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Février est presque terminé, mais il n’est pas trop tard pour dire que c’est un mois très important, notamment pour 50 millions de Noirs américains. Le Mois de l’histoire des Noirs est une période réservée à la reconnaissance et à la célébration des contributions, des réalisations et de l’histoire des Afro-Américains tout au long de l’histoire des États-Unis. C’est l’occasion pour chacun d’en apprendre davantage sur cette histoire importante, et de mieux comprendre ce que ce groupe a surmonté.
Ceci est important pour quiconque souhaite comprendre les consommateurs noirs et faire affaire avec eux. En honorant cette histoire, nous honorons les descendants de ceux qui l’ont vécue.
Aussi divers que toute autre ethnie, de nombreux Noirs américains sont, à la base, des membres d’église travailleurs et centrés sur la famille qui vivent, pour la plupart, dans les zones urbaines. Tout comme les villes qu’ils habitent, beaucoup ont eu un passé trouble. Pour certains, leur vie actuelle est troublée, souvent sans que ce soit de leur faute.
Le problème avec l’histoire, c’est que nous en faisons davantage chaque jour. Les mesures que nous prenons aujourd’hui devraient servir à faire progresser tout le monde dans le système. Mon expérience dans le secteur des services financiers me dit que de nouveaux problèmes se profilent à l’horizon pour l’économie du logement, pour les Américains de toutes origines ethniques.
Voici pourquoi et ce qui peut être fait à ce sujet.
Il n’est pas nécessaire d’être dans le secteur immobilier pour savoir que l’accession à la propriété est la pierre angulaire du rêve américain, représentant la stabilité, la création de richesse et les liens communautaires. Les Noirs américains le savent bien et voient le chemin vers l’accession à la propriété comme un moyen de créer une richesse générationnelle et de laisser un héritage à leur famille. Mais ils ont constaté que cette voie était semée d’embûches, façonnée par des facteurs historiques, systémiques et économiques.
Au début du XXe siècle, les Noirs américains étaient confrontés à d’importants obstacles à l’accession à la propriété, notamment la ségrégation raciale, les pratiques de prêt discriminatoires et les clauses d’exclusion qui les empêchaient d’acheter des maisons dans certains quartiers. La pratique du redlining, initiée dans les années 1930, où les banques et les assureurs refusaient les services à des quartiers entiers en fonction de leur composition raciale, a encore renforcé ces disparités.
Après la Seconde Guerre mondiale, le GI Bill accordait des prestations aux anciens combattants, notamment des prêts immobiliers. Cependant, en raison de pratiques discriminatoires, les anciens combattants noirs ont souvent eu du mal à accéder à ces avantages, passant ainsi à côté de l’une des opportunités d’accumulation de richesse les plus importantes de l’histoire américaine.
Le mouvement des droits civiques des années 1960 a conduit à des changements législatifs importants, notamment Loi sur le logement équitable de 1968, qui visait à éliminer la discrimination en matière de logement. Mais ce n’était pas suffisant.
Malgré ces progrès juridiques, les Noirs américains ont toujours du mal à accéder à la propriété à des taux comparables à ceux d’autres groupes démographiques. Des problèmes systémiques, tels que l’accès inégal au crédit, les pratiques de prêt discriminatoires (comme la persistance de la ligne rouge sous différentes formes) et les disparités de revenus, ont continué d’avoir un impact sur la capacité des familles noires à devenir propriétaires.
Aujourd’hui, l’accession à la propriété chez les Noirs américains est encore nettement à la traîne par rapport aux autres groupes démographiques. Selon les données du Bureau du recensement des États-Unisle taux d’accession à la propriété des Noirs américains reste le plus bas parmi tous les groupes raciaux et ethniques suivis par le bureau aux États-Unis.
Même s’ils gagnent, ils ne le font pas. Lorsqu’ils sont prêts à financer une nouvelle maison, les candidats noirs sont plus susceptibles d’être confrontés à des normes de crédit plus strictes que d’autres groupes démographiques ayant des profils financiers similaires.
Malgré cela, des millions de Noirs américains sont aujourd’hui propriétaires, la majorité d’entre eux vivant en zone urbaine. Ils ne le savent pas, mais ils seront les premiers à être touchés par le prochain ralentissement financier.
Pourquoi je vois ces problèmes comme je le fais
Je suis actuellement PDG d’une société de gestion d’actifs détenue par des minorités et dont l’objectif est de faciliter les transactions générant des rendements élevés pour les investisseurs. Mon succès repose sur ma capacité à identifier, cibler et acquérir des billets hypothécaires en difficulté et des propriétés qui génèrent ces rendements.
Si vous souhaitez un rendement élevé, vous êtes plus susceptible de le trouver dans des portefeuilles d’actifs en difficulté et de REO. Vous trouverez la plupart de ces actifs attachés à l’immobilier dans les zones urbaines. Souvent, ces maisons appartiennent à des propriétaires noirs.
J’ai beaucoup d’expérience avec ces marchés dans mon portefeuille. Là où d’autres acteurs de mon secteur pourraient éviter ces marchés en raison de l’incertitude quant à la génération de rendements, je me penche sur eux. Je comprends très bien ces marchés.
Je connais aussi le centre-ville. J’ai grandi à Paterson, dans le New Jersey. Aujourd’hui, notre siège social est à Newark, dans le New Jersey. Chaque ville est fondamentalement la même. Bien sûr, chaque centre urbain a sa propre saveur et chacun est spécial à sa manière. Mais ils me ressemblent tous beaucoup, tant en termes de biens immobiliers que l’on y trouve, que de valeur relative de ses actifs, de population qui y habite et de détresse partagée par de nombreux habitants.
