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L’état du secteur hypothécaire est très préoccupant, car les taux élevés et la faiblesse des stocks ont freiné les activités de refinancement et d’origination. En conséquence, la composition de l’écosystème hypothécaire évolue.
Les agrégateurs de correspondants privés jouent un rôle essentiel dans le maintien d’un écosystème hypothécaire équilibré. Bien que ce terme ne soit pas familier à beaucoup, un agrégateur de correspondants privés est un titre sophistiqué pour une entité qui achète des prêts hypothécaires et reconditionne les prêts en titres adossés à des créances hypothécaires.
Quand on pense aux agrégateurs, les premières entités qui nous viennent souvent à l’esprit sont les GSE, Fannie Maé et Freddie Mac. Toutefois, les agrégateurs privés jouent un rôle tout aussi important dans la facilitation d’un marché équilibré en fournissant aux petites banques et aux initiateurs indépendants l’infrastructure nécessaire pour titriser les prêts. Ces entités privées supervisent non seulement l’éligibilité des initiateurs à accorder des prêts aux entreprises, mais elles servent également de ressource technique en matière de meilleures pratiques de tarification, de souscription et de titrisation.
Les agrégateurs privés fournissent une large gamme de services, y compris un niveau supplémentaire d’atténuation des risques. Cela a créé une situation avantageuse pour les GSE. Cependant, les récentes politiques de tarification mises en œuvre par les GSE ont mis en lumière le fait que cette relation n’est peut-être pas aussi mutuellement bénéfique qu’elle le paraissait autrefois.
Historiquement, le Agence fédérale de financement du logement (FHFA) s’est engagée à respecter la parité tarifaire, ce qui garantit des conditions de concurrence équitables pour tous les prêteurs. L’idée selon laquelle tous les initiateurs ont droit à des frais de prêt non variables favorise la concurrence en matière de service client, de qualité et d’efficacité entre les prêteurs, ce qui profite à l’emprunteur. Malgré le rôle essentiel de la parité tarifaire pour garantir un marché compétitif, les GSE s’en sont écartées en se livrant à des activités qui exacerbent les disparités de prix dans les canaux correspondants.
Nous voyons cette disparité plus clairement à travers l’avantage en termes de prix que possèdent les fenêtres de trésorerie de Fannie Mae et Freddie Mac par rapport aux agrégateurs privés. Alors que les agrégateurs privés améliorent la qualité des prêts en vérifiant essentiellement un prêt au moyen d’un certain nombre de pratiques d’analyse des risques, tous les prêts envoyés directement via ces guichets de trésorerie bénéficient de tarifs plus avantageux.
Le biais dans les fenêtres de trésorerie de Fannie Mae et Freddie Mac est contradictoire avec le principe d’équité des prix de la FHFA et favorise un écart par rapport à la tarification basée sur le risque. En outre, cette pratique a rendu les guichets de trésorerie vulnérables à la sélection adverse, dans la mesure où de nombreux prêts achetés via ces guichets ont déjà perdu de la valeur, en grande partie parce qu’ils n’ont pas été correctement examinés.
L’incitation à canaliser les prêts directement via les guichets de trésorerie profite aux entreprises au détriment des agrégateurs privés et des consommateurs. Plutôt que d’évaluer et de tarifer les prêts en fonction de leur performance et de leur valeur, Fannie Mae et Freddie Mac promeuvent un système qui récompense les prêts uniquement en fonction du canal par lequel ils transitent.
À l’avenir, il est impératif que la FHFA s’attaque à ce problème afin de sauvegarder la viabilité d’un secteur hypothécaire équitable. Les GSE devraient être tenus de créer un système complet de classement de la qualité et des performances des vendeurs sous la direction approfondie de la FHFA.
Un tel système inciterait les initiateurs à améliorer la qualité de leurs prêts, tout en garantissant une conformité standardisée aux exigences réglementaires. Il est également important de promouvoir des politiques qui soutiennent les agrégateurs. Dans un marché à faible origination, il est nécessaire de disposer d’un groupe solide d’agrégateurs qui seront en concurrence pour les prêts des initiateurs de l’IMB de petite et moyenne taille.
Un OMI de petite ou moyenne taille devra vendre un pourcentage de la libération du service de son prêt pour générer les fonds nécessaires pour couvrir le flux de trésorerie négatif lié à l’octroi d’un prêt hypothécaire. Ainsi, les décideurs politiques et les régulateurs devraient soutenir la capacité des agrégateurs à répondre aux besoins de liquidité des petites et moyennes institutions financières internationales en proposant une offre compétitive pour leurs prêts. Les agrégateurs ne peuvent proposer des prix compétitifs que s’ils sont traités équitablement par les GSE.
Dans tout écosystème, une perturbation dans un domaine peut avoir un impact négatif sur l’ensemble de la chaîne alimentaire. Même si la tolérance de prix disparates entre les canaux correspondants peut sembler être un petit problème dans le grand schéma du processus de montage de prêts hypothécaires, cette inéquité en matière de prix nuit à la santé des initiateurs et des emprunteurs indépendants en réduisant la concurrence et en encourageant un manque d’atténuation des risques.
Le secteur hypothécaire jouit de la réputation impressionnante d’être un marché hautement concurrentiel en raison d’une réglementation importante qui garantit des règles du jeu équitables. Gardons cela ainsi.
David Stevens a occupé divers postes dans le financement immobilier, notamment ceux de vice-président principal des familles unifamiliales chez Freddie Mac, vice-président exécutif de Wells Fargo Home Mortgage, secrétaire adjoint au logement et commissaire de la FHA, et PDG de la Mortgage Bankers Association.
Ted Tozer est chercheur non-résident au Housing Finance Policy Center (HFPC) de l’Urban Institute. Il a été président de Ginnie Mae pendant sept ans.
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