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Miami possède l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays. Un flot de transplantations au cours des dernières années a poussé les prix des logements et les loyers encore plus haut dans la métropole du sud de la Floride, rendant plus difficile pour les Floridiens à faible revenu d’accéder à la ville.
Mais la gentrification à Miami s’ajoute aux impacts très réels de la crise climatique, qui rend la vie dans les nombreux quartiers de basse altitude et au bord de l’eau de plus en plus périlleux, malgré leurs vues recherchées sur l’océan et leur proximité avec la plage.
Certaines des communautés à faible revenu de la ville se trouvent plus à l’intérieur des terres et sur des terrains plus élevés que les zones traditionnellement plus chics. Cela les rend plus à l’abri de l’élévation du niveau de la mer, mais plus exposés au risque de ce que l’on appelle la « gentrification climatique », alors que les résidents les plus riches de Miami commencent à s’emparer de terres et de maisons dans des zones moins sujettes aux inondations.
Les quartiers les plus élevés situés plus à l’intérieur des terres, notamment Little Haiti, Overtown et Liberty City, voient la demande et la valeur de l’immobilier augmenter. Les promoteurs immobiliers font la promotion de nouveaux logements dans les quartiers les plus secs de la ville pour échapper aux inondations régulières, ont découvert des chercheurs.
« De tels changements dans les schémas migratoires accélèrent le déplacement des résidents établis et gonflent la valeur de la propriété et les impôts, élargissant ainsi le fossé socio-économique », écrit Moody’s dans un nouveau rapport.
Environ un million de personnes à Miami-Dade, soit plus de la moitié de la population du comté, devraient être déplacées à cause de la crise climatique si le niveau de la mer augmente de 40 pouces, selon une étude publiée l’année dernière dans la revue Environmental Research Letters.
Le problème va probablement s’aggraver à mesure que les impacts du réchauffement des températures, de l’élévation du niveau de la mer et des tempêtes plus extrêmes s’aggravent – et que la génération Y, plus préoccupée par les risques climatiques, augmente en proportion des acheteurs de maison. Et Miami est loin d’être seule : les inondations côtières, la chaleur extrême et d’autres impacts climatiques affectent les villes de tout le pays.
Mais dans de nombreuses villes américaines, des quartiers défavorisés et majoritairement noirs existent déjà dans des zones avec moins de couvert forestier, des températures plus élevées et un plus grand risque d’inondation. Les résidents noirs des États du Sud-Est sont plus susceptibles de vivre dans des endroits fortement touchés par la chaleur excessive, les inondations et les ouragans, selon une analyse réalisée par des consultants de McKinsey & Company fin 2023.
Selon les chercheurs, environ 80 000 propriétés pourraient être inondées à Miami d’ici le milieu du siècle, un risque de plusieurs milliards de dollars, dû à la combinaison de l’affaissement des terres et de la montée des mers. Portail Pedro/Getty Images
Le comté dans lequel se trouve Miami – Miami-Dade – est plus pauvre qu’une grande partie de la Floride. Le revenu médian des ménages du comté – 60 989 $ en 2022 – était inférieur de 13,6 % à la médiane de l’État de 69 303 $, selon les données du recensement. Et une part beaucoup plus importante de la population du comté que la population de l’État est à très faible revenu. Alors que 12,7 % des Floridiens vivent dans la pauvreté, 14,4 % des habitants du comté de Miami-Dade sont pauvres.
L’un des problèmes est le « déséquilibre de l’offre » de logements, car le taux de construction de maisons haut de gamme est plus élevé que celui de maisons moins chères, a rapporté Moody’s. « Plutôt que de se tourner vers des options plus abordables, les résidents sont poussés vers des logements plus chers en raison du manque d’options de milieu de gamme », écrit-il.
La ville compte très peu de logements abordables sur le marché, a rapporté Moody’s. Et les résidents de Miami consacrent aujourd’hui une part plus importante de leurs revenus au logement. Le ratio loyer/revenu à Miami est passé de 35,9 % en 2019 à 37,0 % à la fin de l’année dernière, selon Moody’s. Pendant ce temps, le ratio prêt hypothécaire/revenu est passé de 30,7 % en 2019 à 58,5 % en 2023.