Déposez-moi au milieu de n’importe quelle ville d’Amérique et je trouverai mon chemin. C’est chez moi. Je dirige une entreprise spécialisée dans la recherche d’actifs en difficulté et je peux vous dire que la détresse se situe dans nos centres-villes et qu’elle a un impact disparate sur les Noirs américains.
Je l’ai vu maintes et maintes fois dans les portefeuilles que nous négocions. Les personnes vivant dans les centres-villes sont les plus exposées lorsque les temps sont durs. Ces prêts sont toujours les premiers à se détériorer et la situation est sur le point d’empirer.
Les moments difficiles qui arrivent
Il est difficile d’amener plus d’un économiste à s’entendre sur une prévision des conditions économiques futures. Même s’ils sont souvent d’accord sur le principe, ils ne sont généralement pas d’accord sur les détails. Après deux années de baisse du marché immobilier qui ont suivi deux années de marché extrêmement chaud, tout le monde veut savoir quand l’activité reprendra.
Aujourd’hui, nombreux sont ceux qui prédisent que les États-Unis pourraient éviter une récession en 2024, ou au moins connaître un atterrissage en douceur. Mais même si l’économie tourne autour du drain, l’immobilier commercial, la structure squelettique de nos centres-villes, est confrontée à de nombreux défis.
La normalisation des modalités de travail hybrides continuera de limiter la croissance de la demande de bureaux, et la plus grande vague d’offre de nouveaux appartements depuis des décennies modérera la croissance des loyers, améliorant ainsi l’abordabilité pour les locataires. Les secteurs du commerce de détail multifamilial et de quartier devraient rester solides, tandis que l’avenir des immeubles de bureaux reste incertain, en particulier à mesure que les quartiers centraux d’affaires évoluent.
Les gouvernements locaux devraient se concentrer davantage sur l’abordabilité du logement, avec des mesures telles que l’adoption de taxes sur la valeur foncière et la promotion de la construction pour rendre les logements plus abordables. Bien entendu, cela ne fonctionnera pas dans les zones urbaines où tous les terrains disponibles ont déjà été répartis entre les différents acteurs.
Ceux qui ont le moins de pouvoir et les plus susceptibles d’être appelés à compenser tout déficit fiscal causé par un secteur commercial en difficulté sont les propriétaires. Ces résidents, pour la plupart noirs, ont contracté leurs emprunts lorsque les taux hypothécaires étaient très bas et lorsqu’ils avaient besoin de plus de liquidités, ils ont opté pour un HELOC au lieu d’un refinancement avec retrait en espèces, pour un taux d’intérêt global inférieur.
Ce que nous constatons maintenant, c’est un taux de délinquance plus élevé dans ces seconds privilèges et davantage d’actifs hypothécaires non performants qui en découlent. Les propriétaires sont aux prises avec des dettes de carte de crédit élevées, mais ils parviennent toujours à effectuer leurs paiements de premier privilège.
Le risque est que les problèmes de leurs seconds leur coûtent leur logement en 2024.
La solution difficile que les banques devraient adopter
La saisie d’un deuxième privilège est peut-être la solution la plus simple à ce problème, mais ce n’est pas la meilleure. Ce n’est certainement pas la solution dont les propriétaires noirs ont besoin actuellement. Les renvoyer sur la ligne de départ ne les servira pas. En plus, c’est inutile.
Tout investisseur disposant d’un portefeuille de HELOC non performants dispose d’un certain nombre d’outils qui peuvent remettre ces prêts sur la bonne voie et aider à garder les propriétaires dans leur logement. Mais la plupart de ces solutions ne sont pas faciles.
Certains peuvent impliquer des partenariats avec des organisations communautaires, des organisations à but non lucratif et même des agences gouvernementales qui peuvent fournir des services de sensibilisation, d’éducation, d’aide financière et de plaidoyer pour soutenir les propriétaires noirs.
Les banques travaillant seules découvriront que pour réussir, elles doivent s’adresser constamment à ces emprunteurs pour les inciter à s’engager. Cela peut être difficile et coûteux pour les banques, car les prêts en souffrance nécessitent plus de temps et de ressources pour être résolus. De plus, les emprunteurs éviteront tout contact avec leur banque, ce qui crée des difficultés supplémentaires pour trouver une solution viable.
Ces prêts en souffrance ne représentent qu’une très petite partie des portefeuilles des banques. La plupart des banques n’ont ni le temps ni les ressources nécessaires pour modifier ces privilèges.
Une partie du problème réside dans le fait que de nombreuses banques ne savent pas qu’elles peuvent se débarrasser de portefeuilles entiers de seconds privilèges non performants, mais elles le peuvent. S’ils le vendent à un investisseur qui comprend le centre-ville et les propriétaires qui y vivent, cela peut être une solution gagnant-gagnant qui sera également gagnante pour la ville.
Ce que fait aujourd’hui l’industrie fera partie de l’histoire sur laquelle les futurs propriétaires se souviendront chaque mois de février. J’espère que le Mois de l’histoire des Noirs restera une source de fierté, d’autonomisation et de lien avec un héritage que nous ne devons pas perdre.
La meilleure façon d’y parvenir et d’honorer cette histoire est de construire un avenir meilleur en travaillant ensemble pour garder les propriétaires noirs dans leur maison.
Jason Lewis est PDG de Gestion d’actifs AryMingune société privée d’investissement alternatif
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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