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Il a été retardé, mais ce n’est pas suffisant pour le secteur hypothécaire. Dans un article de blog publié jeudi, Association des banquiers hypothécaires (MBA) Le président et chef de la direction, Bob Broeksmit, a fait valoir que le Agence fédérale de financement du logementLes ajustements de prix au niveau des prêts (LLPA) de la FHFA liés au ratio dette / revenu (DTI) d’un emprunteur hypothécaire sont irréalisables et devraient être entièrement supprimés.
La FHFA fait valoir que les modifications apportées aux frais initiaux pour les emprunteurs dont le DTI est égal ou supérieur à 40% rendraient les GSE plus «sûrs et sains» et les aideraient à continuer à remplir leur mission de faire progresser l’accès équitable et durable à la propriété.
« Presque tout le monde s’accorde à dire que ce sont des objectifs louables, mais l’instauration de LLPA basés sur le DTI est un moyen mal avisé de les atteindre », a déclaré Broeksmit. « Il y a une raison pour laquelle la définition générale révisée du prêt hypothécaire qualifié (QM) exclut le ratio DTI : des études démontrent qu’en tant que mesure autonome, le DTI n’est pas un indicateur solide de la capacité de remboursement d’un emprunteur. »
Les frais de tarification initiaux sur les ratios DTI de 40 % ou plus – qui font partie d’une plus grande série de modifications des grilles de tarification des entreprises – devaient entrer en vigueur le 1er mai 2023. Mais la partie DTI des modifications apportées à la grille de tarification a été repoussé au 1er août 2023, le régulateur déclarant que les frais DTI n’affecteraient aucun prêt acheté par Fannie Mae ou Freddie Mac en 2023.
Les groupes commerciaux de l’industrie hypothécaire tels que le MBA disent que le nouveau délai aide, mais il ne résout pas un problème insoluble qui représente à la fois un cauchemar logistique et une confusion pour le client.
« Pour commencer, lier un LLPA à un ratio DTI poserait une multitude de problèmes opérationnels et de défis de conformité, et créerait également une expérience frustrante et déroutante pour l’emprunteur », a déclaré Broeksmit. «En outre, une LLPA basée sur le DTI créera des litiges coûteux de contrôle de la qualité après l’origine entre les prêteurs et les GSE. Les revenus et les dépenses d’un emprunteur peuvent changer plusieurs fois tout au long du processus de demande de prêt et de souscription. Cela est particulièrement vrai dans le marché du travail d’aujourd’hui, qui est façonné par la croissance du travail indépendant, de l’emploi à temps partiel et de l’emploi « à la demande ».
Broeksmit a déclaré que les dépenses peuvent fluctuer considérablement car certains éléments ne figurent pas dans les rapports de crédit (la pension alimentaire pour enfants ou la pension alimentaire en sont un exemple) et d’autres sont estimés lors de la demande mais pourraient changer à la clôture, tels que les cotisations HOA, l’assurance contre les risques et les taxes foncières.
« Imaginez que vous soyez un emprunteur à qui un taux est proposé lors de la demande de prêt, puis que vous approchez de la conclusion et que votre prêteur vous dit qu’en raison d’un mois de travail légèrement plus lent ou d’une prime d’assurance habitation plus élevée, le coût de votre prêt devra augmenter parce que vous avez dépassé le seuil DTI de la FHFA », a-t-il déclaré, ajoutant que cela entraînerait un retard minimum de trois jours dans la clôture.
En outre, a déclaré le cadre supérieur du MBA, ces problèmes logistiques créés par la FHFA se prolongeraient bien dans le processus post-clôture.
« Les demandes de rachat des GSE augmentent déjà fortement – la majorité de ces différends sont liés au calcul des revenus, car les règles des GSE pour comptabiliser certaines sources de revenus dans le revenu « qualifiant » peuvent être déroutantes et difficiles à interpréter avec cohérence. Les nouveaux frais DTI signifieraient probablement que les prêteurs verraient beaucoup plus de « défauts » pour des « erreurs » de calcul mineures dans le ratio DTI.
Les hauts gradés de la FHFA ont déclaré qu’ils écoutaient les préoccupations de l’industrie, mais à ce jour, ils n’ont pas signalé qu’ils étaient prêts à augmenter les frais initiaux liés au DTI.