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Ce n’est un secret pour personne : il existe un défi en matière d’accessibilité au logement aux États-Unis. Association nationale des agents immobiliers‘ (NAR) Indice d’accessibilité au logement, depuis le printemps de l’année dernière, une famille typique avec un revenu médian n’a pas été en mesure de se permettre une maison au prix médian.
Même si les taux hypothécaires vont probablement baisser cette année, les discussions sur la manière d’accroître l’accessibilité à l’accession à la propriété restent une priorité – et devraient l’être – dans l’ensemble du secteur immobilier. Cependant, il n’existe pas d’approche unique en matière d’abordabilité de l’accession à la propriété. Toute proposition visant à accroître l’accès à la propriété et à améliorer l’accessibilité financière doit être fondée sur des données probantes, durable (en évitant les solutions miracles) et ne pas se faire au détriment de la protection des consommateurs.
Par exemple, récemment, Fannie Maé s’est concentré sur l’expansion des alternatives à l’assurance titres comme moyen d’augmenter soi-disant l’abordabilité de l’accession à la propriété. Cependant, les propres recherches de Fannie Mae datant de 2022 ont révélé que l’assurance titres ne constitue pas un élément important des frais de clôture globaux lors de l’achat d’une maison. Compte tenu de la géographie, les différences dans les titres de propriété et les coûts de règlement entre les groupes d’emprunteurs n’étaient pas « économiquement significatives ».
De plus, des recherches récentes menées par Premier Américain a constaté que les frais de titre et de règlement représentent moins de 1 % des coûts totaux pendant la durée du prêt d’un emprunteur, ce qui indique que les frais d’assurance titres constituent l’une des plus petites parties de l’équation. Les coûts les plus importants pour la durée du prêt d’un propriétaire sont les impôts fonciers et les frais d’enregistrement (29 675 $), les frais payés à l’investisseur en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) (28 779 $), les frais payés au prêteur (14 026 $), l’assurance habitation (9 279 $) et Honoraires GSE (7 705).
Cibler l’assurance titres comme moyen de réduire les coûts non seulement ne parvient pas à résoudre les problèmes réels d’abordabilité, mais cela peut en fait exposer les consommateurs à de futurs risques liés aux titres qui peuvent entraîner des prix élevés. À titre d’exemple, les lettres d’opinion d’avocat (AOL) sont présentées comme un substitut à l’assurance titres, mais elles n’offrent pas le même niveau de protection.
Selon les données de l’industrie, un tiers de toutes les réclamations payées par les compagnies d’assurance titres concernent des problèmes qui ne peuvent être trouvés lors d’une recherche dans les archives publiques et ne seraient pas couverts par un AOL. L’opinion d’un avocat basée sur une recherche de titre n’est pas la même chose qu’une assurance, qui impose des réserves légales pour se protéger contre les pertes.
De plus, dans la majorité des États – les États dits « payés par le vendeur » – les AOL peuvent augmenter les dépenses des consommateurs au-delà de ce qu’ils paieraient pour une assurance titres. Dans ces États, le vendeur paie la police d’assurance titres de l’acheteur et, par conséquent, les acheteurs ne paient que la police d’un prêteur à un coût réduit à la clôture, souvent aussi peu que 150 $.
L’industrie du titre adhère aux efforts visant à accroître l’accessibilité à l’accession à la propriété. C’est pourquoi les sociétés de titres innovent constamment pour réduire le coût de nos polices d’assurance. Alors que le coût des autres formes d’assurance a augmenté régulièrement ces dernières années, grâce aux innovations de l’industrie, le coût de l’assurance titres a diminué de 7,8 % à l’échelle nationale depuis 2004, selon les états financiers de l’industrie. De plus, les sociétés de titres offrent diverses réductions – telles qu’une réduction sur le taux d’émission simultanée lorsque les polices du propriétaire et du prêteur sont achetées ensemble – pour aider à réduire le coût de la couverture.
Mais même si ces améliorations visant à réduire les coûts sont importantes pour garantir l’abordabilité du logement, il existe des obstacles bien plus importants à l’accession à la propriété, en particulier pour les acheteurs à revenus faibles ou modérés. Au lieu de remplacer les produits de longue date qui ont protégé les consommateurs au cours du siècle dernier et qui ne coûtent parfois que quelques centaines de dollars aux acheteurs de maison, les secteurs privé et public devraient se concentrer sur les causes profondes du caractère inabordable du logement.
Comme l’a récemment souligné Doug Duncan, vice-président principal et économiste en chef de Fannie Mae : « Jusqu’à ce que nous constations une augmentation significative de l’offre de logements, nous prévoyons que l’abordabilité restera un obstacle important à l’accession à la propriété pour de nombreux ménages. » Augmenter l’offre de logements abordables est essentiel pour rendre le rêve américain de l’accession à la propriété accessible à un plus grand nombre d’Américains. Selon le NAR, les prix élevés des logements, les taux hypothécaires et l’offre limitée de logements sont les principaux obstacles à l’accession à la propriété.
Afin de résoudre la crise de l’abordabilité du logement, le secteur immobilier et le gouvernement fédéral doivent se concentrer sur les problèmes fondamentaux qui maintiennent les prix des logements à un niveau élevé. Remplacer les protections des consommateurs, comme l’assurance titres, par des alternatives non éprouvées et non réglementées ne fera qu’exposer les acheteurs de maison – en particulier les primo-accédants qui en ont le plus besoin – à un risque financier plus important.
Diane Tomb est PDG de Association américaine des titres fonciers.