.
« Un nombre plus élevé de décès causés par la pandémie de COVID-19 figurait dans les données et a conduit à une composition par âge différente du prêt actif », indique le rapport. « Nous laissons cela à de futures recherches pour identifier l’impact de la pandémie de COVID-19 sur la composition des prêts survivants. En excluant l’impact de la pandémie de COVID-19 sur les taux de cessation d’emploi, la VAN prévue est de 6,667 milliards de dollars, ce qui réduit l’estimation actuarielle centrale de 6,742 milliards de dollars avec l’impact du COVID de 0,074 milliard de dollars.
Une fois de plus, les évaluateurs soulignent que la FHA a approuvé 32 932 prêts HECM au cours de l’exercice 2023, avec un montant total maximum de réclamation (MCA) de 15,892 milliards de dollars. Le total des avenants entre les exercices 2009 et 2023 était de 863 102, une estimation approximative du nombre total de clients servis par le programme HECM depuis les premiers lendemains de la Grande Récession.
Malgré une grande variété d’options de décaissement, les évaluateurs ont conclu que l’option de ligne de crédit sur un prêt HECM est de loin la plus populaire parmi les emprunteurs, avec 87 % des clients HECM choisissant la ligne de crédit plutôt que d’autres options comme un montant forfaitaire ou paiement à terme.
L’examen a également renforcé les tendances existantes en matière de produits, notamment l’inactivité relative du produit HECM for Purchase (H4P) par rapport au HECM traditionnel, ainsi que la forte baisse des refinancements HECM vers HECM survenue l’année dernière après une hausse historique. dans les taux d’intérêt.
En fait, les évaluateurs constatent si peu de prêts H4P qu’ils ne voient pas la nécessité de les distinguer des HECM traditionnels.
« Dans notre analyse, les HECM traditionnels et à acheter sont traités de la même manière, car le volume de HECM à acheter est faible », explique le rapport.
Montants des prêts et plafonds HECM
Le rapport actuariel détaille également les informations sur le montant du prêt et son évolution depuis l’exercice 2009.
« Environ 65 % des prêts approuvés au cours de l’exercice 2009 avaient un MCA inférieur ou égal à 300 000 $, et ce pourcentage est passé à environ 72 % au cours de l’exercice 2012 », indique le rapport. « Depuis lors, le pourcentage d’avenants inférieurs à 300 000 $ a diminué régulièrement pour atteindre environ 23 % pour l’exercice 2023. »
Avec des limites plus élevées, les montants des prêts ont augmenté régulièrement en parallèle, suggère le rapport.
« Le pourcentage d’avenants avec un MCA compris entre 300 000 $ et 417 000 $ a diminué de 17,6 % en 2009 à environ 12 à 14 % au cours des exercices 2010 à 2014. En 2023, il est passé à 23,6 %. À mesure que la limite principale augmente, le pourcentage d’avenants avec un MCA supérieur à 417 000 $ a augmenté régulièrement depuis 2012. »
En 2009, le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) a fixé la limite HECM à 625 500 $, soit une augmentation par rapport à 417 000 $. HUD a prolongé cette limite HECM jusqu’en 2017, date à laquelle elle a été légèrement augmentée à 636 150 $.
Depuis lors, les augmentations de la limite HECM ont suivi de près celles des limites de prêt conformes, ce qui a finalement conduit la limite à dépasser 1 million de dollars pour la première fois en 2023. En 2024, la limite HECM s’élève à 1 149 825 $, soit une augmentation de plus de 60 000 $ par rapport à à l’année précédente.
Le paysage en évolution
Le paysage global du marché des prêts hypothécaires inversés est susceptible de changer malgré l’attention portée aux détails et les prévisions solides des évaluateurs, indique le rapport.
« Les mises à jour réglementaires, l’évolution démographique, les conditions économiques et les préférences des consommateurs, les taux d’intérêt et le marché immobilier flous contribueront à l’évolution du paysage du marché HECM », indique le rapport. « Les changements sur les marchés financiers, les besoins de retraite et les besoins en matière de soins de longue durée affecteront la participation des emprunteurs au programme HECM, la manière dont ils utilisent les prêts HECM et l’innovation dans la conception des produits. Cela affectera la résiliation du prêt et la performance des prêts en cours.
L’ajout de conjoints non emprunteurs âgés de moins de 62 ans en 2014 est l’un de ces changements qui pourrait modifier le cours du programme. D’autres exemples incluent l’introduction en 2015 du compte de mise de côté pour l’espérance de vie (LESA) et les changements apportés aux principaux facteurs limites en 2017.
Différentes limites à l’avenir pourraient également modifier la trajectoire du programme HECM et, par extension, le volume d’affaires au sein du Fonds MMI.
« Le Congrès a constamment augmenté le plafond des prêts chaque année depuis 2018 », explique le rapport. « Le maintien de la limite de prêt plus élevée pourrait inciter les emprunteurs actuels à refinancer leur HECM actuel pour accéder à la valeur nette de leur logement. »