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Louer à Los Angeles est sur le point de devenir plus difficile pour de nombreuses personnes.
La dernière des protections des locataires de l’ère pandémique de Los Angeles a expiré 1er février. Pour la première fois depuis avril 2020, les propriétaires d’appartements à loyer stabilisé — 70% des logements locatifs de la ville — sont autorisés à augmenter les loyers. Et la dernière tranche de tout loyer impayé est due.
Ne vous attendez pas à un atterrissage en douceur. Selon la réaction de la ville, elle pourrait se retrouver dans un conflit perdant-perdant avec les propriétaires locaux, et la douleur serait largement ressentie : plus de la moitié des Angelenos vivent dans des logements locatifs.
La ville se prépare déjà à une augmentation des expulsions et des sans-abri. Environ 90 000 foyers ont une dette de loyer impayée depuis la période où les protections contre la pandémie étaient en place, et environ 60 % pourraient être incapables de la payer.
Le tout nouveau programme d’aide aux locataires de la ville n’a distribué que une fraction de son budget de 30 millions de dollars; il compte 30 000 candidats demandant un total 473 millions de dollars pour couvrir le loyer arriéré. Une petite minorité de candidats ont été approuvés mais n’ont pas encore reçu d’argent ; ils ont bénéficié d’un délai de grâce de 120 jours pour éviter d’être expulsés. Mais la plupart des candidats ne savent toujours pas s’ils seront approuvés.
Les dominos ont commencé à tomber l’année dernière. Dépôts d’expulsion doublé de 5 000 en février à 10 000 en avril et mai après que les locataires aient été à nouveau tenus de payer l’intégralité du loyer mensuel (séparé des arriérés de loyer impayés) pour éviter l’expulsion. Depuis, les expulsions sont restées 20 à 25 % plus élevées que l’ancienne référence.
Après l’incertitude de ces dernières années, de nombreux propriétaires sont susceptibles de rechercher davantage de revenus et de stabilité. La pandémie était un cicatrisation expérience pour les petits propriétaires, dont beaucoup se sont retrouvés coincés car leurs locataires non payants étaient protégés par la ville et les loyers restaient gelés dans un contexte d’inflation historique. Bien entendu, les propriétaires n’ont pas droit à des rendements positifs perpétuels. Le logement, comme tout actif, comporte un risque de baisse. Certains propriétaires – en particulier ceux qui ont acheté de manière agressive de nouveaux logements locatifs en espérant un salaire infaillible – ont perdu ce pari pendant la pandémie.
Dans le même temps, les propriétaires ont le droit d’expulser les locataires qui ne paient pas. Ils seraient également justifiés de contrôler plus soigneusement les locataires potentiels dans les limites du Fair Housing Act. Plutôt que de louer des logements rapidement, ils peuvent laisser les logements vides en attendant de trouver des locataires plus financièrement établis. Cela pourrait rendre encore plus difficile l’obtention d’un logement abordable à Los Angeles, en particulier pour ceux dont les revenus sont instables (travailleurs de concerts, entrepreneurs, artistes) ainsi que pour ceux qui présentent des signaux d’alarme potentiels que les vérifications d’antécédents révéleront inévitablement (comme les personnes et les locataires impliqués dans la justice). avec de mauvais antécédents de crédit ou des expulsions antérieures).
La ville a lancé une campagne de sensibilisation aux droits des locataires, qui pourrait dissuader certains propriétaires trop zélés. La ville vise également à accroître de manière agressive la disponibilité de conseiller juridique pour les personnes menacées d’expulsion.
La représentation juridique est un élément essentiel du processus judiciaire et il est crucial que les locataires soient protégés contre les expulsions illégales. Cependant, payer une flotte de défenseurs publics pour contester et retarder toute tentative d’expulsion pourrait jeter de l’huile sur le feu tout en drainant les ressources de la ville et des propriétaires.
Alors que les programmes universels de droit à un avocat se vantent taux de réussite élevés En ce qui concerne le maintien des gens dans un logement, on ne sait pas exactement quel pourcentage de ces succès consiste à éviter une expulsion illégale par rapport à un propriétaire qui renonce et assume le coût du loyer perdu. Quatre-vingt-seize pour cent des expulsions à Los Angeles en 2023 provenait du non-paiement du loyer, qui devrait pour la plupart être des cas simples. Il existe également d’autres moyens, moins coûteux, d’empêcher que les demandes d’expulsion illégales ne parviennent au tribunal. Dans certaines villes, les locataires qui se plaignent de leurs conditions de vie peuvent se protéger des représailles du propriétaire en retenant légalement leur loyer et en le déposant chez un tiers. compte séquestre.
On s’attend à ce que la fourniture d’un conseil coûte à la ville 68 millions de dollars chaque année – et rappelons que la ville n’a déboursé que 30 millions de dollars pour son programme d’aide au loyer. Ces ressources pourraient être concentrées sur le relogement des familles déplacées le plus rapidement possible. Au lieu de cela, la ville poursuit une politique qui contrarie encore davantage les propriétaires et envoie le message aux locataires qu’ils pourrait pouvoir s’en sortir sans payer de loyer s’ils se battent assez fort.
Los Angeles n’a pas besoin d’adopter directement la politique la plus coûteuse et la plus conflictuelle pour réduire les expulsions et prévenir le sans-abrisme. Dans crême Philadelphiales législateurs ont rendu permanent un programme de déjudiciarisation des expulsions au coût de 15 millions de dollars. Les propriétaires souhaitant être expulsés sont tenus de participer à une période de médiation de 30 jours avec un seul objectif : régler les différends à l’amiable et sans expulsion. Dans le cadre de ce programme, plus de 70 % des litiges ont abouti à un règlement hors tribunal. Hawaii a fait de même, avec 87 % des cas aboutissant à un règlement.
Los Angeles ne peut pas se permettre une lutte de pouvoir interminable avec les propriétaires. Cela risque de créer un paysage de « survie du plus fort » dans lequel seuls les propriétaires capables de résister et de s’adapter aux protections des locataires restent sur le marché. Les entreprises possèdent déjà plus de 40 % des logements locatifs de la ville, un chiffre qui pourrait augmenter si les petits propriétaires mettent à exécution leurs menaces de quitter le marché, soit en vendant à des sociétés propriétaires, soit en retirant leurs logements du marché. Cela représente potentiellement un énorme problème pour ce marché locatif, qui est déjà parmi les pires du pays lorsqu’il s’agit de production de logements.
Sur une note plus prometteuse, l’économie a été rugissement avec la création d’emplois et des salaires plus élevés pour ceux qui travaillent Bas de gamme de la répartition des revenus. Beaucoup ont repris le travail après une année tumultueuse de grèves. Cela est de bon augure pour les locataires confrontés à leurs premières hausses de loyer en quatre ans.
Mais il n’en demeure pas moins que Los Angeles est l’un des moins abordable endroits où vivre dans le pays. C’est la cause profonde de la crise imminente des expulsions et la raison pour laquelle les locataires avaient besoin de tant de protection en premier lieu. Si la ville préfère continuer à renforcer la protection des locataires tout en empêcher les promoteurs de construire des logements abordablespréparez-vous à un nouveau statu quo : un marché locatif plus strict, encore plus cher, sous la surveillance croissante de propriétaires agacés et d’entreprises sans visage.
George Zuo est économiste associé chez Ret et professeur d’analyse politique au Pardee Ret Lycée.